戴律师：

　　我几年前购买了某楼盘一套商住两用房，今年6月我入住并申请办理取得了房地产权证。在办理户口迁入手续时，被告知该房不是商住两用而是商业用房，因此不能迁入户口。此时我才发现房产证上房屋的用途是商用而不是合同中约定的商住两用。请问：这种情况下我该怎么办呢？朱女士

　　朱女士：

　　碰到这种问题，首先要分析是什么使房地产权证中所记载的房屋用途与合同所约定的房屋用途不符。

　　第一种可能，就是开发商在销售过程中，因其自身的过错诸如笔误、事后变更规划、隐瞒真实情况将本是商业用房在合同中约定为商住两用，则开发商应承担相应法律责任，购房者可根据合同向开发商索赔。购房者长期居住商业用房的确有很多法律障碍，如您所说的迁入户口、子女就学以及物业管理等诸多问题无法解决。因此，是否能退房就是购房者面临的问题。从上述情况看，由于您已经办理了房产证，因此除非您与开发商之间有特殊约定，否则合同已履行完毕。由于“终止合同退房”已不现实，现可考虑的有以下两种方案。

　　第一，我建议您与开发商协商，由开发商按原价回购，并补偿您的装修损失、市场价格变化损失及利息损失。协商一致后，双方签订房屋买卖合同（即二手房买卖），办理相关手续。

　　第二，一般来说，商业用房的价格比住宅的价格要高，因此您可到市场上将商业用房转让，再在该地附近选择购买商品住宅，如果因转让发生损失，也可与开发商协商要求其予以补偿。

　　当然，如果上述方案无法实现，您也可根据已调查核实的证据依法通过诉讼或仲裁方式向开发商主张权利。

　　另外应当注意到，如果开发商是故意隐瞒真实情况与您签订合同或签订合同后变更规划则涉嫌欺诈。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。即您可据此获得开发商的惩罚性赔偿金。

　　房屋用途发生改变的另一种可能是，在办理申请房地产权证时因相关人员工作失误而发生。因此，建议购房者应先到该房屋所在地规划部门查询该小区的规划情况，如果规划批准确为商住综合楼，而购房者所购买的房屋是商业用途，则购房者再去该房屋所在地的房地产交易中心查询一下当时申请的记录，若确属登记失误，购房者可要求对房屋用途作变更登记。

　　我曾在2004年7月29日的《三湘都市报》“戴律师信箱”里提到过：商、住、办房屋不能混用。目前房地产市场上滥用SOHO概念的现象（即商住两用房）不仅误导了消费者，给办理产权证带来大量棘手的问题和纠纷，也给房地产行业管理特别是物业管理带来混乱。我们再次郑重建议：开发商在开发商住两用房楼盘时，应当慎重考虑；小业主在购买商住两用房屋时，也应当多加斟酌。毕竟现行法律还没有对此性质的房屋作出明文规定，因此大家要多加注意规避可能因购买商住两用房带来的风险。戴勇坚 律师