一、住宅开发的演变过程。

　　一、功能型：即仅仅满足人们最基本的生活居住功能。

　　2．舒适型：随着人们生活水平的不断提高，原有的功能型住宅愈来愈满足不了人们对

　　生活舒适的需求。因此，住宅逐步提高到舒适型。

　　3．环境型：即人们除了对居住舒适提出要求外，逐步上升到对居住环境的需求。这种环境需求小到小区环境，大到社区环境．以至整个城市环境。

　　4．健康型：即人们在讲究环境的基础上，提出对住宅本身及居住环境的健康需求，要求绿色、环保、无污染等。

　　5．文化型：建立在上述需求的基础上，并且越来越需要适合居住的文化氛围。这种文化氛围体现在住宅的建筑风格和文化内涵里，以至邻里文化和文化服务配套，使自己居住在一个多维的文化空间里。

　　人类对住宅需求的演变从另一侧面映证了人类需求的层次，二者有正相关性。如何将住

　　宅开发和居住文化有机地结合在一起，是本文探讨的主要内容。

　　二、文化住宅的含义

　　文化是人类在社会实践中所创造的物质和精神财富的总和，建筑是赋予时代特征的文

　　化载体，而住宅是建筑的一部分。因此，住宅水平的发展在一定意义上标志着社会的经济、政治、文比、科学技术的发展水平。

　　文化住宅是在住宅建造过程中，将历史文化内涵赋予住宅建筑实体。这种文化住宅或体

　　现主人对历史文化的回味，或体现主人对现实文化的体验，或体现主人对未来文化的憧憬，

　　或充分体现主人对历史文化的沿革；能够将人与自然、建筑艺术与古代风雅，人生哲理与建

　　筑实体，鲜明的地方文化特色与现代化四者完善地结合。

　　三、文化住宅的特征

　　文化住宅除了具有上述住宅的共性之外，在规划建筑风格、居住环境氛围、小区布景等

　　方面具有深厚的文化内涵。这种文化内涵是通过四种关系诠释体现的。

　　1．建筑艺术与古代风雅的关系。

　　建筑艺术是蕴涵着雕刻、绘画、楹联、匾额等为一体的综合艺术，而这种艺术又无不与

　　古代的风雅有着历史渊源，包含历史、诗歌、文学等诸方面。这种文化渊源体现在下列二方

　　面：

　　（1）“形”、“神”的结合。建筑艺术正是以它的线条、形体和它们所构成的空间这个“形”给人以视觉上的美感享受。而文化住宅通常是用楹联、匾额来装饰主体建筑，这些楹联、匾额所赋予的文化内涵强调建筑的主题或者主人的志向与情趣，所产生的效果不只是一个固体建筑．而是使整个住宅内容更加丰富．寓意深刻，富有诗情画意，甚至使人产生联篇的浮想．并

　　能取得净化心灵的精神享受。这正是文化住宅的“神”。“形”、“神”结合要相得益彰．既要体现住宅建筑的功能性，又要给人以视觉上的形体美感，而镌刻在住宅建筑上的诗文．无论在外形的尺度，还是所包含的文化寓意都处处表现出文化气质，尤如画龙点晴。

　　（2）”色”、”素”的结合。住宅建筑的色调与建筑装饰的元素在一定意义上象征着地方建筑文化特色、风土人情，甚至主人的文化修养、情趣爱好。如江南民居色调是粉墙黛瓦．而北方民居的色调是青砖青瓦；南方民居建筑装饰元素小巧别致．北方民居建筑元素恢宏大气。

