近年来，由于房价的持续上涨，尤其是部分地区房价的飙升，大大超出了民众的心理承受能力和实际购买能力，降低房价的呼声越来越高。现在，房价问题、住房问题已经成为社会的一个焦点和热点问题。在社会舆论、特别是新闻舆论的重重压力之下，“地价高，导致房价高；还是房价高，促动地价攀升？”这一话题，已成为房地产业界、房地产行政主管部门和房地产经济理论界争论的焦点和热点问题。对于这一问题的回答有两种观点，可谓针锋相对。

　　两种针锋相对的观点

　　一种观点认为：房价由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。在建安成本、各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下，房价很大程度上是由地价决定的。而政府推行的经营性用地招标拍卖挂牌出让方式是导致地价上涨从而导致房价上扬的主要原因。因此要解决目前多数人承受不起的高房价，可采用或减免地价或协议出让或将地价改为地税，或将一次性收取的70年的土地收益改为分年收取的方式来压低地价，从而压低房价。

　　而与之针锋相对的另一种观点则认为：地价（成本）并不是房价（产品）的决定因素，房价（产品）不由地价（成本价格）决定，市场是决定价格的唯一主体，房价是由市场供求关系决定的。在市场经济条件下，更普遍的是，终端市场上的要求决定了上游产品的需求，同时终端产品可接受的价格决定了上游产品的价格，因此是房地产市场的供需情况决定了土地市场的供需情况，因而是房屋的价格决定了土地的价格。所以，想通过降低地价的方式来降低房价不仅是不可能的，而且是同推进市场经济体制背道而驰的。政府对地价和房价的干预应慎重，不要人为地去抬高或打压它，应让市场做主。

　　在一些地产(房地产)报刊理论专版上，我们可以看到整版整版反映这两种观点的理论文章。但可惜的是，这两种观点虽然探讨、商榷了近三年，但并没有就此达成共识，相反却有白炽化交锋的趋势。

　　房屋供需与土地供需

　　在房地产市场中，某一地区房屋的供给完全取决于该地区土地的供给。这也是位置具有固定性的土地有别于其他商品（产品）的最大特性；知道这一点对我们来说十分重要。虽然，从严格意义上来说，这并不完全正确，因为建筑密度和容积率的不同，可以在一定程度上影响到土地上可建房屋的占地面积和住房面积；但从总体上来说，由于建筑密度和容积率波动的有限性，为方便起见，我们仍然可以说，在房地产市场上，一个地区房屋的供给量完全取决于该地区土地的供给量，或者说，一个地区土地的供给量决定了该地区房屋的供给量。同样，反过来也可以说，一个地区房屋的需求决定了该地区土地的需求，房屋的需求量决定了土地的需求量。

　　当然，在房地产市场中，在整个房地产开发过程中，房地产开发商同时充当了需求者（为搞房地产开发，房地产开发商需从土地供应者手中取得土地）和供给者（为达到房地产开发的真正目的——赚取利润，房地产开发商需向消费者出售房屋）的双重角色，但在房地产开发商不是投机商、房地产市场正常（房地产开发商开发多少就可确保其有正常利润地出售多少）的前提下，它仅仅是房地产市场中的一个中间环节，对土地（房屋）的最终供需实际不起多大的作用。当然，由于房地产投机商的存在，在一定时段里，由于房地产投机商囤积房子的炒作行为，会对土地（房屋）的供需产生影响，并且这种影响有时很可能会带来灾难性的后果，但由于投机商的需求不是本质意义上的真正需求，因此，这种影响虽然有时往往可能会带来灾难性的后果，不过其对土地（房屋）的供需来说不可能是实质性的，也不可能是长久的。因此，为分析的简便起见，我们完全可以将房地产开发商和房地产投机商这两个中间环节抽象虚化而不谈。

　　通过上述分析，可以看出，从供需角度来说，在正常、健康的房地产市场中，一个地区房屋的供给与需求，在本质意义上来说，也就是该地区土地的供给与需求；反过来，也可以说，一个地区土地的供给与需求，在本质意义上来说，也就是房屋的供给与需求。也就是说，房屋的供给量和土地的供给量、房屋的需求量和土地的需求量是呈现同方向变动，两者大体上近似于正线性相关；而容积率一旦确定，则呈完全的正线性相关。因此，我们完全可以将土地的供需和房屋的供需统一说成是土地（房屋）的供需或者房地产的供需；或者更简洁地说，土地供需与房屋供需存在同一性。

　　房价和地价谁决定谁

　　按照西方主流经济学均衡价格理论，“均衡价格是指一种商品要求与供给相等时的价格”。“在市场上发挥作用的力量彼此相等时间的那个价格和数量水平，就是市场价格均衡。在这一价格和数量水平上，买者愿意购买的数量正好等于卖者愿意出售的数量；因此，不存在价格或数量变动的趋向（除非某一事件使供给曲线或需求曲线移动。）”“这时该商品的需求价格与供给价格相等称为均衡价格，该商品的需求量与供给量相等称为均衡数量。”因此，在市场经济条件下，按照均衡价格理论，竞争的价格和数量取决于供给和需求的均衡点。所以，可以说，房价(地价)是由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点；当然，供需曲线均衡点在确定房价(地价)的同时也必定确定了房屋数量（土地数量）。反过来，也可以这样说，房屋数量（土地数量）由供需关系决定的，取决于供需曲线的均衡点；同样，供需曲线均衡点在确定房屋数量（土地数量）的同时也必定确定了房价(地价)。

　　综上所述，我们可以看出，在房地产市场中，由于土地供需与房屋供需存在同一性，因此并不存在“地价高，导致房价高，还是房价高，促动地价攀升？”这一谁决定谁的问题。“地价高，导致房价高。”与“房价高，促动地价攀升。”这两者并不相互排斥、相互对立，而是互相兼容、互相统一的。房价的涨跌与地价的涨跌其实是一致的，在本质上近似于正线性相关；在经济学最理想化的状态下，则是呈完全正线性相关。

　　虽然，这只是按照西方主流经济学均衡价格理论得出的理论上的结论，不过，这一结论和这一分析过程却完全可以用来解释清楚房地产市场上房价和地价同时涨跌的普遍现象，同时，这一结论也完全可以从中外房地产市场的实践中得到验证。

　　章林晓