宏观调控下的土地镜像

　　日前，上海相关部门透露，半年内将不再推出经营性用地，土地公开招投标将面临继续搁置的状况。至于是不是停止所有土地的出让，有什么具体限制，对于建设配套商品房和中低价房屋的土地是否继续网开一面，目前还尚无定论。事实上，上海各个区县早在去年就初步拟定的推地计划，已经被一而再、再而三地推迟移后，土地市场正静静地等待新一轮变革的到来。

　　守望了半年的上海开发商，或许将遭遇前所未有的失望。

　　去年年末至今的土地招投标停滞状态，可能将继续延续；在大量闲置土地尚未解决以及国务院严格建设用地审批管理的“三个暂停”措施背景下，上海下半年经营性用地的出让将继续受到严格限制。由此，众多开发商可能面临在2004年整整一年都无法通过招投标获得土地的境遇。有业内人士指出，此乃国家宏观调控之下，上海加速土地市场化的前奏。

　　招投标地块不足出让总量60％

　　众所周知，自去年上海加大土地公开招投标力度以来，已在社会中形成一定影响，开发商的积极参与，以及众多媒体的报道，使得招投标成为2003年上海土地市场的最亮点。

　　据统计，2003年1－12月，上海土地公开出让地块184幅（其中居住用地140幅），共出让面积1550.33公顷，由于竞价激烈导致地块价格直线上升，相隔数月涨幅翻番的情况屡见不鲜。

　　“可以说，2003年7月以来每月一次的土地招投标，已经成为一种‘助推器’，使得整个市场获得一种波浪式的递进。”2003年的下半年，无论是开发商抑或是相关机构、政府乃至一切涉及地产的从业人员对招投标的热情都到达了一个前所未有的高度，并且，绝大多数人也相信，土地公开招标的热潮必然会在2004年得以延续，并逐渐完善。而这一切甚至被冠以“土地新政”，并昭示着整个市场根本性变迁的到来。

　　出乎意料的是，上海土地公开招投标在2004年迅速降温，除了去年底9号公告20块土地在2月正式开标以外，就再也没有新的土地公开招投标公告诞生，

　　与之相对应的是一系列配套商品房地块连续推出，其中3月份一次性共推出配套商品房项目地块27幅，出让面积共395.85公顷。作为重大工程配套用房的这些地块，相对以往招投标场面的热闹喧嚣，要显得低调许多。与这种低调相对应，由于长时间没有地块推出，去年下半年所掀起的土地招投标热潮正在慢慢退去，而上海市房土局原先每一两个月就进行一次的土地公告的计划显然也并没有完成，令原本热情殷切的开发商也开始将目光移至他处。

　　“其实，招投标的土地只是整个市场中的一部分，而且是很小的一部分。”这在业内根本就是人人皆知的基本“规则”。自去年4、5号公告大幅度推地之后，上海市政府一再强调要将所有的土地纳入公开招投标的体系中去，尽管这样的决心无庸置疑，但房地产业界人士都明白，以目前的市场情况而言，这还仅仅是一个美好的愿望而已。

　　在上海市房土地管理局公布的《2003年上海市土地使用权出让招标挂牌汇总表》中显示，2003年全市总计出让的土地有337幅，总量达27，713，564平方米（约合2771公顷）。很明显，招投标土地在出让总量中，大约占55％。

　　换言之，尽管上海土地出让制度的透明已经在全国处于先列，但这显然还不是全部，更多活跃在一级市场中其他性质的土地，暗流涌动。

　　“短期内通过项目转让以及合作形式依旧是我们获取土地的主要手段。”一家近年来扩张非常迅速的开发企业负责人告诉记者，全部依靠招投标来拿地，不仅会使企业的发展速度大大滞后，而且会大幅度地提高成本，因此，大型开发企业的发展不可能全部维系在招投标上。

　　“参与公开招投标可能只是企业发展策略的一种需要，而这种需要并不能和经营需要等同。”对一般开发商，尤其是新进上海市场的外地企业，通过土地招标，不仅可以熟悉上海市场，也可以迅速扩大知名度，对企业在上海的长远发展十分有利。而对于本地一些大型的开发企业而言，不仅是实力，更是一种企业形象的体现。在一定程度上，招投标更象是“敲门砖”或者是房地产企业全面展示的“舞台”。

　　闲置土地悬而未决

　　土地招投标不能成为一级市场主流的一个很重要原因就在于，在政府正常推地的渠道之外，还有一个巨大“蓄水池”可为开发商提供土地。上海长期积累下来、囤积商手里的土地，甚至超出了已经开发的土地。从市中心到郊县、郊区，这类土地可谓源源不绝。

　　土地招投标始终是开发商与政府之间的“猫鼠游戏”。在政府一边收紧供应，导致部分开发商后备不足，无地可开之外，另一群开发商们手中却握有大量早年议标获取的土地。

　　在今年年初，上海市房地资源局曾表示，下阶段的工作重点将是加大对土地供应的调控力度，重在“优化结构、控制总量、盘活存量”。所谓的盘活存量，就是要把全市存量土地纳入年度用地计划，督促其开发。

　　然而，要解决这些体量巨大的土地并非易事，除去可操作层面上的困难外，历史遗留问题的处理也相当敏感，更为麻烦的是，还必须面对开发商的重重阻挠。

　　“如何保证自己的土地开发权，首先就是把地块变成‘历史遗留问题’。”在一次关于如何获取土地项目的研讨会上，即有人公开介绍经验，要阻止自己原先得来的土地不被纳入公开招投标体系，方法多种多样，其中最为常用的就是在大面积的土地上，先开发一小部分，人为的使之成为“历史遗留问题”，“破坏”招投标规则；另一方面，由于前期开发过度，上海的一些区县，早就把几年内的土地指标都已用尽，也在一定程度上给招投标的推进带来阻力。面临掌握闲置土地的开发商以及过度出让土地的二级政府的双重压力，公开招投标这副担子并不好挑。

　　日前，上海相关部门透露，半年内将不再推出经营性用地，土地公开招投标将面临继续搁置的状况。至于是不是停止所有土地的出让，有什么具体限制，对于建设配套商品房和中低价房屋的土地是否继续网开一面，目前还尚无定论。事实上，上海各个区县早在去年就初步拟订的推地计划，已经被一而再、再而三的推迟移后。

　　闲置土地悬而未决，新政策又来，上海土地市场化道路还有多远？那些原本就已经“饥渴难奈”的开发商，在“断顿”近一年的时间里，也许将逐步摸索并熟悉其他可以进行的土地获取模式。

　　记者沈浪