　　而这种住宅建筑形式恰恰说明南、北文化的差异性，建筑风格的差异性，人们生活方式的差

　　异性。在营造文化住宅过程中，要融入目标客户的文化特征，将其所表现的文化内涵通

　　过鲜明的色调和恰当的建筑元素、主体建筑、附属建筑、庭院布置展现出来，使古代风雅和住宅建筑完美的融为一体。

　　2．人生哲理与建筑实体的关系。

　　文化住宅的目标客户大部分具有深厚的学养。这种学养或是在人生追求中的自我陶冶，

　　或是在大雅之堂登门求拜．或是多种文化的交融掺合。因此，这种文化氛围既有传统文化的

　　传承，又有中、西文化的结合，呈现出丰富多彩的多元文化结构。这种文化学养的多元性与目标客户的人生经历是密切相关的。因此，这类客户对文化住宅的需求也是不尽相同的。大致分为三种类型：

　　（1）对人生的回味：这类客户人生阅历丰富，见多识广，属年龄偏长型，要求住宅建筑能充分展示自己成功的一面或者对人生遗憾的补偿。因此，他们对住宅建筑的功能要求有明显待证，如养抬之趣、垂钓之乐、健身之所等。

　　（2）对现实人生的展示：这类客户事业有成，正值事业的黄金期，社会地位、经济地位相当显赫，属中年型。他们要求住宅建筑能够充分展示其显赫的地位及春风得意的心态，通过住宅来炫耀自身事业成功、家庭和睦、豪华气派，对住宅及配套服务要求方便、快捷、完善。

　　（3）对未来人生的展望：这类客户思维敏捷、信息量广，有很高的理想．属事业的起步阶段．对未来生活有美好的憧憬，属年龄偏少型。他们对住宅建筑的要求，大多通过住宅寓意自己未来事业的发展．美好的生活。他们对住宅及服务配套的需求往往是快捷、生活方便、教育设施完善。

　　文化住宅开发，要根据目标客户的文化结构、年龄状况及人生经历来细分市场，找出目

　　标市场文化的同源性，情趣的共好性，只有这样才能真正体现人生哲理与建筑实体的结合，

　　也可以引导一部分潜在客户，以实现居住人群的亚文化现象。

　　3．地方文化特色与现代化的关系。

　　中国地大物博，资源辽阔，是一个多民族聚居的国家，各种住宅随着地理环境和人文环

　　境的不同有很大的差异。将富有地方文化特色的建筑精华与日益发展的科学技术完美的结

　　合是文化住宅建设的关键，具体体现在以下三方面：

　　（1）功能的完善性：在建设文化住宅时，既要汲取传统的富有鲜明地方文化特色的建筑风格精髓，又要充分运用现代化的手段完善其使用功能，即通过住宅展示现代化的功能需

　　求，如网络、电信、家用电器等。

　　（2）技术的先进性：传统住宅由于受技术条件的限制，虽然建造者的愿望良好，但是受技术条件的限制无法付诸实施。随着科学技术的发展，现代住宅不仅能够满足多功能的需求，而且完全可以解决传统技术无法解决的技术难题，如采光、通风、保温、除潮等。

　　（3）艺术的多样性：文化的多元结构也使艺术呈现出丰富多彩的形式，可以展现不同的艺术风格。传统建筑艺术装饰往往采用楹联、匾额、雕刻等平面艺术装饰手段，而随着技术发展，艺术表现手法多种多样，可以是多维的，光影变幻地呈现出来，如霓虹灯、幕墙等装饰效果。

　　总之，运用现代化的手段使文化住宅呈现出居住功能的完善性、建造技术的先进性、文

　　化艺术的多样性。

　　4．人与自然的关系

　　人们总是离不开赖以生存的大自然，但要试图改造不适应人们生存的自然条件。

　　（1）人顺应自然。在营造文化住宅时，要充分利用地形地貌及周边环境，营造一种文化氛围，这种文化氛围应源于环境而高于环境。对自然环境的改造与演绎，既能使人享受优美的自然风光，又能体现文化情趣。同时，充分利用地形地貌满足建筑空间的层次感和采光、通风、交通等需求。

