商业是一面旗帜，在一定程度上佐证并彰显出一座城市的经济活力与能量。

　　而城市经济的心脏地带、核心片区（即都心），更可以视为商业阵线的制高点，历来是各路商家必争之地。在这里，黄金商铺大量释放，商业地产风云变幻，新兴业态精彩演绎，商变故事扑朔迷离，这一切牵动了经营商家、开发企业以及众多投资者热切的目光。

　　商业依附地产而动，地产借力商业升值。在星城都心地带——五一商圈近３平方公里的区域内，各路商家排兵布阵，积极进驻，步行商业街、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ、产权式商场、大型超市、购物中心等风生水起，争奇斗妍，近１０万平方米的商业铺面蜂拥而来，竞相入市……不言而喻，一场持久而激烈的商战即将全面打响。

　　都心地带龙争虎斗

　　６月初的一天，长沙金华康房地产公司总经理曾左亲临工地现场，坐镇指挥。由于前段时间抗击ＳＡＲＳ，更兼连日天雨，导致工程进度有所延缓，此时，他的神情显得急切而略带憔悴。

　　而远在上海的大洋百货总裁王德明也不时打来电话，向曾左问及大洋商业广场的工程进展情况。被誉为亚洲百货奇才的王德明一直致力于在国内连锁扩张，对长沙更是一往情深。在大洋百货“帝国”的版图中，长沙将是第１８家。电话中，曾左与王德明就长沙大洋商业广场的每一个细节，都展开了深入的探讨和认真的论证。

　　在金华康与大洋百货眉目传情的同时，长沙万达购物广场与世界５００强之首沃尔玛等商业巨头也正在亲密合作，谋求联袂登台。早在４月，就有确凿消息传出——６月１９日长沙万达购物广场将与沃尔玛同期开业。另据透露，最近一段时间，中国家居流通业领头羊红星美凯龙也正在长沙万达购物广场频繁接触，洽谈入驻事宜。

　　长沙万达购物广场的强势崛起，预示着星城都心地带又添一大商业主力军。

　　紧邻长沙万达购物广场一侧，号称“华夏第一街”的黄兴南路步行商业街也不甘平庸。其二楼金光大道购物中心如期开业，更加重了步行商业街身价的砝码。越过五一大道，与黄兴南路步行商业街遥遥相对的是金满地人防商业街。在“创业９０天”的宣传风暴中，金满地也显得踌躇满志，一副积极上进的姿态。

　　“如今，五一商圈区域，已经成为各路诸侯和大量资本纷纷杀入的黄金宝地。强者云集，龙争虎斗，这对商业的兴起、经济的发展和商业地产的开发而言，都应该是一件好事。”曾左冷静地说。

　　据不完全统计，２００３年内将有１０万平方米的商铺陆续推向市场。这是一个巨大的数字，不仅意味着都心地带强劲的向心力和丰富的含金量，同时也预示着同一区域内的市场竞争将日趋激烈。随着人民西路的快速拉通、坡子街名食民俗一条街的渐次成型，这一区域的黄金商铺还将急遽增长。

　　黄金口岸行情井喷

　　口岸与位置决定着商业地产的命脉。五一商圈属于城市的核心商圈，地段显赫，交通畅达，商业活跃，人气聚集。人流量每天平均超过２０万，是真正意义上的寸土寸金。数百年来，五一商圈从来就是长沙商业的核心和支撑。正是基于对五一商圈、都心地带这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、投资者对区域内的商业物业极具信心。

　　前段时间，精明的温州商人不惜巨资，纷纷前来万达购物广场购买商铺，这一现象成为了星城商业地产销售中的一大奇观。“万达购物广场处在长沙核心商圈中的绝佳口岸，黄金区位有着不可估量的财源价值，将给投资者带来极大的利润空间，不管是自主经营还是坐收租金，在这个黄金地段，投资者根本不用担心。”一位温州商人一语道破天机。

　　商业在于人气旺盛，在于成行成市，这是业界一致的共识。专家指出，选择投资、经营商铺时，应考虑附近商铺的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商铺，势必影响商铺的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于消费者希望就近广泛地比较、选择商品，崇尚便利的“一站式购物”，不少商铺又有集中趋势，相邻而市，此为趋同性。而在五一商圈，因为商业业态的丰富性和多样性，极大地凝聚了购物人气，刺激了消费欲望，成为了人们心目中的购物天堂。理所当然，五一商圈这一都心地带的商铺在整个城市中是身价最高而且是出类拔萃的。

　　如何判定和衡量这些黄金商铺的真实含金量？在上海一带曾流行“一碗面”理论，即一个区域内的一碗面条的价格乘以１０００，则大致就是该区域内一般住宅每平方米的合理售价，而底楼商业地产的售价应该是楼上住宅价值的两至三倍。

　　在美国学习、生活多年的长沙金华康营销总监梁忆，对商业地产投资价值有着自己的理解。他说，在西方国家，对于商业地产投资价值的衡定，一般采用该区域内人流量的１０％购物需求反推地产投资价值。梁忆进一步指出，从商业地产的经营上来讲，商铺使用的是室内空间，而吸引人流的却是室外空间。室外空间营造非常重要，需要开发商来解决。因此，如何在良好的室内卖场规划基础上，着力打造卖场外围环境以吸引人气，是商业地产开发商必须慎重考虑的问题。

　　两套马车并驾齐驱

　　商业地产，从根本上来说是商业和地产的复合体，两者相辅相成，相得益彰。商业地产在开发商的雄心壮志中不断加以完善和发展，无意间拉动了商业经济的蓬勃发展；而商业资本的高速圈地、连锁扩张，也刺激了商业地产的复苏。

　　然而，商业经营与房地产开发是截然不同的两个领域。对于开发商而言，很多并不具备做商业的人力与经验，至少并不擅长。业界认为，在商业经营的过程中，有两种模式可供借鉴和选择：一是将商场出租给商业集团；二是引进有丰富商业经验的高级人才进行商业管理，将商业作为房地产之后的后续投资项目。很明显，长沙金华康就是采用第一种方式，选择与大洋百货联手、合作。

　　“商业经营，对房地产开发商而言，无疑是一柄双刃剑。”梁忆分析说，开发商经营商业物业，最大的优势在于前期建设。首先，开发商凭借其开发经验，能够取得升值潜力大的良好地段，并在审批、购地、控制开发成本等方面具有优势；其次，房地产商对商业物业自行开发、直接经营，等于将上述价值链中的前两个环节合而为一；再次，房地产商自行经营商业物业，将为其提供大量现金流。

　　而其最大的劣势在于缺乏商业管理经验，在卖场布局和购物广场的设计方面缺乏概念。在与零售商的谈判方面，凭借其所掌握的物业资源，开发商在谈判中拥有相当大的筹码。但由于开发商对消费需求和商圈经济特点缺乏专业研究，难以把握市场定位。专家指出，入驻商家的选择与管理是开发商经营商业物业遇到的最大难题。

　　业界一位资深人士指出，当前，长沙一些商业地产之所以没有良好的商业经营氛围，根本问题出在前期规划上。“因为现在不少商业地产都是卖给分散投资者的，这本身决定了业主的分散性、意见的多样性。如果没有一个布局合理的、适于积聚人气、便于经营管理的卖场规划，消费者将陷入一个混乱而尴尬的环境，这将极大伤害消费者的信心和感情。”本报记者刘旭晖