第二篇：

　　在国内房地产信托基金缺席的情况下，包括万达在内的众多开发商不出售商铺就难以融得资金，这就为以后的风险埋下伏笔

　　中国式的商业地产

　　文/程(双吉)

　　“我个人认为，中国的商业地产刚刚起步。”11月19日，顺驰中国新上任的总裁张伟在天津总部的办公室里向《全球财经观察》表示，“顺驰的商业地产经营得不错。”

　　怎样不错？“我们很少经营，都卖掉了。”

　　事实上，顺驰“只售不租”的经营观代表着中国大多数房地产开发商当前对于商业地产的态度。而中国商业联合会、商业广场专业委员会秘书长郭增利指出，这种把商业地产等同于住宅的态度，正是房地产开发商所面临的普遍误区：“目前最大的问题就是把商业地产当作纯粹开发。实际上，后期管理才是商业项目的生命线。”

　　商业地产一般指以获得收益为目的而开发的地产项目，包括购物中心、酒店及以收取租金为主要目的的住宅地产等等。目前在中国，商业地产的主要业态表现为购物中心。

　　起步自2003年的中国商业地产，在2004年已经全面白热化。来自国家统计局的数据显示，2004年1到8月，商业地产的投资已经占到房地产开发投资额的12.7%，增速达37%，高出房地产开发投资增速约8个百分点。

　　中国商业地产的红火已经引起了众多机构和海外基金的关注。但是和国外相比，国内商业地产操作模式中隐藏着的巨大风险已经影响到了机构和海外基金的热情。

　　国外成熟的商业地产开发遵循房地产信托基金模式，通过基金融资，开发商本身对商业地产持有产权。国外地产开发商聘请专业管理公司介入经营，更看重商业地产相对住宅地产的较大升值空间，通过收取租金而获利。而国内大多数房地产开发商对商业地产仍按“分割出售、售后包租”模式开发，盖完就将分割后的铺面产权全部出售，或部分出售。

　　事实上，从最早打出商业地产旗号的大连万达集团开始，“分割出售、售后包租”的模式已经在沈阳万达精品商铺、北京巨库等项目上印证了失败。

　　万达模式的失败

　　11月7日，立冬，北京安定门外大街。

　　巨库外墙上“SOCOOL”的黑字招牌在阳光下并没有积攒出更多的人气。从地下一楼走到地上三楼，即使是这样的星期日，顾客也没过百人。开业刚刚半年，地上一楼的部分服装店主已经打出“20乣25元狂甩”的招牌，占地下三楼大半面积的“魔术主题店”更是空无一人。“魔术主题店”的服务生一边向记者发放店卡，一边抱怨：“不要以为我们经营差，我们开在上海美罗城的店比这里热闹得多。”

　　6天之前，巨库的开发商，首创资产管理公司总经理杨晓斌在北京翠宫饭店的新项目推介会上首次承认：“巨库对于我来讲是一个失败，而且称得上是非常大的失败。”

　　首创在巨库项目上就是采取了“分割出售、售后包租”的模式。总共3万平方米的卖场被分割成几百块室内产权商铺，产权向投资者出售并由首创包租，承诺2年期每年固定回报8%。

　　然而，售后包租使得首创被迫承受巨库选址不当、对租户缺乏选择等不利因素所带来的巨大风险，而这正是该模式的最大隐患。

　　事实上，冷冷清清的巨库，不过是中国商业地产界万达模式的又一个失败复制品。

　　王健林带领下的大连万达集团，2000年开始把经营重心偏向商业地产。数据显示，截至2003年底，万达已在16个城市开发了160万平方米的商业地产项目，投资逾百亿。

　　万达模式并非简单的“售后包租”，而是在与沃尔玛这样有意入驻的知名跨国企业签好租约，即所谓“订单式”操作之后，万达再通过“售后包租”的方式出售建在沃尔玛这些大店周围的500家商铺的产权，以期收回50%乣70%的投资。

　　然而，商业地产经营中的现状并非万达向租户承诺的那样完美，问题出在订单以外的“售后包租”。

　　2003年12月23日，万达在沈阳投资的沈阳万达商业广场开幕。前期宣传中能拉动人气的欧倍德、红星美凯龙、大洋百货这些主力店并没有入驻。开幕一周后，众多商铺的经营者营业额为零。

　　最重要的是，在前期开发不利和沃尔玛效应未发生作用的情况下，万达未能如约为商铺产权的投资者租出商铺。自2004年以来，业主已纷纷向万达要求解除购买合同、返还房款。

　　事实上，万达不是没有建立专业的商业地产经营和管理团队，但万达模式的失败仍然在于商业地产规划与运营知识的不足。被万达用住宅地产的推广套路游说而来的投资者在购买了周边商铺的产权后，尽管有主力店入驻，但还是无法从万达一方获得切实的利益保证。而万达自身也因为产权的部分出售而被迫负担巨额广告费用。

