一、大幅度地提高地价并殃及房价

　　拍卖没有最高限价，只要有竞拍者举牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高价。更主要的原因是我国当前的特殊情况，高价来自我国的土地十分紧缺和人们对土地总会不断涨价的“认识”，而在拍卖过程中，还缺乏调控价格过高的办法。这就是近年来许多土地拍卖拍出高价的主要原因。

　　例如，深圳豪宅片区香蜜湖地块于今年4月6日拍卖，起拍价为7.65亿元，落锤价为9.5亿元，楼面地价每平方米7442元，为深圳近年地价之最。因为楼面价中地价占了7千多元，建成楼房后，每平方米楼面成本将在1万元以上（已超过香蜜湖现有楼房售价），如果售价不定在13000元以上，就没有利润可言。由此可见，地价大幅度提高必然大幅度提高房价，最终都要摊到购房居民头上。地价大幅度提高还会大面积冲击房地产市场，首先是与这一地块相邻的楼盘会受其影响而纷纷涨价，然后再向四周幅射。

　　二、开始产生一种“不全面”的扶强抑弱作用

　　据媒体报导，这次香蜜湖地块拍卖，本有深圳3家实力强大的房地产企业联合起来参加竞拍，但因香港有两家（其中有一家也是强强联合）实力更强大的企业来参加竞拍，而且志在必得，深圳企业只好退作壁上观。

　　最近我到一个中等城市调查，得知该市去年拍卖的土地，全被来自大城市的实力强的房地产企业所拍走，本市企业因“实力”不足，只好“望洋兴叹”。这个城市有位业内人士说，长此以往，本地许多企业将因为无力竞拍土地“无米难为炊”而被淘汰。

　　推行市场经济并充分发挥其“优胜劣汰”的作用，是让综合素质（含管理、技术、经营、人才、诚信等综合素质）优良、产品质量高的企业战胜落后的企业，从而促进社会进步。而以上两个例子则说明，我国当前的土地拍卖，是拥有强大资金（不能与综合素质高完全划等号）的企业战胜弱的，只能说是在产生着一种“不全面”的扶强抑弱作用。

　　三、进一步揭开了亏损、微利、暴利行业之谜

　　1996年至2003年房地产企业的利润统计表明，有3年（1997年至1999年）为全行业亏损。在不亏损的另外5年中，最高的2002年全行业平均利润也只有3.6%。房地产企业曾被许多媒体“公认”为暴利行业，为什么过去8年的统计，却表明它是亏损行业和微利行业。第一个原因是，承担经济适用住房任务的企业，只能获得国家规定的微利；第二个原因是，有些无地企业咬着牙去买圈地单位转卖的高价地，也只能获得微利；第三个原因，也是比重最大的原因，我国有32000多个房地产企业，与有限的土地供应和房地产开发任务相比，一直处于“僧多粥少”的局面，一多半弄不到土地的企业，常年窝工亏损。但是，他们宁愿背着亏损的重担而不宣布停业或破产，主要是想有朝一日弄到土地而东山再起。以上，就是造成房地产企业全行业微利或亏损的主要原因。

　　但也有一部分房地产企业能够获得高利甚至暴利，而高利特别是暴利的主要来源，就是土地。我们可以把房地产分为土地和房屋两块来进行分析。在房屋的建设上通过降低成本而能获取社会平均利润，就很不容易。要想获得高利或暴利，更是难上加难。而取得一块经过开发可以持续繁荣发展的土地，往往利润惊人。据几个中等城市的调查，一块五、六年前在城郊新开发的土地，开发之初与现今新开发区已经初具规模相比，地价要相差好几倍。如果有个企业在开发之初取得了大片土地，现在转让就可以获取成倍的暴利。

　　四、发出了危险信号

　　改革开放以来，我国各城市的土地供应在保障社会经济快速发展和筹集资金方面，都做出了巨大的贡献。但也要看到，由于出让土地可以“出政绩和资金”的原因，许多城市又不同程度地存在着执行土地政策的偏差。经过20多年来的“积累”，这些偏差问题正在逐步显现。主要有：

　　（一）、土地出让和开发过量，有些城市的建成区内，已经没有或很少有属于城市政府可以出让的土地。但却有些城市仍在“想方设法”去多出让土地。

　　（二）、前几年出现的城市内的“圈地”活动没有得到及时调控，致使有些实业家反而在城市的建成区内拥有一定的土地。据有关部门提供的资料，到2003年底，全国房地产商已购置而未完成开发的土地至少有70万亩。许多囤积土地的单位搞了点“形象性”的“开发”，就躲过了政府对不开发土地的查处。不少拥有土地的单位“囤积居奇”，等待获取高利或暴利的时机。同时，大量房地产企业因无法取得土地而窝工。

　　（三）、低效益开发和使用土地。目前我国城市中工业用地占24%，日本城市中工业用地只占11%，而日本的工业产值却比我国高5倍多。由此可以计算出，我国单位土地面积产生的工业产值，比日本差十几倍。但有些地方仍然热衷于建设重复的、低水平的甚至污染严重的工业项目。有些价格上升快的地块，开发商有意放慢开发进度，因为晚开工一年地价的涨幅，高于晚开工的利息付出。

　　（四）、违章搞开发区。到2003年底，各地圈定开发区的面积大于现有城市的面积。由于有些政府在征地和出让土地时，只顾低价进、高价出、多赚饯，用于失地农民的补偿只占土地出让费的5~10%，难于做出妥当安排,造成上千万失地农民的生活处于十分困难的境地。

