清闲了近一年的张先生，最近特别忙。张先生记者说：“最近我的生意好起来了，找我的人很多。去年下半年到今年四五份一直很冷清。”他的名片上写的是某资讯公司。他自己介绍自己的职业是土地“掮客”，俗称“地虫”。

　　张先生就是在活跃的上海二级土地交易中一个资深从业人员。去年，他创造了一个业内奇迹，三个月，谈了２０多个项目就成交了一笔。而在业内的行话是：“谈１００个成功一次就是万幸。”

　　他对记者说：“上海如果土地二级交易市场建立起来，我们就失业了。”

　　宏观调控促动土地二级市场

　　最近，关于上海市场上的６０００公顷的闲置土地，被炒得沸沸扬扬。这６０００公顷的土地，是十年来政府批给开发商，但是开发商攥在手里没有开发的土地。由于上海半年内将不再批地，这６０００公顷的土地便格外引人注意。

　　据悉，这些地一部分成了大公司的土地储备中。香港九龙仓共在上海拿了近７０块地，但是进入开发期的不到３０块。中华企业在上海的土地储备有１．４万亩。还有一部分在中小开发商手里，一直等待开发或者转手。

　　“上海曾经有过一次二手土地转让高峰”，张先生对记者说：“从２００２年下半年到２００３年上半年，由于很多外地开发商进入上海，正式渠道找不到土地，就通过我们来找地。去年７月，上海全年推行土地招投标，企业能够通过招投标拿地，我们的生意就少了。”

　　然而，上海去年开始的招投标，绝大多数供应的是偏远地区的土地。据统计，环线以外的占８４．９％，内外环之间的占１４％，环线以内的仅占１．１％。那些只在市中心开发高档项目的开发商，其实是无法通过招投标拿到地的。而这些闲置在开发商手中的６０００公顷土地，却大部分是在市中心。很多资金势力雄厚的大开发商，最近明显感觉到拿地的机会又来了。据麦格理管理咨询（上海）总经理章利华反映，最近找上门要求转让地的企业很多。张先生也反映：“现在政府不批地，有企业要在市区找地，有企业支撑不下去要卖地，我们的机会又多了！”

　　有着各种职业的人在做地虫，律师、会计师等涉及土地交易环节的各种职业都有人涉及二手土地交易，以前还有政府官员的亲友也涉足这一领域。从事这一交易，利润丰厚，佣金为成交地价总金额的１％～３％，有的还更高，有的还有少量股份。这些地虫们一年只要成交一两笔生意，就收入可观。

　　土地双轨制制约了土地二级市场的发展

　　“我们呼吁、欢迎建立二级土地交易市场。”一家上海房产公司的销售副总经理李先生对记者说：“我们这样资金实力雄厚的企业希望、欢迎建立完善的土地二级市场，这样，我们就多一个选择。而且政府出面，企业也可以降低交易风险。”这代表了很多大企业的心声，这些发展良好的房地产开发商们希望能多渠道拿到土地。

　　在这些企业看来，政府出面建立的完善的二级土地交易市场，交易成本相对较低，风险也小多。而企业间进行项目收购，手续繁琐，还担心出问题，除要求四证齐全，还有会计、法律等等一系列环节，这其中任何一个环节不能出任何问题，交易起来非常麻烦和辛苦。

　　其实，从技术上来说，建立一个二级土地交易市场并不难，只要在产权交易中心上，下设一个土地交易中心即可。但是，建立完善的土地二级市场困难并不是来自技术，而是很多其他的因数。阻力主要来自于部分开发商。陈晟对记者说：“上海的土地实际上是双轨的，去年７月全部招标前，很多土地是协议出来的，地价非常便宜。但是，招标后，地价相对就很高。两种供地渠道不同，地价不同，实际上形成了土地的双轨制。这需要时间消化掉，事实上存在的土地双轨制是一个重要的障碍。这是政府方面的主要考虑。”

　　相当一部分开发商不愿意公开交易也是重要阻力。这些开发商都是通过自己的渠道拿到的地，不希望公开，只要悄悄转让出去赚上一笔就行。而这些开发商都和政府有着千丝万缕的关系，在对政府施加着自己的影响。有的开发商也不愿意去从正规政府渠道拿地，也希望私下达成交易，这样地价可能会便宜些。

　　不过，相当一部分发展商对建立土地二级市场依然充满信心，认为这是市场发展的必然。 作者:王其明