大户型导致总体房价趋高，让老百姓觉得经济适用房还是贵。 本报记者 范继文 摄

　　《经济适用住房价格管理办法》已制定完毕，并于2004年1月1日起正式实施，这无疑会对已经走过了5年的经济适用房建设的未来发展起到积极的促进作用。从事房地产研究的中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜据此不仅分析提出北京经济适用房价格还能下降的观点，还对经济适用房存在均价降低总价上升的趋势表示出担忧。

　　面积过大抬高总价

　　分析经济适用房建设走过的5年时间，汪利娜列举了经济适用房建设初期出现的一些问题。她说：“经济适用房建设是从1998年开始的，当时出台经济适用房政策，是国家为了在商品住房中保证中低收入的人群进入住宅市场。当时考虑到商家是要追求利润的，于是政府提出通过提供一些土地、减免一些税费来保证有一部分房地产开发商来专门开发这种带微利的经济适用房。

　　“北京的房地产商拿了土地，但并不全都进行经济适用房的开发。所以当时经济适用房的价格是非常高的，据我们从开发商处了解到，最初建的大多是120平方米左右的户型，而且他们有一种担心，怕卖不出去，但实际上1998年商品化之后，经济适用房被抢得一干二净。现在来看，我觉得虽然每一个平方米的价格已经接近经济适用房水平，但是总体的房价仍非常高。比如说，你一套房子如果是3000元每平方米，三口之家七八十平方米也就够了，但北京最大的经济适用房面积达到300平方米。也就是说，整体已经不像是经济适用房了，因为虽然单位平米的价格是下降了，但上百个平方米甚至200个平方米那也得要五六十万呀。总体房价的趋高让老百姓觉得还是买不起。”

　　中高收入者在买

　　很多开发商都说：“我们是经济适用房的价，有钱人住的豪宅。”汪利娜分析这种现象正好与这几年北京大量拆迁的老百姓买不到真正称心的比较经济的房子从不同的角度反映出目前经济适用房总价偏高的问题。因为老百姓买房子并不是按平方米去买，而是按套去买。但一套房子120平方米甚至更大面积，一下子就要拿出三四十万，许多百姓还是买不起。这次政府出台《经济适用住房价格管理办法》从几个方面规定基准房价，实际上就是在把总体价格压下来，这个动机是很好的。但现在的问题是，整个经济适用房占北京房地产开发的比重只有6%，最多时达到9%。经济适用房建设对拉低整个房地产价格的作用是很明显的，但是假如购买这类房的人中还包括相当比重的中高收入群体的话，就表明目前对中低收入人群的实际倾斜还是不够的。

　　每套应低于30万元

　　统计局的有关数据表明，北京这几年经济适用房的均价在3040元每平方米，北京老百姓需要什么价位的经济适用房一直是市场普遍关心的话题，汪利娜提出了自己的意见：单套价格控制在25—30万元比较接近普通百姓的购买能力。

　　汪利娜认为其中也存在产品的档次结构问题，比如现在老年人家庭越来越多，两位老人有一套六七十平方米的住房就可以了，但是对于三口之家，应该推出80或90平方米的产品。因此，可以说经济适用房在产品结构上应该兼顾不同人群的需要，60、80、100平方米的都要有。但经济适用房最多不应超过100平方米，因为经济适用房面对的群体是中低收入阶层。

　　均价还可以下降

　　就许多业内人士认为经济适用房价格还可以下降的观点，汪利娜表示赞同。她说：“从北京来看，建房成本是全国最高的，在1700元每平方米左右。加上各种配套建设工程等也就在2000元左右，但是你开发商非要30%的利润，那就没办法了。可经济适用房的利润要求只有3%呀，事实上现在经济适用房的开发利润绝对不止3%。这次在《经济适用住房价格管理办法》中对开发成本有确定规则，应该可以对价格降低起到一定促进作用。”

　　(唐福勇)