　　（五）、地价，特别是经过拍卖出让土地的地价，一路上扬，不利于国民经济的可持续发展。而地价上扬首先获利的,不一定是政府，而是那些圈有土地的实业家。

　　(六)、许多城市仍在那里大量浪费土地，不断出现的过宽的大马路、大广场就是明证。

　　以上现象逐步显现问题的严重性，特别是征用耕地过多、对失地农民缺乏妥当安排、城市政府在建成区已经没有多少可出让的土地、地价一路上扬和存在着许多“囤积居奇”现象等，向我们发出了“危险信号”。这就是，在土地问题上，从全国以至各省区、各城市，都是输不起的。如果犯了大错误，不仅立即或陆续造成巨大损害，而且用几十年甚至上百年时间，都难以恢复元气。可以这样推断，如果任凭以上问题继续发展泛滥，土地问题就有可能成为阻滞国民经济可持续发展的第一大难题。对此，政府下决心狠抓这个问题，是完全及时和必要的。

　　五、需要汲取日本的教训

　　据日本《每月勤劳统计调查》提供的资料，从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的经济高速发展，国民生产总值上升17.4倍，年均增长率在9%以上。经济高速发展对土地供应不断地提出新要求，而日本政府面对土地严重紧缺的形势和地价飞涨，没有进行有效的调控。其结果是，这30年里六大城市的地价惊人地上涨了56.1倍，与国民经济的增速形成了惊人的差距，从而造成了各国经济学家公认的地产泡沫经济。据分析，日本的地价持续猛涨造成了九大恶果：

　　其一，成为1990年日本全面爆发泡沫经济的主要原因之一，至今其对国民经济的不良影响尚未完全消除；

　　其二，造成资金不合理地向土地倾斜，不利于国民经济的平衡发展；

　　其三，摊入各种产品成本的土地费不断增大，不利于国内人民的消费和参加国际市场竞争；

　　其四，迅猛地提高了住宅造价，使广大工薪阶层难以较快地提高居住水平，这是日本成为“经济大国，住房小国”的主要原因之一；

　　其五，大大提高了城市基础设施的费用，许多城市新建公路，土地费要占一多半；

　　其六，形成了一种土地价格绝对不会下降的“土地神话”，造成房地产市场的不正常运作；

　　其七，社会财富向土地所有者集中，造成土地所有者和非所有者社会财富分配新的不公平，扩大了贫富差别；

　　其八，许多土地所有者守着土地赚钱，变相地鼓励不劳而获，严重影响广大职工的劳动积极性；

　　其九，由于土地价格上涨的盈利超过房地产开发的盈利，使得有些房地产商热衷于“囤积居奇”而不致力于开发，造成许多土地资源闲置浪费。

　　六、几条探讨性建议

　　（一）、在今后完成全面建设小康社会宏伟任务的进程中，发展社会经济、加快城市化进程和建设现代城市、扩大绿化面积以及提高人民居住水平等诸多方面，都会不断地对土地供应提出更多的要求。对于土地特别紧缺的我国来说，土地问题将日益严峻。建议全国和各城市都要在科学发展观的指导下，制定与国民经济发展相适应的土地规划，保证发展农业和改善环境所需土地，以集约利用土地、努力提高单位土地效益为前提，既严格管理，又为保证社会可持续发展的需要，进行持续、适度、高效的土地供应和利用。

　　（二）、建议在调控城市土地供应方面采取以下措施：1、加强土地管理，严格控制每个城市年度和长远的土地供应总量；2、逐年稳步增加经济适用住房用地的供应，免收土地出让费并控制每套房屋的面积、供应对象和房价；3、2003年国务院18号文提出要供应低价位商品房却没有制定实施措施。建议在制定实施措施中规定，对低价位商品房供应低价土地，并实行等同于经济适用住房的“三控制”；4、对各类商品房屋用地采用招标或挂牌出让，并在标底中确定出让价的高限，以防止地价飚升；5、对于土地拍卖这一适应市场经济的销售方式仍要积极支持和推行,并在推行中认真探索防止在土地拍卖中出现过高地价的措施。地价过高将会对整个国计民生带来“灾难”，需要予以高度重视。6、研究将一次性收取土地出让金改为收取土地租金的办法并进行试点。

　　（三）、建议在调控土地转让方面采取以下措施：1、防止生炒土地。严格执行城市房地产管理法的规定，取得土地出让权的单位，开发量未达到项目开发建设总投资25%的，不准转让土地；2、防止再次生炒土地。建议规定取得二手或多手土地后，投入开发资金未达到新到手土地项目确定的开发建设总投资25%的，不准再次转让土地；3、防止“囤积居奇”，建议规定凡取得土地而在规定年限内不进行开发的或者形象性地搞假开发的，以及有意延缓开发进度的，都做出量化的制裁规定，或依法收回土地，或每年交纳闲置土地罚金；4、防止获取暴利。建议制定较高的土地转让税和土地增值累进税。土地增值的主要来源，是城市经济和城市建设不断发展而产生的级差地租，理应将增值部分按累进比例收归政府所有。有了较高的土地转让税和土地增值累进税，土地转手炒作越多，税收越多，最后的失败者将是“炒家”；5、建议在完善上述法规建设的基础上，加大对违规土地的查处。“查”要及时，“处”要坚决有力，并重点解决好“囤积居奇”、获取暴利和与腐败相关联的问题。

　　（文/中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华）