深圳年内计划出让土地1287万平方米，比去年增加了100多万平方米，3／4的土地供应在特区外，罗湖、福田、南山今年无住宅用地出让计划。

　　2004年深圳市土地使用权出让计划终于浮出水面。记者日前从深圳市国土与房管局了解到，今年深圳市土地使用权出让计划尽管目前还未得到市政府的审批，但土地出让金及配套金计划的批复，意味着今年深圳土地出让计划“大体不变”。

　　从计划表上看，包括住宅、商业性公共设施、工业、仓储、市政共用设施等在内的土地出让面积合计1287.05万平方米，其中住宅（含商品房和安居房）用地115.5万平方米，商业性公共设施用地61.6万平方米，工业用地813.75万平方米，与去年相比，今年总计划出让用地增加了100多万平方米，罗湖、福田、南山今年无住宅用地出让计划。

　　住宅用地出让集结在特区外

　　从这次政府计划出让用地的区域看，今年政府出让用地主要在特区外，即宝安和龙岗两区。

　　宝安、龙岗两区计划出让用地面积合计为976.45万平方米，占全市计划出让土地总面积的75.87％，其中住宅面积为105.8万平方米，占全市政府出让住宅用地总面积的91.6％。而特区内的罗湖区、福田区、南山区今年无住宅土地出让计划，盐田区的计划出让住宅用地仅为4.2万平方米，占全市住宅出让用地的3.64％，关内外的比例悬殊之大，说明政府在房地产开发上的整个战略部署已充分转移到关外，关外将成为未来深圳楼市的主战场。在今年的土地出让计划中，大工业区可能成为市场关注的焦点。215.5万平方米的计划出让用地，是继宝安、龙岗后的第三大区域。

　　深圳大工业区是以高新技术产业和先进技术工业为主导、配套兴办第三产业的大型经济技术开发区域，是深圳市政府组织、开发、领导的全市发展大规模工业的基地，是深圳二次创业的中心点，也是为21世纪大工业腾飞设计的宏伟蓝图。大工业区位于深圳的东北部（龙岗区内），总面积174.4平方公里，可建设用地109平方公里，规划用地80.9平方公里。今年政府在大工业区的土地使用权出让计划上，住宅用地计划只有5.5万平方米，主要是工业用地的出让，185万平方米的工业用地出让计划，占据整个大工业区土地出让计划的85.85％。

　　实际土地交易面积有所回落

　　深圳市土地房产交易中心所提供的数据显示，今年1—4月，全市土地交易共有13宗，其中12宗为挂牌交易，1宗拍卖，交易总面积280384.92平方米，分住宅、商住、酒店和工业等功能用地。成交数据主要表现在宝安和福田两区，两区有7宗土地挂牌成交，成交面积209168.6平方米，占总成交面积的74.6％。

　　除盐田区无土地成交数据外，今年1—4月份的土地成交量，南山只有1宗，成交面积排在倒数第一。值得注意的是，罗湖区的成交宗数较去年同期有所增加，位居第二，达到了3宗，均为住宅和商住用地。从成交宗数看，今年1—4月份的土地成交宗数比去年同期增加了2宗，主要是福田和罗湖。但从交易面积上看，今年减少了4万多平方米，主要是商住及工业用地面积的减少。而今年土地成交的新增部分则表现在酒店用地上，去年同期只有一宗酒店用地挂牌成交，成交面积仅为9813.9平方米，今年1—4月份有两宗酒店用地挂牌成交，成交面积则达到了83297.04平方米，这两宗酒店用地分别位于宝安中心区和深圳大工业区。

　　土地价值提升是必然趋势

　　深圳地价指数结果显示：2003年，深圳住宅用地、办公用地和工业用地的地价均呈上升趋势，与2002年度对比，住宅用地、办公用地和工业用地的地价分别上升了1.51％、1.23％和1.32％。对此，不少专家在分析中指出，随着深圳可供用地的越来越少以及政府对土地供应量的宏观调控，深圳土地价值的回落空间甚微，相反，增长的潜力将会越来越大。如果大家还没忘记，去年7月4日万科地产竞得布吉坂雪岗宗地号G03404—1的那块地，在市场掀起轩然大波。那么今年4月16日，香蜜湖“9万3”土地交易的楼面地价达到了7400多元每平方米，则创了深圳土地交易史上的新高。这个价格对于深圳许多开发商来说，无疑是个“天价”，照此算来，“9万3”项目加上建造成本、营销成本等，每平方米没有1.3万元不下来。如此楼面地价所带来的市场销售价，确实给人有点玄乎。土地交易在市场上何以反响巨大，土地越来越少，地段好所造成的高楼面地价是主要因素外，还有一点“9万3”是国有企业土地的第一次公开挂牌转让，市场意义超过了地块本身的成交价。不少专家对于土地交易反应积极，世联地产董事长陈劲松认为“9万3”现象是国有土地的价值在回归，通过拍卖的方式，土地的价值得到了市场的肯定。

　　土地交易全面“开花”

　　2003年，深圳市政府实施了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”等调控措施。这些措施的相继出台，使得我市商品房供给增长过快的势头得以有效遏制。据统计，2003年深圳全年新出让土地11.7平方公里，其中房地产开发用地为1.08平方公里，仅占总量的9.3％，房地产开发用地已连续三年保持在1平方公里左右。在全年新出让土地总量中，特区外宝安、龙岗两个行政区就占九成，房地产业发展重心向特区外转移趋势明显加强。因此，房地产市场的土地出让集中在关外成为当前市场延伸的必然结果。但事实上，今年1—4月份，深圳土地交易出现了全面“开花”的状况。今年1—4月份的土地交易，绝大部分为企业转让。从数据看，宝安5宗，罗湖3宗、福田、龙岗各2宗，南山1宗；宝安区交易面积最大，而福田尽管只有2宗，成交面积仍位居第二，而特区内土地交易面积则达到了109819平方米，较去年同期的22512平方米，增加了87307平方米。业内人士在分析时说，尽管政府此前作出过停止特区内新批房地产开发用地，包括今年罗湖、福田、南山都没有住宅用地出让计划，但实际上，特区内还是有相当一部分用地已经批转在企业或个人手上，由于多种原因，不少用地处于滞留阶段或待开发和转让，而深圳国土部门针对此将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地的决定，在很大程度上盘活了不少滞留用地，这也是造成特区内开发用地增多的主要原因之一。有关专家预测，下半年的土地交易特区外是亮点，但特区内依然有不少看点，主要表现还是企业土地转让会相对活跃。 曾圣华