（新闻周报2004年8月3日报道）4年前，大连万达作为进入长春的第一家外地房地产公司，依靠一系列广告策划和宣传，将一座构想中景色优美、配套设施完备、低容积率、高绿化率的超大型生态园林新城——长春明珠呈现在消费者面前。它尚未开盘就创下了消费者彻夜排队、疯狂认购，两天卖出612套住房的惊人纪录。时隔4年，长春明珠数百名业主状告大连万达集团长春房地产有限公司任意更改规划、房屋质量以次充好、涉嫌广告欺诈的维权行动在园区内同样开展得声势浩大、如火如荼。

　　六百业主维权

　　走进长春明珠，随处可见小区业主们在楼体上悬挂张贴的维权标语和条幅，甚至有的连体别墅整个楼体都被标语覆盖着。“抗议万达地产侵犯业主权益！”“要绿地、要环境、要配套、要维权！”“公开建筑面积，公开园区规划，公开公共分摊面积细节！”“大连万达的三项承诺是有计划的诈骗！”——业主们自发成立了业主联合会，每晚在名人广场宣传维权的法律、法规及万达侵权的事实，向业主派发各种宣传材料。相继有600多名小区业主在条幅上签下自己的名字，参与维权。这样的景象和活动从今年4月开始，规模日趋扩大。据业主联合会的一位负责人介绍，他们已经向规划、建委、工商、消协等多家部门递交了有关万达侵权的投诉材料，只要一天没有结果，他们的维权行动就一天不会停止。而这一切都与万达当年关于长春明珠的广告宣传有关。

　　2000年，万达在售楼中心摆出了制作精美逼真的园区规划立体模型，并通过新闻媒体广为宣传购买长春明珠的十大理由，其中配套、质量、健康、教育的理由最有诱惑力。然而,至今入住长春明珠的业主们仍然没有享受到宣传中所承诺的各项配套服务。

　　数次更改规划

　　在万达展示给购房者的长春明珠彩色平面规划图和明珠鸟瞰图中，近百万平方米的长春明珠东临伊通河，西临人民大街,北临卫星路，南与长春雕塑公园、植物园一路之隔。园区被一条水街分割成东西两部分，区内绿树、湖泊错落，会所、超市、医院、学校一应俱全。整个园区住宅由北向南、由高到低，南部雕塑公园的美景尽收眼底。业主李女士按照规划图花50万元在一期二区临水街的小高层选了一套住宅，未来水街的对面是一所中学和小学，楼后不远就是6000平方米的大型国际连锁超市，靠近超市的是一座3000平方米的健康会所。越过楼前的绿化带和独体别墅群，可以看到雕塑公园。全家人都为这套房子兴奋不已。

　　2001年一开春，李女士和老伴就到了工地。他们发现二区的工地没有动静，三区独体别墅群却正在施工，不过已全部改建成了多层住宅，挡住了雕塑公园。变化的还不止这些，随着时间的推移，原来的超市位置盖起了一栋高层，4栋30多层的摩天楼取代了健康会所和旁边的地上停车场，彻底遮没了北侧的天空。再一了解，李女士才知道，水街对面规划为中学、小学的土地万达还没有买到，而令无数人神往的水街也改成了旱地。也就是说，买房时全家人所期望的一切如今都成了泡影。长春明珠的一位业主这样评价万达的规划:“他们的规划只是用来骗钱的。房子卖了出去，钱到了手，规划也就可以改了。而且目的只有一个，那就是多盖房子。”

　　去年春天，万达竟超出园区原有规划边界，在与雕塑公园之间的规划路和绿地上，紧靠着B32、B33两栋连体别墅又加建了9栋连体别墅。这彻底激怒了B32、B33的10户业主。今年6月，经过数次交涉，万达不得不更改规划，向10户业主分别支付了10余万元不等的赔偿。

　　在对外宣传中，万达一直宣称长春明珠的容积率只有1.07。除去公建部分，住宅容积率只有0.95。而几度更改规划后，园区容积率恐怕已远远高于这个数字。

　　入托上学成难题

　　“给自己买套好房子，给孩子买个好教育。” 长春明珠的2600户业主在购房时无一不被这条广告语所打动。但历经3年的等待，现实让他们大失所望，孩子的入托、上学问题更是让他们心急如焚。

　　“长春明珠规划了一所占地两万平方米的30班型中学、两所占地1万平方米的18班型小学以及3所12班型幼儿园——幼儿园将实行中英文双语教学——长春明珠将与东北师大附中联办一所九年一贯制的一流学校——保证优先向区内的业主子女招生。”这些字样在万达的售楼广告、发给业主的介绍材料中不止一次被提到,但在园区能看到的只有一所中学和一所幼儿园。幼儿园人满为患，不得不在一栋居民楼里租了几个房间，加开了分部。“当初买房子，就是图着孩子上幼儿园和上学方便，说是一条龙教育。现在可好，孩子快3岁了，幼儿园都进不去。像分部那样的条件谁敢去呀，一个孩子得病大家全得。”50多岁的张女士抱着自己的孙子忧心忡忡。

