城市化进程导致中国房价上涨
一直强调房价的合理性问题，什么房价是合理？我们认为房价的收入产业比在1左右比较合理，这是根据18个经济体来看，大部分维持在0.99、0.98的情况，有些大于1，有些小于1，维持在1比较合理。从中国的情况来看，从我们调查指数情况看，03年到10年房价指数变化，主要是在07年以后出现了较大的变化，我们的收入和房价出现了巨大的差，而此前，房价和收入基本上是平行的，也就是说我们说的收入弹性基本上是1，为什么不用03年以前？因为03年是缩小的阶段。到03年以前，我们很少看到出现天价地或者天价房，但是03年以后开始出现一个新的政策，政府要关紧18亿红线的闸门，同时说了文件要关紧银行闸门，要提高开发商的自有资金率等等，因此开始出现了新的情况，土地供给发生了变化。后面会有图，随后出现新的变化，房价收入弹性开始上升，09年、10年涨得更快。10年房价指数增长26%，非常高。于是房价收入的弹性比达到1.38或者更高一些。恰恰变成了我们现在所说的房价过高的原因，这种前提是有原因的。从日本的情况看，日本的部分时间维持在1.28，和现有的房价以及收入的弹性比基本相同。另一个原因在于，他们在最高的一段时间，我们认为泡沫的一段时间里头出现了情况，91年以后日本开始出现分化，此后收入弹性已经降到0.7、0.8、0.9，一个逐步回升的过程。从香港看，香港没有人说房价高不高的问题，中国政府在说香港房价过高，而新一届政府基本上没有供应一块土地，就是想稳定房价，此前房价是暴跌的过程，压缩了土地供给，维持了房价继续上涨。但是实际可以看到的是，在85年收入弹性比达到2.14，远远超过1的水平，香港的房价远远高于我们所说的合理水平。但香港为什么没人抱怨？是因为他安居的部分占的比例比较大，这个部分超过了50%，更多的人能够解决住房问题，市场基本上可以放开。那么，外地购买和非香港人购买，或因购买房子而产生移民的这一部分，加剧了房价上涨。从美国来看，2004年到10年恰恰是美国价格高速上涨最后出现泡沫的阶段，美国的收入弹性指数是1.76，远远高于我们现在说的1。但是美国的统计是以中位数为统计，高数人群需要买高位数以上的房屋，跟普通消费者没有关系。中国的问题是常常只用平均数，不用中位数，带动了整体价格上升，并不能代表真正的房价。而我们的统计造成的结果普遍认为，房价与收入价格差很大，真正比起来，我们要比美国泡沫差很远很远。
中国的房价为什么会出现上涨？有几个重要原因：一是当成是化和人口迁移的时候，必然会导致城市住房总量的增加，这个总量增加大概平均增长3—4%。其中一个原因是我们城镇化进程中，人口向城市流动，同时由小城市进入大城市，到后期会转入由城区进入郊区，然后再转入城镇化，郊区城镇化形成大都市圈，在不同发展过程中会有一个必然情况，当成是化率从30—70%当中会有一个高速的发展过程，这个曲线非常清楚。现在可以从全国的情况看，中国恰恰是进入到30—70%的过程中，去年是51%，城市化率在51%点几的时候，距离到2030年中央提出的要达到65%的城市化率还有一段很长很长的路要走有些媒体会问，是不是房地产的黄金时间已经过去了，这是一个错误说法。当成是城市化率远远没有达到要求的时候还有很远。长沙只有40多一点点，从一线城市看，我们的城市化率是比较高的，北京、上海达到了58%，接近60%的水平，但二三线城市平均现在只有40%，低于世界平均水平49.9不能，从全国情况来看是因为一线城市拉动带动了全国达到51%，但其中我们的农村人口达到2亿6千万，户籍人口城镇化率只有30%，三线城市和四线城市，目前看城市化率水平刚刚过30%，比如说我们说的长沙作为省里的一线城市，接近40%，而长沙市以外的其他地市，大概平均水平也就是30%左右。所以距离我们这个目标还很远，也需要靠更长的时间才能解决。在这样一个发展过程中，必然会导致，不管房子是买的还是租的，都得盖起来这个建设过程还是一个很长的时间。那么我们可以看看日本、英国、美国、韩国，英国和美国是老牌的帝国主义，他们的城市化率在早期就比较高，而我们跟他们相差了60年时间，发展速度是非常非常巨大的差距，美国现在农业人口大概不到3%，农业劳动力也就是3%左右。英国基本上一样，但是从日本、韩国基本上都是二战之后重新建设的过程，但是日本在50年代，它的城市化率接近40%，我们在1978年的时候城市化率只有10%点几。所以在去城市化过程中，造成了一个结果，就是城市化率非常非常低，因此要继续猛追，典型的可以看到，大概在改革开放之后，尤其是90年以后才可是进入城镇化成长的阶段，比韩国日本差了几十年。
