4月27日，在贯彻国务院八条意见稳定住房价格工作会议上，南京市房产部门相关负责人宣布，为了贯彻国务院文件精神，切实稳定住房价格，加大房地产市场的有效供给，打击囤房、炒房的行为，更好地解决广大群众的住房需求，规范商品房销售行为，倡导诚信交易，降低房地产市场风险，防止住房价格大起大落，促进国民经济平稳健康发展，在去年出台“禁炒令”、“一房清”和“网上房地产”等政策的基础上，我市今年仍将采取措施，以进一步规范市场；同时，我市还提出了“关于加强商品房销售管理，稳定住房价格的实施意见”。

　　记者发现，该“意见”共有10条，涉及到商品房销售的各个环节。昨天，本报《南京地产》特请相关人士对其进行解读。

　　第一条 关键词：严打无证销售

　　条文：严厉打击无证销售行为。未领取商品房预售许可证，房地产开发企业不得以任何形式销售，不得以任何形式收取费用。对于存在购房指向，房地产开发企业收钱办理VIP卡，招收会员及排号等行为，要予以纠正。

　　解读：无证销售行为，严重扰乱了楼市秩序。目前，个别楼盘在没有获得商品房预售许可的情况下，即以提前认购、办理VIP卡、招收俱乐部会员、排号等各种方式打“擦边球”。其实，国家的相关规定非常明清楚，即在没有预售商品房预售许可证的情况下，任何楼盘不得开盘销售。而上述打“擦边球”的行为，表面上与销售无关，实质上仍是以通过提前收费的方式圈定客户，明显是一种违法违规行为。

　　第二条 关键词：20天内开盘销售

　　条文：房地产开发企业在领取商品房预售许可证之后，二十日内必须开盘销售。

　　解读：过去，一些楼盘在领取了商品房预售许可证以后，往往并不急于开盘销售。而是把房源“捂”在那里，等到过一段时间房价又涨了上去，或者等到“积累”了一定数量的客户以后再销售。而明显规定“20日内必须开盘销售”的目的，就是要开发商在领取了预售许可证后，立即开盘，不得拖延。这也同时要求开发商，在楼盘不具备销售条件的情况下，不要急于申请预售许可。

　　第三条 关键词：办预售许可同时办工程抵押

　　条文：房地产开发企业领取商品房预售许可证后需办理在建工程抵押的，必须在办理商品房预售许可时提出申请；该项目将不予开放楼盘，房地产开发企业不得进行销售。

　　解读：以往的情况是，有的楼盘在办理了预售许可以后，又把在建的工程拿去作抵押，从而在以后的销售过程中产生许多纠纷。这条规定，主要是规范开发商的工程抵押行为。

　　第四条 关键词：抵押房告知

　　条文：加强对存在权利瑕疵房屋销售行为的管理。对已办理在建工程抵押的房屋，开发企业要告知购房人，非经债权人同意，不得与购房人签订商品房买卖契约，不得收取房款。

　　解读：对已办理了在建工程抵押的房屋，如果开发商故意隐瞒而销售出去，则不仅侵害了购房人的知情权，而且侵害了债权人的合法权益。这样的事情，过去在南京也发生过。“意见”中作出这条规定的目的，既是为了保障购房人对相关房源的知情权，也是为了保护相关债权人的合法权益。

　　第五条 关键词：预留房源与预售许可同时申报

　　条文：严格预留房源管理。房地产开发企业如需预留房源的，必须在申报商品房预售许可时同时申报，从2005年6月1日起预留的房屋必须待项目竣工，房地产开发企业领取产权证后方可销售。

　　解读：一些楼盘惯用的售楼“手法”是，在领取了商品房预售许可证以后，并不把所有许可预售的房源全部拿出来销售，而是事先“保留”一部分房源。这样，在过了一段时间房价上涨的时候，开发商“保留”的这部分房源，可以给其带来更多的利益；在销售情况不好的时候，开发商也可以通过仅推出少量房源，制造虚假旺销的景象，从而引诱购房人购买，等到这部分房源售出后，再拿一部分“保留房”出来卖。这条规定，就是要防止开发商的这种行为发生。

　　第六条 关键词：暂停项目销售

　　条文：坚决打击炒房行为。对房地产开发企业虚拟合同，制造虚假信息，炒作房价的，将暂停该项目的销售；涉及到的房屋，一律领取产权证后方可销售。

　　解读：对于炒房行为，短期来看，确实可以沩开发商带来收益上的增加。但从长期来看，它造成了市场的不公平，使普通群众改善住房条件的愿望难以实现；而炒房者却利用其特殊的关系倒卖房源从中牟利，进而使得真正的购房自住的人信心受挫，影响楼市的健康发展。所以，对制造虚假信息以炒作房价的开发商，必须采取开厉的措施予以制裁。

