近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。二00三年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。二00三年长沙房地产市场基本情况如下：

　　1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大

　　2003年，长沙市共完成房地产开发投资122.56亿元，与去年同期相比增长49.84%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。占固定资产投资比重的1/4强。

　　2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升

　　从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1106.32万㎡，竣工房屋面积443.24万㎡，分别比去年同期增长32.66%和33.46%。

　　从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。

　　从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。

　　从商品房销售价格来看，2003年全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增长3.87%，其中商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。

　　3、二手房交易放量增长，住房二级市场被激活

　　2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万㎡，成交金额22.27亿元，分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万㎡，成交金额3.33亿元，分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）的具体措施的作用下，市场被迅速激活。

　　4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障

　　2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万㎡，抵押权利价值194.20亿元，比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万㎡，个人住房抵押权利价值70.36亿元，分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。

　　5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长

　　2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万㎡，比去年同期增长24.32%。2003年，虽然长沙已基本实现“三个大变样”的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。

　　6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理

　　2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万㎡，竣工面积58.60万㎡，分别比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%左右，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。

　　以上几个方面充分说明，2003年长沙房地产市场继续保持了快速增长的格局，各主要指标大幅增长，房地产开发投资、房屋施工面积、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地产抵押贷款等指标均达到历史最高水平。1998年以来，长沙房地产业连续六年保持了高速增长的态势，究其原因，主要有以下几点：

　　1、从产业投入角度分析

　　长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二倍数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资340.55亿元，占全市固定资产投资的1/4。特别是2000年以来，长沙市实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了广阔的空间。

　　2、从市场角度分析

　　——从购房能力分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价较为稳定，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%。

　　——从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比率为74.22%。据长沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。

　　——从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07㎡。

　　——从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长5.52万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到120万㎡( 按目前我市人均居住建筑面积为22.07㎡计算)。实际上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。

　　3、从政策角度分析

　　——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。

　　——从长沙的政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、允许经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见”，进一步放宽政策。主要措施有扩大公房出售范围；积极妥善处理了产权发证中的历史遗留问题；进一步降低和调整商品房和二手房交易契税(二手房契税降为1%)；提高公积金贷款额度，加快住房货币化进程 ；坚决停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一条政策和措施都具有极强的操作性，极大的激活了潜在的消费群。2003年长沙二手房交易的放量增长和经济适用住房建设规模的全面回落，充分显示了政府运用了市场机制宏观调控市场，运用了政策杠杆引导长沙房地产市场健康、有序发展的能力。

　　2004年市委市政府确定为改革发展年，提出了要“大干新三年，再创新辉煌”，全力推进城市化进程。未来三年，我市将围绕加快发展，实现全面小康的总目标，以科学的发展观为统揽，以“一洲两岸，六桥三环，打通出口，开发新区”，加快小城镇建设为重点，坚持以人为本，高起点、高标准、高质量、高效益规划、建设、管理、经营城市，到2006年，城市化水平达56%，城区绿化率为33%，城市绿化覆盖率达40%，人均公共绿地面积8.3平方米，人均住宅建筑面积27平方米，人均道路面积12.84平方米，要全面完成“一江两岸一洲”滨水区的建设，全面完成“六桥三环”，城区环保绿化达标，完成棚户区改造和农民进城务工廉租房建设，完成历史区街的保护和维修等重点工程，到2006年全市控制性详规覆盖总面积达到400平方公里。我市近期发展目标已经明确，长远发展蓝图已经绘就，市委市政府的决策和去年国务院的18号文件和市人民政府的58号文件，给我市房地产业带来了更加广阔的可持续发展空间。

　　2004年，长沙房地产市场仍将在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控与引导下，坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系；坚持以需求为导向，不断调整供应结构；继续完善住房一级市场，搞活住房二级市场，培育住房梯级消费观念，增强和带动居民住房消费的积极性；进一步规范市场服务行为，发挥房地产中介服务的作用，确保我市房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，努力促进全市房地产业持续健康发展。