人们永远不可能停止对生活提出更高的要求，买房置业也是如此。从单间到套间，从平层到跃层，从产品形式到品质，如今的改善型置业已然突破了对基本居住需求的满足，追求更高层次的目标。当低密度花园洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、别墅，以及市中心高品质大户型住宅大举进入市场之际，人们有理由相信——改善型置业渐成主流。

　　改善型置业需求壮大

　　广义的角度看，自住型客户每一次的买房置业都可看作是改善型购房，这种购买方式在低密度郊区住宅和顶级住宅中表现尤为突出。几乎所有的这些项目的开发商都把目标客户牢牢地锁定在这类改善型客户身上，事实也没让他们失望——万科的项目中７０％的客户是改善型置业。

　　值得注意的是，这类改善型客户至少是两次置业，目前在市场上有明显放量趋势。

　　这些改善型客户存在共同的特性。万科销售总监周昆表示：“他们通常对原来居住的房屋感触很深，选房比较挑剔。不同于一次置业的过高期望值，Ｎ次置业者更理性，注意产品的综合价值，有目的性和针对性，更多信赖品牌，相信有实力的开发商能兑现承诺。”

　　３５岁～４５岁之间的社会精英和中坚分子大多是二次以上置业的改善型客户，他们受过良好的教育，是新兴体制、产业的中高级白领或金领，以及政府机关的中层或中层以上干部，收入较高，有良好的未来预期或一定的财富积累。

　　改善型客户分两大类型

　　梯级消费模式表明，买房置业的客户有清晰的等级划分。通常买房人可分为四个需求层次：第一，基本需求。这些客户对价格（单价和总价）敏感，主要关心房子是否买得起。第二，关注房屋物理属性。如建筑功能、平面面积、布局、通风、采光等方面。客户有基本购买力。第三，关注内外环境，社区的绿化景观、外部延伸的大区域环境，重视居室空间的处理和环境对人的心理感情的影响。第四，关注人文。客户关注的是房屋的价值取向、精神文化氛围，关心与何人为伍。

　　“地产少帅”林少洲认为，目前市场上改善型客户主要集中在第二、三两个层次，隐约出现第四层面的需求。在买房区域选择上有两大不同的类型：一种是郊区化。牺牲距离，接近自然环境，对阳光、绿色、水、空气的要求高，选择郊区化、低密度、低高度、小尺度感的集约性住宅，增加或明确室内的空间变化和功能细分。另一种是都市化。喜欢城市生活设施的便利和繁华的生活环境，强调地段的独一性、尊贵感和建筑形式的标识性，考虑商务环境，青睐城市中心区标识性豪宅或大面积高档户型，像买奔驰车的人不再考虑车的性能问题一样，他们较少注意居室内部情况。

　　对开发商提出更高要求

　　业内人士一致认为，在今后的几年内，改善型住宅的扩张将快速发展。这意味着，面对改善型客户的苛刻要求，开发商要做更全面、更细致的工作。

　　改善型住宅的关键词是“改善”和“住”，是实用性与舒适性相结合。

　　林少洲认为，“房屋不以面积大小来划分档次，而更多体现以区域、规划、户型、环境、配套、物业等方面综合的社区品质提高，大宅子不一定能提高生活质量，豪宅不一定有幸福感。”

　　周昆对此也持类似观点：“同样的户型可以用更小的面积来实现，同样的面积可以实现更多的功能。一套房子自己看了都想买，客户才会喜欢。这是开发商设计建造住宅应有的立场。集约性户型深受改善型客户的喜爱就是一例证，产品传递给客户应有的尺度感、色彩感、气氛等每个细节。”姚文争