　　（2）人改造自然。人类改造自然是一个艰苦而长期的任务，绝不是单一的、眼前的任务。而住宅建筑只是运用现代科技手段局部的、有限的完成这项任务。人类在建设住宅时，根据地块周边环境可以治山理水、造景植树，化不利因素为有利因素。这种改造既能体现人与自然的和谐与共鸣，又能体现独特的文化特点。最为典型的有西式布置、中式园林之别；又有南方、北方之异。因此，通过住宅小区的规划布景从另一个侧面反映了住宅的文化特点和内涵。

　　四、文化住宅的市场分析

　　人类总是处于生态悖论的矛盾中：“身居闹市而自辟宁静，固守自我而品尝尘嚣，无异众生而回归一己，保持高贵而融入人流（余秋雨）。”这种生态停论恰恰揭示着住宅建设的四个矛盾：即“闹中取静，封闭与开放，总体与个体，显富而不露富”。而这四种矛盾在各类客户中的需求是不尽相同的。因此，要想营造文化住宅，首先要进行市场细分。

　　住宅市场细分受多种因素的影响，如年龄、教育程度、消费动机、地理环境、收入水平等因素。各种因素对消费倾向的权重影响是不一样的。现就教育程度和收入水平对消费影响

　　作一分析。教育程度直接反映一种文化特征，他们有共同的爱好、情趣、生活憧憬，他们对文化有认同感或者共源性。因此，对住宅本身需求及配套有共一性要求。 按照四象限法，文化住宅市场大致分为四类：

　　1、I类市场：教育程度高，收入水平高。此类客户属社会成功人士，本身的文化特征已经形成，有比较丰厚的固定收入。属于文化住宅的目标客户，为现实需求。

　　2、巨类市场：这类客户有较高的教育程度，但收入不太高，属潜在培育型市场。因为他们对文化有认同感，只是收入水平达不到消费要求。作为开发商应该开发一类有鲜明文化特征的中低档产品，以适应这一市场需求。

　　3、N类市场：这类客户有较高的收入，但教育程度较低，属潜在需求的引导性市场。因为，此类客户具备消费能力，但对产品的认同感较差，这时应该宣传产品特征中与之相适应的文化内涵，引导消费者转变观念。

　　4、w类市场：这类客户教育程度与收入水平都比较低下目前产品既没有消费能力。又

　　不认同，属未来市场。开发商应将此类客户作为资源储备，为开拓未来市场提供客户资源．或

　　者另辟蹊径打造适合此类客户的新产品。

　　产品的定位直接影响其销售进度与市场占有率。因此，细分市场，在以文化特征为基础

　　的文比住宅开发过程中就显得尤为重要。

　　五、文化住宅开发应注意的几个问题

　　文化住宅的开发受很多因素影啊．如地理位置、区域文化、自然地形、地貌等。如何使文化住宅既具有历史的厚重感．又具有时代感，显示一种文化现象和艺术魅力呢。具体操作中应该注意以下几方面：

　　1、要有鲜明的文化待证．切忌泛文化现象。要想取得目标客户的文化认同，那么文化住宅应该有鲜明的文化特征。这种文化特征应该汲取传统住宅的文化精髓，而不是泛而全。泛而全的文化往往不具有鲜明的特征．不容易引起目标客户的文化共呜。

　　2、切忌形似，神不似。要抛弃错误的观念，即文化住宅就是照搬传统住宅的建筑符号。

　　这样做往往适得其反，其后果是不伦不类。运用现代手段体现传统建筑符号既有时代感．又

　　有历史感，但是受建筑尺度、比例的影响，绝不能照搬照抄。

　　3、缩短开发周期，不断推陈出新。文化既具有历史渊源，又具有时代感。文化特征一旦形成，取得市场的认同，就应该不断发展与完善。而一种产品的生命周期是有限的．因此．应

　　该充分利用文化、科学技术，不断地完善创新文化住宅产品，使之升级换代。

　　（作者：周汉良 苏州万国地产开发有限公司）