从人口迁移的情况可以看出来，改革开放之前，第二个阶段以前可以看到，第一个阶段没有进行户籍线，严格的说是60年代才开始建立户籍制度，在前一阶段可以看出城市人口增长不快，实行户籍制度以后，我们的人口大部分死亡，而后严格的户籍制度导致城市人口下降，最典型的就是上山下乡，此后进入改革期间改革以后放弃了对农民的居住条件，可以看到城市人口迅速增长，尤其是95年之后。第一行数字可以看到，1995年的时候，城市化率只有29.04%，证明了前面说的，在城市发展过程中的变化。从96年开始进入30%，从30%到更高的一个数字的时候，我们可以看到，95年的时候，每年新增城镇人口1千万，但是到96年城镇新增人口是2130万，此后连续十年，都超过2000的人口增长。此后，在04年开始出现人口下降，恰恰是限制18万红线，放慢了房地产发展速度以后，城镇人口开始下降，从1900万下降到1400万，再下降到1200万。十二五提出城镇化率是0.8个点五年时间是4个点，相当于96、97，一直到2000年每年超过4个点的城市化率水平。虽然我们的总的基数没有发生大的变化，但是城市化率水平下降，恰恰是因为没有办法用城市的建设来满足城市化率的需求。我们可以看看，前年大前年，以及连续这一段时间，李克强总理的讲话当中更明确提出，城市化率、城镇化率是未来发展的重点，从去年的讲话和昨天的讲话都可以明显看出来，要用城镇化率来拉动中国经济和改善我们的经济发展结构，另外是严格的限制房地产。如果严格限制房地产，没有户籍的人不能在城里买房子，那么怎么能实现城市化率发展的过程？这是一个背离。
经济增长和收入增长推动了需求的增长。有了钱，人们不愿意在农村待着，有了钱愿意住更大更好的房子，09年销售大概相当于住房总量的5%，仅这两个原因可以看出来大概需要5—8个点才能满足城市化的需求和人民收入增长的需求，所以经济增长的变化，一是城市人口绝对结构减少，从每个城市家庭有3.9个人一户下降到2.86，而这个数字还在继续下降。急速发展的过程和家庭户数的变化有很大的关系。当家庭分户数越来多数的时候，住宅区就越大。那么另外一个是经济发展，从经济增长情况看，如果按欧元计算现在已经超过一半，但是按美元计算大概接近5000，从其他国家看同样也走这样一个过程，当人均GDP总量超过8000国家元的时候，进入高速增长的过程，所以从曲线比例看，韩国和我们是最相似的，如果我们连韩国都比不过就不会成为第二大经济体，相比之下，中国在未来几十年里，正是因为收入增长的过程，必然形成经济和发展水平相对应的阶段，所以他也形成一个增长。这个图更可以看到从GDP总量来看，GDP总量已经连续增长，已经成倍翻番，现在已经达到47万亿，这47万亿大概只有10年的时间是增长的过程，增加了将近40万亿，十年以前大概只有7、8万亿，这个增长速度和平均收入增长速度以及城市化利率是相对的。这是两者合并的一条线，当收入增长以后，GDP增长以后，必然形成城市化发展水平的增长，所以按照国际的惯例情况看出现的一个曲线，中国已经在下面一条线，从两个红点看到远远低于和落后于世界平均发展水平，这个发展水平是和收入相结合，为什么会低于？很重要是在于土地制度和户籍制度，户籍制度限制人口迁移的时候，导致城市化率远远低于。当城市化率和工业化率进行对比，英国、美国90多城市化率对40多的工业化率，现在是51的城市化率对40多的工业化率，是1：1的水平人家是1：2的水平，所以工业化不能快速发展，重要在于城市化率不足以满足工业化的需求，比如工业大量的是农民工而不是城市工人，愿意就在于我们城市化率速度远远低于工业化率速度发展需求，这条曲线也可以看到，如果不迅速增长，到2020年要比国际水平差18个点，这18个点的距离可能还要20年的时间才能追回来，再过20年的时间。
那么第三个原因，导致房价上升的是土地供给制度。从市场经济国家情况看，它的曲线在市中心的时候，价格是最高的，用一个平滑的曲线随着距离发生变化，当土地离城市中心距离越来越远价格就越来越低，这个曲线是自由条件下的变化，但中国是后面这样发生了重大了变化。我们用那条断线表现了前面那条正常曲线，但实际上前面一条红线实线土地土壤金，地租的变化，农村的土地很不值钱，所以农村的土地价值远远低于市场自由交易的价格，城市的土地价格远远高于正常土地的价格，中间形成一个重大的断崖，政府用行政手段和垄断得到的，这种变化在今天还没有解决。这种土地交易发展的过程还会持续一段相当长的时间，所以必然的结果是导致了房屋之间的巨大价格差，而这个价格差不来源于成本而是来自于土地的价格。所以我们认为核心问题还在于土地制度。82年之后取消私有房制度，不知道是左还是右，总体来讲可能是一种交换，这种交换是因为1979年开始允许外国进行土地出租，国外企业允许土地出租，所有有一部分反对力量认为又形成了新的租界，当我们把香港租给英国99年的时候，忘记了一件事情，中国在英国租用的土地是多少？999年，就是今天我们驻那里的大使馆。当时的中国清朝和英国政府签订999年，如果可以把土地租给我们999年，可是我们不允许把土地租给外资企业，那些反对力量和改革力量进行斗争，把土地变成公有制。公有制的土地决定了户籍、决定了城市规划、决定了财富差别、决定了土地财政和公共资源配置，我们可以看到大量的学校、医院都不会配置在农村土地上，我们也可以看到城市规划不能在农村的土地上，因此这些条件都出现了一些，我们前面有些专家说到，城市规划中出现的问题。等等都在于土地。