　　第七条 关键词：网上打印

　　条文：房地产开发企业必须通过南京网上房地产，从网上打印认购协议和商品房买卖契约，违反规定的，将视其性质予以处理，情节严重的，将暂停该楼盘销售。

　　解读：开发商与购房人的信息不对等，是楼市不能健康发展的一个重要原因。去年年底，我市开通了网上房地产，目的就是力求打造“透明楼市”，实现市场买卖双方的信息对等。而暂停情节严重的销售，则是为了确保认购协议和商品房买卖契约公开、透明。

　　第八条 关键词：换手率不得超过2次

　　条文：房地产开发企业不得利用虚拟认购囤积房源，认购协议转商品房买卖契约的时间不得超过二十天，房屋换手不得超过两次；凡违反规定的，所涉及的房屋，原则上领取产权证后方可销售。

　　解读：在南京网上房地产开通以来的一段时间里，有的楼盘有虚假认购的情况。部分楼盘房源的换手率，甚至高得很离谱。房源认购换手率很高，说明相关楼盘的认购有假。规定认购协议签订后的20天内，必须转为买卖契约，以及换手率不得超过两次，则可以防止开发商的故意炒作。

　　第九条 关键词：设立预售款专用账户

　　条文：加强商品房预售款监管。房地产开发企业应对其商品房预售项目分别设立商品房预售款专用账户，进行商品房预售所得款项必须进入该账户，必须用于有关的工程建设；房地产开发企业每月必须提供施工现场照片，客观反映楼盘建设进度，并通过网上房地产予以公示。

　　解读：这项规定主要有两个目的。一是为了防止开发商收了预收款以后，挪作他用，以防范和化解房地产金融风险。利用网上房地产，为市民提供直观反映楼盘现状的资料，如施工现场照片等。二是通过每月的施工现场照片，客观反映楼盘建设进度，及时掌握楼盘建设速度，为市民购房提供参考，同时可以尽早发现个别楼盘停工的现象，防范烂尾楼的出现。

　　第十条 关键词：代理机构只收代理费

　　条文：加强商品房销售代理企业和销售人员的管理。所有销售代理企业和楼盘的售楼处必须办理登记备案，销售人员要持证上岗。代理销售商品房，只能收取代理服务费，不得赚取差价。营销人员不得炒卖或与他人串通炒卖房号或期房。

　　解读：过去几年里，我市某些区域的房价上涨过快，原因很多。但排除了城市建设等积极因素以外，炒房对房价的影响也比较大。炒房者造成的房价上涨，既有“房虫”的因素，也有开发商与代理机构联手炒作的因素。开发商与代理销售机构的联手炒作，从代理公司来说，就是既拿代理服务费，又抬高房价赚取差价，其影响更坏。所以，要规定所有销售代理企业和楼盘的售楼处必须办理登记备案，并且明确代理销售机构只能收取代理服务费。不得吃差价。

　　65家开发商“八点倡议”

　　一、严格自律，透明交易，规范销售，杜绝任何单位或个人，以任何形式炒作楼盘、哄抬房价。

　　二、未领取商品房预售许可证的项目，不以任何形式销售；不以任何形式收取定金、房款；不以购房为指向办理VIP卡、招收会员。

　　三、配合房地产主管部门，及时、准确公布楼盘销售数据，保障购房者知情权，维护消费者权益。

　　四、对即将开盘的普通商品房，严格按照物价主管部门核准的价格销售。

　　五、对目前已经开盘的楼盘，继续依靠科技进步、降低建设成本、提高房屋性价比，严格控制房屋价格过快增长。即日起到今年年底，同一楼盘、同样性价比的住宅价格涨幅控制在政府要求的范围内。

　　六、对已办理在建工程抵押的房屋，事先告知购房人，未经债权人同意，不与购房人签订商品房买卖契约，不以任何形式收取房款。

　　七、所售楼盘在领取商品房预售许可证之后二十日内开盘销售，严格控制预留房源数量，严格控制楼盘换手率。

　　八、加强对内部人员的教育和管理，销售人员持证上岗。代理销售商品房，只收取代理服务费，不赚取差价。对内部人员炒卖或与他人串通炒卖房号或期房的严肃处理。