从亚洲到北美，从欧洲到澳大利亚，很多人现在关注着同一个问题：房地产繁荣的局面能维持多久？6月30日，美国联邦储备委员会4年来首次提高基本利率后更引发人们寻求这个问题的答案。7月12日的美国《新闻周刊》载文对全球房地产市场的现状和未来发展趋势进行了分析。

　　房地产不跟经济走

　　这些年的全球性房地产热，不分国家疆界，一个地区或一个城市，只要条件适当，房地产价格就左右逢源，不停上蹿。

　　爱尔兰的都柏林，房价自1995年以来上涨273％，同期荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍；英国房价过去3年上涨55％，西班牙房价过去10年上涨100％，南非房价过去12个月上涨24％；我国香港地区房价，去年秋天以来也上涨了50％。在美国东西海岸的大城市，房价上涨速度比物价上涨快60％。

　　上世纪90年代末期的经济繁荣，在世界范围内刺激了房地产价格上升。有趣的是，这几年经济不景气，房地产业同样占尽便宜。2000年开始全球股市泡沫破灭，债券市场也跟着阴多晴少，可是，房地产市场非但没有降温，反而更火。人们为了让财产保值，纷纷把钱拿去买房子。在美国，一些家庭在证券市场吃了大亏，他们如今既把房子当住所，也把房子看成是一项养老金投资。正如耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒所言：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”

　　当然，以股市和汇市的标准看，房地产市场远远算不上国际化，各国不一定共损共荣。货币可以迅速从美元换成欧元，但它不能迅速从美国的公寓转向西班牙的公寓。而且，世界上有不少国家限制外国人购买本国房地产，在融资和税收方面也设了不少条条框框。所以，现在所谓的房地产泡沫，主要来自那些带动世界经济增长的热点地区，特别是这些地区的一些大城市。

　　目前在西方，房地产最热的大多是英语国家，像美国、澳大利亚、英国和爱尔兰。这些国家市场自由化程度高，所谓“灵活金融”的概念十分流行。在房屋贷款上，它们使用的许多金融工具是10年前难以想像的。例如美国人现在可以零首付贷款买房，华尔街的金融小子们利用这类抵押贷款，购买价值数百万美元的豪宅，而月供仅仅万把块钱。把自己扮成阔佬的确很刺激，不过前提是房价不下跌和一直付得起月供。

　　中国经济增长速度高达8％－9％，房地产业增长更快。摩根士丹利的经济分析师表示，由于中国住房私有化时间不长，房地产市场降温对民众的广泛影响尚难预料。现在中国房地产市场有两个泡沫。一个是需求方面，像沿海城市的移民潮增加了对房产的需求，导致大量投机。第二个泡沫则是由供应过多引起的，在一些城市，开发商大量借钱投资，楼盘却无人问津。在这两种泡沫中，后一种对经济增长的威胁更大。

　　借钱容易还钱难

　　用房地产来保值，究竟有多安全？答案取决于未来利率加升的频率和幅度。从历史上看，房地产价格与利率成反比，利率升得越狠，房价承受的压力越大。这两年，为刺激经济增长，全球利率水平差不多降到40年来最低，人们借钱要付的利息，也是40年来最少的。

　　由于信贷环境宽松，很多国家出现如火如荼的贷款热，人们借钱炒股，借钱买车，而这其中，最受益的莫过于房地产业。

　　这回美联储升息，预示着贷款高潮曲终人散。好在一年多以来，美联储主席格林斯潘一直在表达他要提高利率的想法，因此人们早有心理准备。而且美联储表示，它会以“稳妥有序”的方式来逐步提升利率。可以预见，只要通货膨胀压力不大，美联储升息的步伐就不会太急。不过，西方经济观察家认为，随着美联储加息，预计澳大利亚和英国的央行几个月内就会跟进，其他欧洲和亚洲国家的央行也会有所动作。

　　目前美国的个人债务问题最突出，但有问题的并不止美国一家。很多地方这些年个人抵押贷款条件不断放宽，在爱尔兰，过去规定一对夫妇借钱金额不能超过一个半人收入的一倍，现在这个限制已经放松到不超过两人收入的4倍。在香港地区，购房最低首付比率近年从30％下降到10％。在英国和爱尔兰，可变利率抵押贷款大行其道，与固定利率抵押贷款相比，它的基本月供更便宜，但如果利率提高，就会给贷款人带来风险。

　　提高利率的最大风险，是消费者信心会受到什么样的影响。近年在许多国家，对经济前景满不在乎的人大笔借钱，他们借钱的速度，甚至比房价上涨的速度还快，消费者家庭债务占可支配收入的比率达到了历史最高，在美国、英国、韩国和其他许多地方，这一比率超过了100％。在这种情况下，任何利率的上升，都可能导致消费者债务失控，进而打击人们的消费支出，抑制全球经济增长。就这个问题，国际货币基金组织去年第一个发出了警告，今年4月，基金组织又再次提请人们关注。

　　降温迹象初显

　　虽然印度钢铁大王拉克希米·米塔尔4月份花1.28亿美元的创纪录天价买下伦敦肯辛顿宫花园的豪宅；虽然迪拜一座人造岛屿上尚未竣工的房子，已经让欧洲足球明星把价钱炒得更高；虽然曼谷的50个公寓建造项目，引起泰国中产人士的极大关注……但是，随着利率趋升，全球房地产市场降温的迹象，还是不断地显现出来。

　　在英国，热了几年的房地产业明显准备降温。英格兰银行自去年11月以来已经4次加息，部分意图就是限制新的房地产投机。今年5月的统计数字表明，英国抵押贷款和房地产价格的上升势头已经减缓。

　　美国房地产业也可能已经到顶。美联储尚未升息，美国的住宅贷款业和房地产建筑业就已经显现降温前兆。根据美国商务部5月26日的统计，今年4月份全美独栋新房销量下降了11.8％，是上世纪90年代经济高速增长以来单月最大的降幅记录。在旧金山和西雅图，房屋租金水平已经开始下降，美国其他一些城市的售房人员也开始降低报价。

　　持悲观态度的华盛顿经济政策与研究中心主任迪恩·贝克估计，美国的房地产价格将有20％－30％的向下修正空间。为避风险，贝克先生付诸行动，以他在1997买房子所花的3倍价钱卖掉了自己的公寓，搬到两个街区以外的地方租房子住。他认为，尽管房地产业市场有地区性特点，但当很多地区都有泡沫的时候，这个泡沫的影响就将是全国性的。

　　当然，不是所有地方都在为房地产过热伤脑筋。经济最不景气的一些国家，还在渴望有足够的吸引力来推动房地产业泡沫。现在，日本经济正从长期停滞和通货紧缩中慢慢恢复，尽管实际利率已经接近于零，今年第一季度日本的房产价格仍比上年同期下降6％。由此可见，即使利率再低，也不能给疲弱不堪的经济带来泡沫。同样拉美也没有出现房地产热。在拉美最大的经济体巴西，它的建筑业就业人数从上世纪90年代中期的400万下降到目前的120万。一家纽约咨询公司的拉美经济专家解释说，这是因为“拉美（经济）与世界其他地方不在一条船上”。