7月26日，华远•华中心第三届湖湘财富峰会在长沙举行。省委常委、省委统战部部长李微微宣布开幕，省政协副主席龚建明出席。本届峰会由省总商会主办，以“问势和论术”为主题，旨在探讨湖湘经济发展与变革，推动湘商文化传承升级，宣传弘扬湘派企业家精神。与会专家学者共同探讨了2012至2013年房地产经济发展大势和政策走势，交流了细分市场操作经验和企业运作心得等。以下为华远地产股份有限公司董事长任志强在峰会现场的论道实录：(点击进入：华远•华中心第三届湖湘财富峰会直播页面)
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今天微博上最热闹的是我被他们禁言了，问北京大水的事，北京下大雨。我们发了几条微博，他们就说不合中央保持一致，所以我们被禁言了。今天看了微博上，最多的是任志强被禁言了。我希望发一条微博告诉他们我还在，没有被关起来。好多的问题在中国可能还是有一些忌讳，但是我更希望我能够把问题说清楚，希望大家能看清楚，也希望这个市场能清楚。我们经常会批评政府一些做法，从过去到现在，这几届政府都没有赶上老的，至少在房产问题上。
“房地产最坏的时候已经过去了”
从目前看，我们认为今年的二季度房地产已经触底了，底部有多长不知道，但是不会坏过今年的二季度。从目前来看，虽然现在大部分指标开始负增长，但不是继续往下滑，而是有所回升。二季度GDP到了7.6，不知道在底部爬多长时间，但不会比去年更坏。七月份、八月份的情况我们不认为会更好，9月份会有所缓和，所以很多同行都在预测，我们三季度可能会从7.6上升到7.8，但是至少可以说不会再坏。从房地产情况看，刚才秦主任已经介绍了，三季度平稳过快。
我们判断的依据，第一个是成交量同比减少，但重点地区它的降幅已经开始收窄，这些重点地区的降幅收窄，已经说明有平稳的迹象。我们从销售情况看，虽然还都是在负数上，但两条红线已经表述，在不同地区出现的是回升，这个回升和经济增长是没有关系的。中国在计算GDP的时候，用的是房地产增加值，主要体现在投资商，销售实际上是把完成的投资和完成的增加值对向，基本上不体现在GDP的增加值上有所贡献。最终的贡献实际上是体现在投资商，但销售回升说明资金情况开始回转，至少市场不再是往下。从6月份的情况看，40个大城市里头，基本上回升的速度很快，已经接近于0了，负的很可能在下一个季度转正，但从全国情况看，普遍的负增长还有10%。在一个季度之内达不到转正的情况。这里，不能太乐观的有一个情况，在二季度和三季度里头，我们去年投入1000万套的保障住房，和今年投入700万套保障住房里头，有相当一部分会转入到销售，所以销售的回升，有相当一部分是因为保障性住房统计在内。两者算起来，预计今年的销售比去年的略高一点点，但是保障性住房所占的比重会加大。去年的销售保障性住房大概20%左右，今年估计会在40%以上，也有可能达到60%的保障性住房。所以从全年情况看，我们认为可能今年的销售总量会大于实际情况。
从重点城市看，尤其是北京、上海、广州深圳，这四个称为最一线的重点城市，房价较高的重点城市，全国回暖的同时，这些重点城市更为明显，基本上在5月份、6月份的时候，销售增长都超过了50%，这是一个好的迹象，因为在所有出台的限购政策中，这四个城市最严格。在其他城市比较明显，但这四个城市，最严格的限购措施出现了回升，这说明它和限购政策已经没有最直接的关系了，或者说限购政策已经不足以抑制销售的回升。从二手房交易更可以明显的看出来，这几个重点城市二手房交易也在回升，限购政策通常限制的是改善性需求。但是从二手房交易情况看，回升速度也很快，北京市场大概90%是首次购房，这个比例也是很高的。因为我们从银行信贷的数额看，大概是20万到50万之间的贷款额度占多数。银行贷款的额度的减少，包括有些公积金提高到50、60万，基本上可以满足首次购房的需求。那么三四线城市，很多首批购房需求更低，一套房30万、40万、50万，更可以获得满足。两者相加，证明我们的销售已经开始出现回升趋势。
