土地是缓解中国房地产困境的重要因素
很多人在担心土地的问题，这张表是国务院参事制出来的，我们可以看看，在土地制度和房价之间的关系，土地制度供给情况对市场的影响。变成经济的自然规律，在2003年实现土地严格制度之前，831翘尾延续到04年，明显可以看出在这之前，土地供应量每年以40%的速度增长，按月计算出来平均增长40%，所以在那时候，不会出现房价的暴涨，包括在上海99年的时候出台一个新的政策，叫做购买减免个人所得税，一直到2003年6月份终止，为什么出现这个政策？就是因为房子没人买，不得不用减免税的方法来刺激。中央政府出台了对积压房见面税费的政策。我们可以看到在这个阶段里头连续出现14个月的低增长和更长一段时间的负增长，这些低增长和负增长导致的结果，07年当我们用供给缓解供求关系的时候，出现了很多的天价地，天价地的出现是因为土地许可证没有批，07年以后房价出现了暴涨，尤其和收入之间弹性指数发生了巨大变化，这个变化正来自于我们现在看到这张图上所说（见PPT），导致中央政府在中央经济工作会上提出要进行两防，防止投资过热，指的就是房地产投资过热，二防，防止通胀，供给下降，开始迅速下滑，一直到2009年放出土地策，为什么土地供应量没有增加？是因为大量开发商的钱都押在房子上，因此09年出现去库存化的阶段，土地到09年底是负的18.9%。随后09年大量套现和4万亿刺激政策、10万亿贷款保证10年土地高涨，这个高涨导致我们在11年的时候，供给关系大幅增长。在11年的时候维持36%的投资增长和极高的新开工增长，形成今天看到的大量库存。而今天我们看到，在11年出台新的政策之后，又一次出现了下降，到今年6月份为止，土地是负的19.9%，高于2009年的土地负增长情况，预示着什么？可以从中看到，当03年限制土地供应之后，开始出现了新的一轮房价上涨，因为要还债。到10年的时候，还的是什么帐？还09年土地供给急剧下降的帐，会出现房价的暴涨。今年又看到供给的急剧下降，19%点，假定到今年年底，和09年一样是一些负的土地增长情况下，我们会在后年，就明年或者延续到更长一段时间，可以看到再次出现价格的暴涨，不是我任志强想说房价涨就能涨，而是从土地供应量一直按照生产周期可以得出来结论，后期必然形成的结果，就是当土地饥饿反映到房地产市场，变成供应量需求关系的时候，就会导致价格暴涨。很多人会说，你老说要突破18亿红线，我们可以看看对伊朗的制裁，在国际形成统一认识的时候，尽管伊朗打了仗，但是制裁过程中都有一条，允许他用石油换食品。换句话说，在世界大战发生以后，即使对中国实行了禁令，也一定会保证中国人有粮食吃。因为我们已经从这些国家看到这样一个局面。在换一句话说，即使没有18亿红线，能不能保证粮食安全？能，在18亿亩耕地里头真正用于粮食的只有13亿亩，亩产量的提升保证同样的用地会急剧增加。一亩地就可以变成四亩地，因为一年四季都可以种，因此科技会产生更多的生产量和生产效果。即使是这样，我们到底用了多少土地？菜也涨价、油也涨价，和开发商没有什么关系。这张图显示四个部分，最底下部分是建设用地，因为下雨、因为地震，因为自然灾害而导致灾难，绿色部分是退耕还林，退耕还林会用于建设，黄色是农业结构调整，换句话说不是种地种粮食而是变成城市绿地或者果园，最底下可以明显看到，用的地是非常少的。当年的建设用地只占当年全部耕地占用的8%，而平均起来大概不到30%，最高年份大概28%。
整个建设用地分为六类，一类是有居住设施、有军事、有旅游、有工业、有其他的，而我们真正商品房只占1.5%，这1.5%确实是太少了，刚才秦虹用了一张图表示，只有37%的土地用于工业和其他建筑，中国用多少？我们现在是国有土地总面积，在美国所有建成区，占国土面积3.1%，美国的土地有多少是我们好几倍。美国的人口有多少？是低于我们好几倍，他只有3亿人，我们13亿人。那么相比之下，人均占有的土地相当于我们的120倍。一个人在国土面积中所占有的居住比例跟我们相差120倍。我们在看看日本，日本城市建成区占国土面积的4.2%，如果中国人的人口密度是1，日本是1.24，人口密度大大大于中国，日本更多的是山，森林覆盖率超过了60%，城市建成区比例大于中国，大概是我们的12倍，中国的城市建成区大概3.84万平方公里，只占国土面积0.33%，那么工业占多少？