　　与张女士相比，更着急的是那些孩子到了上学年龄的家长。经万达协调，园区的部分业主被迫每人花2.4万元将孩子送到东北师大附小威尼斯小区分校入学。“如果长春明珠按规划建小学，我们属于学区内，上学根本不用花钱。可现在顾不了那么多了，孩子上学不能耽误，冤枉钱也得先花了，但万达必须得赔偿我们的损失。”业主邱先生气愤地说。5月25日，部分业主在长春明珠销售中心门前“集会”，一群孩子身披“从小学做人，长大不欺诈”的绶带，举手高呼：“我要上学。” 七八岁的年纪，还不太明白愁为何物。不累的时候，脸上一直挂着天真的微笑。

　　在接受当地媒体记者采访时，大连万达集团长春房地产有限公司销售总监邓理解释说，建社区内的小学需要有教育主管部门的批件。目前批件没有下来，所以还没有建。他还说，配套要一点一点地做，会逐步完善起来的。

　　配套不见踪影

　　“比房子更重要的，是人的健康。”万达这样告诉自己小区的业主。

　　“长春明珠内规划设计了一个面积达3000平方米的社区医院，医院规模达到了区级医院标准。社区医院的医疗设施完备、高档，并将和长春市著名医院进行联办，实行专家坐诊制，给区内居民提供完善的医疗保健服务。——长春明珠面积达18000平方米的超大型会所内有4个一体化的国际标准室内网球馆、一个大型国际标准游泳馆、8道保龄球馆、台球馆、乒乓球馆、桑那浴、美容美发中心。兴建了一座面积达3000平方米的图书馆，一座面积近3000平方米的青少年宫，一座面积近3000平方米的老年人活动中心，规模均达到区级标准。”

　　显然，万达对许诺提供给居民的这些设施很是骄傲。但实际上，目前长春明珠内只有一个综合会所，占地面积600平方米左右，很多业主形象地把它说成是万达所许诺的各项配套设施之微缩版。

　　会所共有3层，一楼是蔬菜、水果、肉类、五金市场和一个小超市，拐角处一个小门挂着社区卫生服务站的牌子，里面只有一个医生、一名药剂师和两名护士；二楼租给了一家饭店；三楼包括乒乓球室、阅览室、健身室、麻将室。7月23日下午，记者到会所三楼转了转，两个乒乓球室共有8张球桌，一张挨着一张，有居民在打球。因为空间小，动作显得有些放不开。阅览室里空空荡荡，只有一侧靠墙的5个书架上摆着一些旧书，不过拿不到。外面被铁栅栏围着，还上了锁。30平方米左右的健身室摆了8种器械，只有两位老人在锻炼身体。

　　承诺难以兑现

　　万达对长春明珠的房屋质量表达了十足的信心。2000年，万达公开向消费者宣布了三项承诺：“房屋渗漏，赔款3万；面积短缺，缺一赔三；质量不好，可退可换。”此举震动了整个长春房地产界，也吸引了更多的购房者。时隔4年，这三项承诺兑现的情况如何呢？7月20日晚，记者在长春明珠内的维权活动现场刚一提到这个问题，就被几名业主围住了。“我家退房都退3年了，到现在还没退成。”家住C17的一位大娘告诉记者。这位大娘2001年入住装修时，发现墙体根本没用水泥，都是黄土和沙子抹的，一碰就掉一大块，装修时耽误了5个月。家里两处漏水，未获分文赔偿。物业几次维修，至今仍然漏水。

　　记者在调查中发现，渗漏、墙体发霉长毛、墙面开裂的现象在长春明珠内绝非个别现象。B24连体别墅居民高先生对房屋质量给生活带来的不便有着切肤之痛:“我从来没见过这样的房子，给我们的住宅保证书上，全部标明是优良、3A级的住宅，可地面两侧的高差竟能达到10厘米，门框和墙都是歪的，还到处漏水长毛。”记者在高先生家看到，很多墙面都贴上了白纸，纸下面是大大小小、五颜六色的霉点。“我实在修不起了，墙年年都刨，可毛该长还长、水该渗还渗。”问题还不仅于此，高先生家的墙面上还有不少裂缝。在高先生家，记者看到了一份受该楼施工单位长春建工集团吉润建设股份有限公司委托，由长春市建筑工程质量检测中心出具的工程质量检测报告。报告称，该工程内、外墙裂缝问题，是受施工季节不当、工序衔接不当以及防裂措施不利等因素的影响。随着季节和温度的变化，在各种材料间产生了较大的温度应力，从而在不同材料的界面以及墙体的端部应力集中部位产生了裂缝。并指出，应采取稳妥的措施进行返修和维护，以恢复房屋的正常使用功能。

　　2001年7月29日，B24、B27、B28的8名业主就四处漏水、墙面遍布裂缝、门窗推拉不开、室内结冰等问题联名致信王健林，对物业部门不厌其烦、不遗余力对业主房屋进行维修的行为表示感动，但更希望万达能对自己质次价高的房屋真正负起责任，予以退房并承担装修费用或房价打折，但至今仍没有得到任何答复。