　　“卖出一部分商业地产，基本可以解决再开发的资金问题。其余部分用于出租。”王健林曾这样描述自己的商业地产经营观。实际上，万达的确仍然在靠通过出售铺位产权回笼的资金在一个又一个城市扩张。尽管这一订单模式在其他城市暂时还没有重蹈沈阳万达商业广场的覆辙，但“售后包租”所带来的隐患仍在，很难说不会在什么时候爆发。

　　杨晓斌在承认巨库项目开发失败的同时总结了五条经验。第一，只做不需要培育市场的成熟项目；第二，不再包租包管理。第三，要用专业的商业管理团队；第四，售卖价格不能让投资者产生过高的回报预期。第五，只能找有足够能力承受市场培育过程的投资者。

　　这五条经验显然也适用于万达。正是因为中国房地产开发商此前没有完全意识到自己不可能拥有商业地产开发与运营的全部知识，这才没在经营和管理上下足功夫。这才导致其最终未能真正结合商业和地产，对商业地产进行有效的运营。

　　运营公司的抱怨

　　依托万达模式开发的商业地产项目在2004年的商业地产开发大潮中并不鲜见。实际上，更多的开发商甚至仅仅是为了给开发的住宅作配套，才不得已进行商业地产开发。

　　国内2001年对房地产企业上市解禁后，第一家挂牌上市的房地产开发商天鸿宝业(600376)也是如此。“我们常常是‘不得不’开发商业地产。”总经理助理郑颖有些无奈，“每开发200万平方米的住宅，就要配套开发10万至20万的商业地产，完全是被逼的。”顺驰中国的总裁张伟坦承：“顺驰的资金成本问题，决定我们不能在商业地产项目上积压太多资金。我们希望开发更多的能够卖掉的项目。”

　　“开发商打算卖完就走人，而商业地产建成只是一个开始。”从事商业地产开发咨询的庄雅典吃够了国内开发商的苦头。这位美国的注册建筑师尽管已经从台湾来到北京几年，设计过很多项目，却没有一个方案最终能和开发商达成一致，“最大的难处在于改变不了开发商的观念。”

　　孟群介绍，泰达的美国专业策划团队THOMAS公司曾指出，中国目前开发的商业地产只集中于购物中心。而在美国，购物中心已经是落后业态。

　　首先，购物中心的运营成本很高，特别是在北方。夏天的空调、冬天的暖气都提升了经营成本。其次，封闭空间不符合以人为本的准则。

　　孟群指出，在泰达时尚广场的策划中，THOMAS公司带来的国际理念就是要尽量避免大型SHOPPING MALL式的摆放。而且对方指出，具体的业态分布要非常讲究——细到一个书店、一个音像书店或者是餐馆的大小。

　　“然而即使这样，THOMAS公司仍然建议我找专业的经营公司看过之后再做。我们至今仍在为泰达时尚城寻找合适的专业运营公司。”

　　庄雅典和孟群的遭遇折射出的是中国商业地产和国际远未接轨的现状。

　　房地产信托基金的缺席

　　一年前，美国商业地产巨头KIMCO公司总裁Milton Cooper来中国考察商业地产机会时，也曾为中国商业地产和国际上的差距感到头疼。尽管他觉得这里充满机会，但他在中国找不到他所习惯的融资渠道——房地产信托基金。

　　按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。

　　对此，国泰君安房地产分析师张宇指出，商业地产的价值在国内被低估，问题的关键在于国内的房地产信托基金尚未建立，市场尚未同国际接轨走上证券化道路。

　　“专业化程度不够只是表象，关键还是要证券化。”郭增利把商业地产的开发定义为三个阶段：以天鸿为代表的大多数国内开发商正处于第一阶段，只把商业地产理解为开发行为；第二阶段将注重运营，通过后期管理带动商业项目的价值提升；第三阶段进入金融层面，需要把商业地产理解为金融产品。

　　张宇表示了同样的看法，考虑到商业地产的巨大升值潜力，国外的开发商极少通过出售商业地产获得资金，而是通过房产信托基金融资。国外的投资商、经营商、开发商已经是一个完整流程。每个商业地产在开发前已经通过专业的规划和定位，对租金和收益有所预期，从而保证投资人的利益。同时，必须招商达到50%以上才会进行开发。

　　事实上，在国内房地产信托基金缺席的情况下，包括万达在内的众多开发商不出售商铺就难以融得资金。张宇指出，如果国内的房地产投资信托基金法出台，商业地产的开发格局将会和现在完全不同，“最终推动商业地产发展的环节一定是金融方法”。

　　政府显然已经听到了市场的呼声。10月底，银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》。但郭增利认为，从征求意见稿来看，政府对商业地产的调控还处于摸索阶段，总体上跟市场发展形势还不能完全对接。但他相信，通过征求意见阶段对管理办法的完善，将有助于商业地产信托的推进。

　　“我们判断，随着政策对商业地产的认同和定位，五年之内中国的商业地产会和国外接轨，进入证券化阶段。”对于商业地产在中国的前景，郭增利仍然表示了相当程度的乐观。