第二个判断是新建住房价格基本稳定，二手房价格开始止跌起稳，房价下降的数量开始减少。1—5月份新建商品房是急剧下降的过程，但二手房开始上涨，回升速度很快。一手房到6月份已经变成了0.6的增长，虽然是0.6%微不足道，也不能说房价涨了，因为CPI还有二点几、三点几，低于CPI是降价而不是涨价。从总体上看不是计划下滑的过程。不同面积，90—140，140以上都可以看到处于上升的趋势，价格基本上是走到最顶端。从环比情况看，也发生了变化。二手房交易归零，一手房交易虽然在负的情况下，但是总体是回升。1—5月份，我们可以看到二手房价格下降的同时在快速减少，减少速度也很快，一手房也同样。同时可以看到，很典型的就是下降城市个数在下降，最高峰时期在年底年初的时候。年底年初的时候，二手房交易价格下降指数达到53个，一手房交易价格下降达到12个。在普遍一种情况下，价格已经开始进入到企稳状态。新建商品住宅和二手住宅情况，从二月份以后，都开始出现了回升。我们初步的判断，从整体上来看，去年9月份开始下滑，主要来源于银行的信贷条件，利率从0.7倍涨到1.1倍，100万的贷款要多付20万的利息，但今年两会的时候，所有的人大代表，包括全国普遍对银行的暴利提出了批评，所以自两会之后，银行利率开始从1.1倍下滑到0.9、0.85，虽然没有到0.7更满意的程度，但至少从多付利息变成少付利息，这是一个很大的变化。从二月份以后可以看到，由于银行利率的变化，导致销售开始回升和价格开始回升。
第三，开发投资增幅快速下降，新开工和购房负增长，从降幅上来看开始上涨，增加幅度很低，但起码不是继续下滑，包括土地购置情况。开发投资增速依然是下滑趋势，到6月份是16.6个增长，如果扣除保障性住房5400个亿，那么实际上商品房投资呈下降趋势，而且下降趋势很大。按照去年同期接近6万亿投资看按照去年同期30%几的增长，今年应该新增1万8千亿的投资。这个一万亿的投资数量非常大也就意味着在工业投资增长中，以及基础设施投资增长中能不能达到这一万亿？前面秦主任举了一个例子，湛江钢厂的例子，湛江的钢厂投资已经不能保证产能过剩的情况下继续完成或者短期内完成，这500个亿的投资也可能要拉到五年或十年，在明年的贡献率就非常低了。能不能用其他方式补齐？这是对中国GDP影响非常大的。1—5月份是持续下滑，下滑很严重。6月份虽然略有上升，我们也看到出现了一些新的土地供应量但总体而言是负增长。区域购置降幅都在减少，特别是我们可以看到土地购置的小尾巴已经开始翘起来，特别是长三角地方已经开始翘起来了，总体是负的，但至少不是继续下滑。
新开工也是一样，房屋新开工面积也是一样，开始翘尾，基本上在各个地区、重点地区和整体的新开工面积都出现翘尾局面，47亿平方米，新开工达到9亿多，和去年同期相比，今年达到19亿多，还是负的，但总体已经开始上升，至少把下滑稳住。不同城市的一些情况，重点区域，长三角、珠三角、黄渤海地区、上海北京、上阵都可以看到不同程度的增加，增加的速度很低，但不是继续下滑。从整体变化来看，变化的趋势仍然是下滑的趋势，有些人说，二季度的销售回暖或者三季度销售继续回暖，特别是7月份上半月已经可以看到，在大部分地区销售是上升的，是不是有更多的钱可以投资？但是我们根据去年和前年已经到期的信托投资资金看，可能这种情况还不会出现，今年和去年用了4300多亿的信托投资基金，不算银行贷款。在相当一部分企业获取回收的资金，多数会用在偿还原来的资金，7月份会略有下滑，投资还在15、16的样子。从全年看也可能维持在15左右。换句话说，如果维持在15左右的水平，和去年相比下降了一半，总体上要下班一半的投资总量。
这三条可以得出一个结论，最坏的时候已经过去了，虽然现在还没有好还是负的，但是最坏的时候已经过去了。我们认为，初步可以确定。
