闵蕾

　　10月28日晚，央行突然宣布加息，将金融机构一年期存贷款基准利率分别调高0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，商业性个人住房贷款利率分别提高0.18(五年以下)和0.27(五年以上)个百分点。

　　在长期预期加息得不到反馈，市场几乎淡化，甚至认为今年内不会加息的情况下，央行此次突然出手，被认为是监管当局在长期酝酿后终于下了大决心。属于资金密集型的房地产行业是加息影响的重点行业之一，而抑制房地产过热也被认为是央行加息的考虑因素之一。

　　房贷支出增幅最高达3.09%

　　27个基点低于业内长期以来关于加息的预期，从实际影响看，本次加息对于购房者还贷以及房地产开发的影响有限。从下面两表的分析可以看到，由于加息幅度不大，所以按揭贷款消费者每月还款额增加的幅度在0.44%～3.09%之间，贷款期限越长，增加幅度越大。而在总体上，2%～3%的房贷支出增幅对购房者来说还是能够接受的。

　　以30万元组合贷款，其中10万元公积金、20万元商业贷款，20年等额本息法为例计算，前者每月还款额从1014.83元增加为1023.42元，后者每月还款额从1585.76元增加到1614.08元，共计每月还款增加36.91元，增幅为1.42%。

　　房地产开发成本提高约0.3%

　　平均而言，在房地产开发成本中，土地储备(地价款)约占30%，而建筑安装成本约占70%。据来自于光大证券的数据，假设土地储备的期限3年，而建筑安装周期为1年，对贷款利率变动的影响做一分析后发现：财务成本占投资的比例将由8.87%提高到9.17%，影响程度相当有限，几乎可以忽略不计。分析师认为，在各类项目中，高端项目由于地价占比大、长线大盘项目由于开发周期长，相对处于不利地位。

　　加息有利于实现软着陆

　　光大证券房地产业分析师赵强认为，对于加息，市场早有预期。从今年6月份以来，光大证券一直认为从中长期看，中国将进入加息周期。不过，由于此次央行加息的幅度低于市场预期，尤其是对个人住房贷款利率调升的幅度小于基准利率的调升幅度，表明政府对个人自住性的购房仍持支持的态度。因此，单从此次加息本身来看，对房地产行业的影响并不大。

　　虽然加息短期可能会对房地产企业有负面的冲击，主要体现在股市方面。但从长期而言，对房地产行业乃至业内的优秀公司反而更加有利。原因主要在于：其一，温和加息可以抑制房价过快上涨，尤其是抑制投机性购房，可以避免房价大幅波动实现软着陆，有利行业的长期平稳发展；其二，加息是国家加强市场化调节手段的信号，一些非专业性的开发商忽视风险，通过高财务杠杆、高价拿地的不规范行为将受到抑制，有利于优秀企业巩固并扩大市场份额。

　　开发商不忧反喜：“钱贵了就能拿到钱”

　　与专业机构的看法相对应，一些开发商更关注央行加息通告中关于利率市场化的内容。一位开发商对记者表示，现在借钱有多贵，也就是利息要多少不是问题，银行放不放贷给你，才是问题的关键。个中关键在于当前房产开发的流程已经既成惯例：只要开发商能拿到地，建筑商为了在竞争中拿到项目，可以大量垫资帮助工程建设。因而开发商只要能以土地抵押贷到资金，成功应对政府控制的土地供应这一关，实现后面的流程相对要容易得多了。

　　正是这个原因，国家一旦收紧信贷，也就相当于卡住了房产开发的命脉。而此次调整体现的利率市场化改革倾向是开发商最大的收获。贷款利率上不封顶，也就给了商业银行自主把握风险的空间，鉴于风险与收益成正比的经济学原理，银行可能在较高收益的预期下愿意承担更大的贷款风险，这给予了开发商很大希望。已经有开发商表示：“钱贵了就能拿到钱了”。毕竟相对于私下寻求资金需要支付的年利率在15%～20%的高利贷，银行目前5%～6%的贷款利率上限即使再拉高也是有限的。

　　对于这一说法，某国有商业银行的人士不置可否：“从宏观调控的时候，银行方面已经提高了对房地产行业放贷的风险把握，银行按照商业银行的贷款管理办法对于房产贷款的审查将更为严格。当然房地产开发的高利润对于银行具有巨大的吸引力，但是目前房地产开发金融风险转嫁给银行的现状更令人担忧。各大国有商业银行都处在上市准备阶段，对于风险控制和不良资产比率的要求，将使得银行更为谨慎。”然而，我们不应忽略建设部最近的一份报告指出，当前我国商业银行有超过5万亿元的巨大利差贷不出去，并认为这是导致我国开发商的资金供给仍然主要来自银行的一大因素。而包括大量住房抵押贷款方面的房地产金融业务仍然是银行的优质业务。

　　积压着的需求还将集中释放

　　光大证券房地产行业研究员赵强认为，由真实需求启动的市场，目前在房产消费时的互相攀比心理和对未来强烈的预期已经成为造成房价持续高位运行且保持上涨的重要因素。当然，来自土地市场的严格管理和地价上涨也强化了人们对房价的心理预期。

　　从1998年房改至今不过5至6年的时间，而中国的住宅欠债已经几十年。这种积压几十年的需求，在信贷成熟的条件下，短期内迅速膨胀，造成市场供不应求的局面。目前，国内人均建筑面积依然在较低的水平。从1998年开始恢复，乃至于连续几年呈现火爆状况的楼市是这一积压需求的集中释放期，这一个时间段可能需要6至7年，也可能需要8至10年，之后将进入平稳发展。这一大趋势是肯定的，目前只是对积压需求集中释放期能维持多久，业内尚无把握。业内人士认为， 由于新房市场开发商的定价能力较强，市场充分竞争的二手房价将体现加息的市场影响。