虽然住宅及商业用地对房地产影响最巨，但以面积论，工业用地的出让在我国仍占主流。以深圳为例，2004年的土地出让中工业用地占到70%，而住宅用地仅占12.5%。

　　然而工业用地的出让却蒙着一层面纱。相形火热的住宅市场，工业地产市场上不论是政府部门的出让行为，还是企业对土地价值的挖掘，都存在着很大的差距。近期深圳试行工业用地“招、拍、挂”，也许将改写工业地产的历史。

　　挂牌：重要的是开始

　　18年前的一天，深圳土地拍卖第一槌改变了中国土地运行制度。但是，中国“第一拍”仅仅改变了住宅及商业用地的交易方式，却没有触及工业用地。中国的城市建设用地一直按用途分为两类：一是商业经营用地（包括住宅、商业及写字楼物业），以“招拍挂”方式出让；二是非经营性用地，如工业、仓储、交通、教育等用地仍采取协议方式出让。

　　工业用地一直隐居土地热潮的背后，采取不透明的协议出让方式高速运转。2005年岁末，深圳龙岗区一块面积2.5万多平方米的工业用地将挂牌出让。这一历史性变革有望翻开深圳土地市场及工业地产市场新的一页。

　　工业用地“招、拍、挂”并非深圳首创，在其他省份，尤其在江浙一带，工业用地的挂牌交易早已稳步推进。

　　相比住宅用地拍卖动辄底价翻番的价格，工业用地市场化才刚开一个小口子。重要的是有了开始，工业地产的商业化经营就有了明晰的前景。

　　转让：三方的喜与忧

　　工业用地流转过程，远远落后于商住用地的转让，成为土地价格双轨制的承重一端。

　　地方政府独家垄断土地。尽管工业建设用地有基准地价，但是土地出让权握在地方政府手上，为了招商引资，低价出让甚至“零地价招商”屡屡出现。这既阻碍了工业地产的商业化运营，也使工业用地出让中牵涉的多方利益难以协调。

　　也因此，工业用地出让涉及的三方——政府、企业、原拥有土地的农民——当事人也有着各自的欢喜和忧愁。因为土地市场仍属垄断，扭曲了价格机制，“协议转让”促使私下交易蔓延，金钱和权力的结合滋生出腐败，一批官员倒在土地上；土地被征用的农民，无法获得应得的补偿，处于被动地位，引发社会问题；工业用地一直走粗放经营路线，大量土地被浪费，而真正需要土地的企业又需要排队等候，这种反差在发达城市尤为突出。

　　以温州为例。全市到2004年底共建成10个工业园区，但至今园区内仍有43%的土地没有开发。园区厂房绝大多数是一层，二层很少，三四层基本没有。而温州只是全国的一个缩影。

　　工业项目用地无标准、无控制，能建多层厂房的往往只建单层厂房，这无疑会导致土地资源的浪费，出现用地结构失调，投资强度过低，闲置现象严重等诸多问题。

　　政策导向再次发力

　　去年底，国土资源部副部长贠小苏称，工业用地的同一宗地有两个以上意向用地者的，不管是什么用途，都应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地纳入“招拍挂”出让的范围。

　　广东省国土资源部门近日明确表示，在珠三角土地紧缺的地方建工业园，要严格处理好绿化与厂房建设的关系，鼓励建多层厂房，拒绝“花园式工厂”。

　　深圳今年底要挂牌的工业用地“领会”了上级部门的指示。因此在此次挂牌交易中，对参与竞投者有了具体的要求：投产项目属国家鼓励发展的项目，必须满足低能耗、低污染的要求，并接受区有关行政主管部门的监督管理；必须符合深圳龙岗宝龙工业城整体产业定位，属于IT及电子行业的项目；必须符合国土资源部关于投资强度的相关要求；必须符合环保要求；地价按摘牌地价全额收取，不享受政策性的地价优惠。

　　对土地用途加以限制后出让的目的是为了提高工业用地的产出效率，同时达到信息公开，参与者竞争公平。

　　工业用地的公开转让之路才刚刚开始，如何吸引参与者，如何扭转参与者习惯于私下交易的心态，都是亟待解决的问题。长远而言，通过工业用地出让的市场化运作，从源头上引入市场竞争机制，将为工业地产的商业化运营扫清道路，为房地产开发开辟一个新的市场。

　　(作者：刘米)