开发商明明建的是经济适用房，却当作商品房出售；业主明明买的是经济适用房，却在购房几年后对房屋的真实性质浑然不知。在重庆这一怪现象的背后，是“经济适用房”开发事实上的暴利，这恰恰与它的“微利”原则背道而驰。

　　开发商隐瞒真相

　　徐女士购买的圣马小区位于重庆市九龙坡区，该小区的业主，大多是在2001年和2002年购房入住。

　　在业主保留的圣马小区宣传单中，记者看到，唯一显示小区性质的只有商住两个字。而在业主与开发商所签的购房合同中，房屋性质一栏也同样是商住两个字。甚至在一些业主已经取得的国土证当中，记者也没有看到任何关于经济适用房的字样。

　　然而，在业主们事后得到的原始文件中，记者看到，无论在计划部门的立项批文上还是物价部门核定价格的复函中，都明确标识了圣马小区的项目性质为经济适用房。

　　事实上，据业内人士介绍，这种现象在重庆整个房地产开发经济适用住房的过程中，十分普遍。圣马小区业主康世平说，仅他看到的，就有三四个经济适用房小区采用了这一操作模式。

　　虚报成本背后的暴利

　　两年前，康世平的另一身份是圣马房地产公司的副总。作为开发商的高级管理人员，他参与了整个小区的开发过程。

　　据康介绍，开发商在取得经济适用房的立项后，已经获得了政府在土地和税费方面大量的优惠，但他们仍然竭力隐瞒小区的真实性质，最终意图还是谋取更多的利润。

　　在物价部门对圣马小区核定价格的复函中，记者看到核准价格为每平方米960元，而据了解，该小区的大多数业主，购买时的价格为每平方米1080——1200元。圣马小区整个住宅开发面积为46000平方米，仅此一项，开发商就获利近500万元。

　　但超价销售得到的利润，还仅仅是冰山一角。康世平透露说，物价部门确定的每平方米960元的核准价同样存在水分，而开发商通过虚报成本所获得的不正当利润，更高得惊人。

　　康世平以圣马小区的开发为例介绍说，经济适用住房管理办法明确规定，这类房子应以微利为原则，不能够超过基本成本的3％，但该项目利润已超过了成本的近20倍。

　　“关键利润在物价局上报的价格——房屋售价上。而房屋售价没有按实际成本上报，房价肯定就增加了。”

　　康世平详细介绍了虚报成本的几种方式。

　　“黑白”合同是其中最为常见的一种。如房屋建筑安装工程费，报给物价局的和报到招标站的，是一个合同；但实际和施工队达成的是另一个执行合同。康世平说，这种“黑白”合同上下的差距，有时一个平方米差价就有上百元。

　　此外，在基础设施方面，据康世平介绍，很多项目在上报时会尽量都报齐，实际上却没有落实。但其价格、成本全都算在了里面。这些成本，最终被转嫁到了消费者身上。

　　康世平说，如按照经济适用住房的标准，圣马小区的均价应该不超过800元/平米，但通过这种方式，小区的实际售价达到了均价1008元/平米。

　　偷改建设房用地性质

　　如果说圣马小区的开发商通过隐瞒项目性质和虚报成本牟取暴利，带有明显的欺诈性质；那么，位于重庆沙坪坝区的经济适用房项目联芳花园六期，营销手段则要高明和隐蔽得多。

　　据联芳花园六期的业主介绍，他们大多是在去年年底时购房，当时房价在每平方米1800元到2000元之间，与周边商品房的价格相比并不算高。当时开发商明确告诉他们房子是经济适用房，但私下又承诺，他们可以通过改变土地划拨性质转向出让性质，为购房者提供一个实质上的商品房。

　　记者在售楼小姐出示的购房合同和补充协议文本上看到，土地的规划用途栏的确注明是经济适用房，补充协议第六条也明确写着：开发商将在2005年3月30日之前，为业主办理出让性质的国土证，除工本费外，业主不承担任何费用。

　　然而，今年5月业主入住时间临近时，事情却发生了戏剧性的变化。

　　在一份要求业主在入住前必须签定的补充协议中，开发商明确表示，不再为业主办理土地性质变更，如果选择自行办理，一切费用由业主承担。并且宣称，此协议与主合同及附件有冲突之处，以前者为准。这就意味着开发商完全推翻了与业主签定的第一份补充协议。

　　记者在重庆市物价局的电脑数据库中看到，对于联芳花园六期，物价部门当时核准的价格为套内面积每平米1391元，按照平层最高上浮10%的规定，最高只能卖到每平米1530元。与这个价格相比，已经购房的业主每平方米多花了300到1000元。

　　业内人士认为，建设部曾有明文规定，不得改变经济适用房的土地用途，严禁搞变相的商品房开发。联芳花园六期的这种做法，事实上正是非法改变建设房用地性质。这在实际上是减少了经济适用住房的比例和供应规模，从而扰乱了整个房地产市场的正常秩序。

　　谁来补偿购房者损失？

　　据了解，经济适用房的一个重要属性，就是开发商可以通过政府无偿划拨的方式拿到土地。由于没有缴纳土地出让金，这就意味着：消费者以商品房的价格买下经济适用住房后，当他面临今后的上市转让时，还要补交一笔出让金。

　　“如果是按照商品房的价格出售经济适用住房，这里就有一个纠正的问题，应该是主管部门按照国家有关的行政和法规予以纠正，或者予以处罚。纠正的问题包括补偿消费者的利益，多支出利益这一块的内容。”建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处的处长赵陆兴说。

　　但对购房者来说，损失该由谁来补偿的难题仍然悬而未解。他们仍然存在这样的担心：政府主管部门要求开发商返还经济适用房最高限价和他们真实购买价格之间的差价，但开发商如果没有能力偿还，或者这笔钱已被用在别处，又该如何解决？

　　(作者：付昱)