调整时机已经出现

　　———房地产经济学专家王诚庆教授谈经济适用房政策

　　笔者：我国的住房供应体系中，还存在着商品房与经济适用房的分别，这种状况还会持续多久？

　　王诚庆：改革以来，特别是在上个世纪最后十年的改革中，政府方针政策的变化和调整清楚地表明：改革的目标是实现住房供给和分配的商品化、社会化，而经济适用房政策的推出正是在特定的条件下为了实现这一目标而采取的措施。经济适用房政策的推出是为改革和发展服务的，它并没有改变我国住房商品化、社会化这一住房体制改革的根本目标。

　　笔者：经济适用房在发挥了重大作用的同时，在实际运行中也出现过不少问题，对于这些问题的存在，您认为根本原因是什么？

　　王诚庆：经济适用房体制的运行实际上是以财政补贴为前提的。主要问题有两个：第一是政策的调控成本高，政府调节市场的效率低；第二是经济适用房政策作为一种过渡性的安排，与改革的长远目标并不一致。

　　住房体制转轨五年来，我国住房市场的情况已发生了显著的变化，而这些变化使得我们有可能重新审视并调整经济适用房政策。

　　有两方面的情况是举足轻重的。

　　一是随着经济的发展，从1998年—2002年，我国城镇居民储蓄存款余额由53407亿元增加到86911亿元，增长了62.7%。同期城镇居民家庭人均可支配收入从5425元增长到7703元，提高了42%，城镇居民家庭恩格尔系数则从44.5%下降到37.7%。这些都意味着我国城镇居民对于住房商品的承受能力显著增强。

　　二是住房商品市场情况有了很大的变化。

　　1998年住房体制转轨时，在住房需求方面，中上等收入者的住房需求突然释放，而中下等收入者的住房需求则还因住房货币化刚起步而未能有效形成；在市场供给方面，面对突然释放出的高收入者的巨大需求，房地产开发商没有能力去满足那些低端的需求。

　　经过三四年的发展变化，目前高收入者对高档商品房的累积需求已基本得到满足，以后的高档商品房市场将主要面对随经济发展新形成的增量需求。中低价位的商品房市场正在形成。可以预见，在两年左右的时间内，低价商品房市场与经济适用房市场将会形成竞争。届时，就没有必要甚至不应该继续大规模建设经济适用房了。

　　国务院最近发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》仍谈到了经济适用房建设的问题，但并没有继续坚持以它为住房体系的主体的提法。而是突出和强调“坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用”和“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

　　笔者：对于经济适用房政策，您认为应该做什么样的调整？

　　王诚庆：第一，住房是不动产商品，并不是可以在全国范围内自由配置的资源。因此，经济适用房政策的调整应当坚持地方自主决策的原则。住房社会保障是政府的职责，如果地方决定不再安排经济适用房建设，它也应当采取别的措施达到社会保障的目的。中央政府虽然不再干预各地住房社会保障的具体事务，但却要把地方住房社会保障的落实情况作为考查地方工作成绩的依据，这样，地方的自主权是大了，但责任也重了。

　　第二，房价收入比特别高的地区仍可以安排经济适用房建设，但覆盖人口的比例，按照社会保障的本质要求不宜过高，一般不应超过20%的水平，以不构成对不含补贴的商品房市场的冲击为限度。

　　第三，可以改变经济适用房的建设方式。

　　改暗补为明补，改“补砖头”为“补人头”。

　　具体而言，就是改变目前经济适用房土地无偿划拨的做法，将土地出让金按使用年限计算收取年租。住房销售可以完全放开，不再控制购房资格。同时，从在商品房开发中收取的土地出让金、年租和税费收入中，提取一定的比例作为专项基金，用于低收入者的住房补贴。这种补贴方式的好处是它可以直接转化为消费者的福利，而不会转化为生产者剩余或产生效益流失。如果受益者的收入提高到一定的水平，政府也可以适时停发这样的补贴，就是说，这种方式避免了补贴受益的固定化和永久化。这既有利于提高政府的调控效率，也有利于提高市场配置资源的效率。

　　第四，对前期售出的经济适用房也要相应进行政策调整。可以参照上一种情况，在适当的时候收取土地年租，同时对购房者按收入情况核定和发放补贴。这种方法还可以推广到售出的房改房上，从而根本改变只要不将住房出售就可以无偿使用国有土地的状况，实现土地使用权市场的并轨————都是有缴偿使用国有土地，区别只在于若干年使用一次缴租还是按年缴租。