3.84万平方公里，而其他用地面积，基础设施、港口码头这两者数量加起来远远超过城市建城区好几倍，农村有16.8万平方公里，相当于国土面积1.75%，即使把农村和城市都加起来，所占有的国土面积约等于2%的国土面积，远远低于日本人均所占有的面积，我们缺的不是地，而是把地用来干什么？我们用于城市居住的多少，0.11%，剩下的都是用于盖办公楼、盖政府大楼、盖医院，相当一部分是用于工业。我们不允许盖别墅，无法把荒山坡、丘陵地带全部用于居住，但是看看洛杉矶、看看温哥华大部分房子盖在山里，今天的深圳也把房子盖在山里。以18亿红线和粮食安全为借口，是冷战思维政府错误的认识，不能居民居住是因为GDP和财政。核心问题在于土地制度，假如土地制度不能从根本上解决的话，无法房地产市场合理发展的过程。因此从政策的角度出发限制房价收缩。把85%的家庭用保障来覆盖，那么既然我们商品房市场只有15%的家庭，那是否还需要去限制房屋价格？这也是一个被动。用限制房价来限制，去满足15%的人群，等于用限制房价让高收入家庭享受更多的优惠，因为低收入家庭无法从房价下降中享受更多的优惠。中产阶级无法从房价下降中获得任何的好处，而房价下降的核心是要解决收入分配的问题以及最终的住房制度问题，但现在看来，不但达不到这样的目的反而被政治所扭曲，对房价现在的结果一定是导致非市场化的结果。等等一系列问题都开始出现，我们可以看到造成房价上涨的另外一个原因就是秦虹主任谈到的货币政策问题，是金融属性问题，或者是宽松货币而导致的利率变化问题。如果按房子计算，我们可以看看，家庭财产性收入的变化，在20年的时间里，可能增长了6倍，但如果按贷款计算，即使不计算负利率的情况下，大概最多也就增长一倍，从100变成200。导致实际购买率下降，因为货币增发量太多了，人均47万亿的GDP，但是发的货币量却是GDP的150，现在接近200，美国是多少呢？8万亿左右的美元，M2，但是有15万亿的GDP，因此可以看出来货币贬值和货币量增发形成的通胀，以及房屋增值的情况，导致大家更多的倾向于买房子。如果买的是股票，可能赔得一塌糊涂，但是买的是房子，不管怎么样，它价格有波动，也导致的是资产增值。
这张图，秦虹主任前面也用过，就是实际利率和价格的变化，但是最终它只画到了竖线这一部分，没有画后面这一部分，2010年以后，实际利率出现下降的时候，但是行政干预过程中，房价也下降，原因是因为限购政策。限购政策导致的是扭曲，和前面曲线完全不对等，因此当利率下滑，如果放开限购政策，房价才会恢复到一个正常情况。所以我们认为，如果要解决房地产市场的政策问题，一定要对症下药，不能头疼治头，脚痛治脚，首先是土地要素的供给问题，然后是固定资产投资增长的问题，这些一定要符合市场规律，但现在我们所采取的政策似乎并不是这样，李克强总理提出的城镇化，用保障性住房来解决城市化问题，那么为了满足网络上的一些夹心层的诉求，很可能形成一种结果，就是我们现在看到的这张图，本来是廉租房要解决的是基本居住需求问题，而实际结果现在我们增加了公租房、两限房等等，那么这些保障的是谁呢？保障中产阶级。全世界找不到一个国家用会政府补贴纳税人的钱保障中产阶级，因为中产阶级和低收入家庭来说是一个巨大差别。2008年温总理政府工作报告里提出，要实现居者有其屋，但这个报告很多人并没有注意，最后结束的时候修改了次数，因为人民代表不同意，其中就是把居者有其屋改成居者有其所，今天还强调买不起租吗？不是。于是，我们可以看到，我们出现的问题恰恰在于过渡的保障，本来市场上应该保障的是租不起房的人，尤其是不能用市场价格在市场上租房的人，结果是买不起房的人。在富人中，10%最富有的人中不买房，是不是这些人也要用保障的方式给他们提供租金？恰恰是因为我们保障政策出现了巨大的误差，本来只应该保障那些租不起房的人，但是我们现在似乎用财产权利去补贴中产收入，让他们生活更好一点，结果是进一步拉大了贫富差距，让最贫困的家庭和用低价和政府补贴获得财产权利的那些人之间的财富差距更大，这样的政策会在未来发展中更加明显的显示出收入差别极端化的过程，这可能是我们对市场的看法。
