近期看到一篇国内的房地产评论，大意说越少楼市预测(分析)越好，因作者认为这些预测会令市场参与人士跟其预测行事，如预测说楼价将升，市场人士便会实时行动而令楼价更加上扬。笔者是从事分析工作，亦时有作出预测(猜测)，一方面喜见有人认为预测有这么大影响力，但另方面亦觉该评论有相榷的余地。粗略见解如下：

　　(甲) 市场分析及预测非万能亦不百中：

　　因子据常不足，有误及永是"历史"，兼分析程序也不完善，就算是诺贝尔得奖者的也不是，更何况一般计算方程式。再者，就算数据及程序充足，许多时因时间不足亦可导致分析不够详尽而失真了些。读者或许会问那么分析来干甚么，简单回答就是总比不做好些，虽未致测出"嬴硬"结果，起码一些大方向或回报风险主要环节常可反映出来，若加上投资者自身之资源及回报考虑等，选上适合的策略及项目非不可行。作个简单比喻，最好的医生也不可起死回生或消灭绝症(包医)，但对其他病确可帮上防止病情恶化或引致其它大病，令病人早些痊愈及舒适些等。分析不包胜，但确可助投资者更加了解各环节而作出当时最适合的决定。

　　(乙)成热之市场不会被预测"牵着鼻子走"：

　　只有不成熟的市场才有机会常被一些(尤以有权威的，好坏是另话)预测影响带着走，成熟市场的参与者多不会实时跟预测或其示意行事的，一来成熟的市场预测多的是，且可有不同意见，投资者亦常有"自己的一套"思考方式(是好是不好另计)。要令不那么成熟的市场演进致成熟的市场，不是不做预测，反而是要鼓励多些(不同)预测，使市场人士不但可参考不同见解，更可有机会练习其思考力，从而渐进入更高层次。简单而言，预测越多，越百花齐放，市场越不会盲目跟(个别)预测走。

　　(丙)房地产市场非全科学：

　　凡是涉及"人"的东西不能用全理性或科学角度研究和分析，因人有感性(感情，感觉)一面，而后者层面未必可时常数据化及量度，须用其它方法补充。举例说，以往价格走势可从数据得知，但若要捕捉市场一时之倾向(气氛)以博"短炒"来获利则多靠"市场触觉"，因正统数据出来时可能"为时己晚"。这亦是房地产市场好玩的地方，分析更是科学和艺术的结合。

　　(丁)分析员之"心理矛盾"：

　　作为分析员，有人认同己见时,多是欢喜的，但若有不少人同样认同时则会担忧该次分析不会准确。理由很简单，因该分析(预测)多建基于没那么多人认同之假设上。这亦即意味分析员有了相当"名堂"时，其预测不中之机会可增加。

　　总括而言，预测非全科学，亦不万能，而参与人士亦非每个都相信或作依归，然而，市场确变得更多姿多彩。

　　(卓凌地产分析有限公司行政总裁 钟维杰)