　　规划部门参与调解矛盾

　　在长春明珠业主多次上访投诉后，7月26日晚，长春市规划局委托长春市规划设计院对长春明珠剩余未建土地重新做出了规划，并在长春明珠内贴出了《长春明珠居住区规划公示说明》。

　　“说明”的内容如下：“自2004年4月以来，长春明珠居住区居民针对大连万达集团长春房地产有限公司在长春明珠居住区的建设过程中违背承诺、修改规划设计方案的行为多次提出异议，其中主要对大连万达集团长春房地产有限公司在长春明珠居住区一期工程建设中修改规划，未能实施建设原规划方案中确定的，如健康会馆、超市、老年活动中心等重要的配套公共服务设施，同时反映原承诺的居住区绿化指标并没有实现。长春市规划局在充分听取了长春明珠居住区居民所提出的意见和建议后，根据长春明珠居住区建设的实际情况，请大连万达集团长春房地产有限公司对长春明珠居住区规划设计方案进行了调整，将居民意见集中的一期工程中未建的配套公共服务设施在明珠居住区未建区域内具体落实，其中包括：健康会馆：建筑面积12800平方米，含4个室内标准网球场、室内标准游泳池、8道保龄球馆、台球馆、乒乓球馆、桑那及美容美发；超市及社区图书馆：建筑面积11100平方米；老年活动中心：建筑面积4100平方米；社区医疗中心：建筑面积4100平方米；18班小学：建筑面积4932平方米；12班托幼：建筑面积2868平方米；小区公共绿地： 规划小区公共绿地12.5平方米。”公示时间为7月27日至8月4日。

　　整个长春明珠小区从2000年开始由西向东建设，建成部分约占小区的2/3。而在所附的规划图中，所有配套设施都集中设在了未建园区的东北角，这再一次引起了园区业主们的不满。业主代表们说：“我们要的是兑现购房时的原始规划，即便我们同意采取补救措施，也不会同意这样的方案。将配套设施全部规划在园区的东北角，西区居民需要穿越整个园区，走七八百米、甚至上千米才能到达会所，这样的规划根本没有考虑到业主使用是否方便。”7月27日一早，50多名园区业主代表来到市规划局，要求取消公示和新规划。

　　在与业主的见面会上，长春市规划局局长王洪顺表示，规划局已经意识到万达在落实配套设施方面的问题，停止了长春明珠下一期工程的规划审批。

　　王洪顺局长承认，目前万达已建完工工程与原来的规划相比，已做了比较大的更改，几次更改都得到了长春市规划局的批准。万达是当年长春市招商引资的重点企业，也是第一家在长春落户的国内知名房地产公司。王局长说，当初之所以批准它，是考虑到了招商引资、软环境、企业的实际情况等诸多原因。

　　鉴于长春明珠业主对公示规划方案的强烈不满，王洪顺局长代表长春市规划局决定，撤销公示方案，由长春明珠业主代表与规划设计人员一起重新共同拟定配套设施的补建方案，然后再找万达举行三方会谈。

　　■反 应

　　猜测与解释

　　就万达为何会在长春明珠住宅地产项目中数次更改规划的做法，记者咨询了一些业内人士，“万达的做法其实很好理解,”一位长春本地的房地产开发商如此解答,“万达刚进长春，就向市政府捐款1000万元，这笔钱他一定会从地产项目上赚回来。本来万达把利润点分摊在了100万平方米的园区上，可现在只拿到60多万平方米的土地使用权。要想减少损失、实现最初的利润计划，惟一办法就是增加现有园区的容积率，多盖住宅卖钱。开发商都想用这个法子，也许做不成，就看各自的胆量和本事了。”

　　对于来自业主们越来越多的质疑，万达长春房地产公司的负责人只是表示，当初宣传存在失误，却未对具体问题发表任何意见。针对业主的维权行动，万达方面最近采取了回应措施，从7月16日开始，他们每晚在名人广场的电子显示屏上滚动播出“业主关心的问题答疑”。

　　7月27日下午，经过数次联系，大连万达集团长春房地产有限公司副总经理张鹏力终于同意代表万达接受记者采访。“我们并不想看到今天这样的局面，作为企业，我们也是逐渐走向成熟的，国家的法律法规也是如此。因为我们的土地使用面积减少了近1/3，我们这才调整规划。而国家法律并未禁止房地产开发企业的规划调整行为。”张鹏力说。

　　在参与维权的数百名业主当中，所有人都是按照万达提供的原始规划图、园区立体模型选房付的款，很多人为了万达承诺的完备的医疗、健康、教育、商业配套设施，比长春市其他同等地段小区居民多付出了十几万元、二十几万元的购房款。就是在小区内部，也是房比三处，临近水景、会所的房屋售价要比其他区域每平方米高出几百元。对此，张鹏力表达了不同的看法:“影响产品定价的因素有很多，我们的房屋售价并非完全取决于房屋周围的景观和设施。”他告诉记者，长春明珠现在仍然十分热销，这是因为万达的品牌吸引力。张鹏力表示，万达要做的是一个品牌企业。要想成为一个品牌企业，必须要面对现实。长春明珠业主合理合法的要求，万达一定会满足。“对万达而言，诚信永远是第一位的。”