文/李柏

　　目前房价初现拐点，十大因素导致下半年可能出现全国性的房价回落，降价幅度难以预料，但受益最大的应该是消费者。房价，经过近一年时间的普遍性上升，今年4月份，房价与去年同期相比略有下降。媒体报道多数认为，这是国家宏观调控影响而促成的结果，并说明去年以来极不正常的建材等涨价得到抑制，从而房地产市场也得到了有效的控制。1－4月，福州住宅价格同比增幅3.84％，商品房价格平均下降40元。湖南省统计局投资处提供的一份最新资料表明：今年1－４月，湖南房地产开发完成投资79．23亿元，比上年同期增长49.6％，增幅比１－３月回落１个百分点。还有很多一二线城市的有关数据表明，上半年全国房地产市场均出现了微妙的变化。

　　数据显示，今年第一季度，全国35个大中城市土地交易价格平均比去年同期上涨7.5％，涨幅比去年四季度低1.4个百分点；而长沙的土地交易价格与去年同期相比仅上涨1.7％，排名第23位，低于35个城市平均水平5.8个百分点，与涨幅最高的杭州（涨幅51.3％）相比，落差高达30倍。一向代表中国房价指挥棒的上海，最近传出消息说，已经由去年的“求微大于供”转变为“供微大于求”，价格也得到了抑制和回落。

　　FCP五洲半岛观察师认为，房价整体下降将成为下半年房地产市场的一个广受关注的特征。而且这一情形不仅是湖南现象，更将成为全国现象。FCP分析主要原因如下：

　　第一，建材价格从上半年开始普遍回落，目前已经到了去年上半年相对合理的水平。从房屋成本分析，直接影响房地产的价格也将回落，但有一定的滞后性，估计为半年到一年左右。在人们心理上，已经暗示了降价是不言而喻的事情。

　　第二，国家相关宏观调控措施的落实和继续执行，尤其是中央和全国各城市均出台了一些有关土地政策和限制炒房行为的政策与措施，这将有效防止房价被人为地抬高或价格虚涨。

　　第三，土地源头的控制，有利于楼价理性回落。随着国家宏观调控措施作用的逐渐显现，土地吃紧现象将缓解，房价也将逐渐回落。国家发改委经济研究所研究员王小广认为，土地也是被某些人当作概念来炒了。实际上土地供给是太多了，5年都用不完。据国土资源部对全国1510家土地收购储备机构的调查表明，到2003年底，土地储备量约为170万亩，其中囤积在房地产商手中已经购置而未完成开发的土地超过70万亩。根据有关规定，开发商圈地后要在一定期限内开发，如果不开发则要将这块土地上市公开交易。而现在很多开发商并不具备开发能力，随着他们所圈的地重新回到市场上，土地供应量恢复，房价会慢慢回落。

　　第四，银行方面的因素，银根的收紧和放贷条件提高，造成一批缺乏资金实力的项目产生资金链的矛盾甚至断炊，因而也可能通过降价以求尽快回笼资金。

　　第五，去年及今年上半年新开的项目增多，但绝大部分都会在下半年推向市场、开始销售，市场竞争将更加激烈，这种竞争完全是材料低价时某些建成的项目与材料高价时某些建成的项目之间的竞争，可能对市场的波动比较大。

　　第六，不正常的融资行为，将间接地压迫房价走低。由于银行紧缩房产企业的贷款，一些中小型房地产商不惜以45%的高息向典当行借款，甚至将写字楼、奔4轿车、自家别墅等押进去，据悉，这种情况已很普遍，尤其是一些中小型房地产商，仿佛这已经是最后救命的稻草了。

　　第七，在比较典型的二线城市，房产交易已经出现下降趋势，湖南房地产投资增幅也是全面回落，再如长沙春季房交会和浙江省房博会成交有大幅下滑，后者成交量仅为去年的三分之一。据FCP在湖南八个主要市州的调查显示，各地房价尽管参差不齐，但“不升微降”或“明升暗降”的情况普遍存在，岳阳作为湖南第二大城市，但房价甚至比郴州还低得多。市场供求关系出现了拐点，开发商短期形势不容乐观。

　　第八，购买力相对下降，迫使许多开发商的楼盘走进“微利时代”，降价成为生存和赢得市场的最后利器。在长沙，在上海，在深圳，本地购房者的购买能力明显见弱，其现实购买行为也明显减慢。外来购房者虽然相对购买欲和购买力强劲，但外来购买者毕竟还不是主流，而且他们当中有部分带着投资或炒房的目的，在某些城市曾一度造成当地政府和媒体恐慌和紧急封杀的情形。

　　第九，消费者购房已逐渐趋于理性和更加关注质量，甚至在同质的条件下要求价格更优惠的这种购买心态，促使许多急于资金回笼的项目不得不降价，以求成交率。

　　第十，投资购房者追求利益的尽快收回，尤其是那些投资商铺期望一二年就转手大赚一笔的“炒家”，可能会在下半年或购房一年后放盘出来，这一情形与二手房市场行情的看跌一样，可能会促动楼市走下坡路。

　　一位持与笔者相同观点的业界人士指出，“……一旦这些只相当于市场价格一半的物业和土地资产释放到市场当中，将意味着什么样的价格走势？那些坚持认为由于上游材料价格坚挺，所以地产价格将会继续上升的人，忽视了一个常识性的问题，价格是由需求决定的，不是由上游材料决定的。中国未来的地产价格就远期来看，毋庸置疑将处于一个充满风险的波动期，谁忽视了这一点，谁就有可能品尝到市场规律的苦果。”

　　房价可能在下半年时间有一个明显的降价，但这种降价实际上也是房地产市场价值的回归，是暂性的和局部性的，并不是行业前景性引发的。至于具体时间有多久，什么时候价格止跌回升，还很难预测，但毫无疑问是，降价，对真正的购房消费者是其最大的受益者。

　　当然，从长远和总体上来看，房价升温、房产升值是一个大的趋势。

　　作者为五洲半岛（长沙）国际策划机构总经理、策划总监，中国注册高级策划师，中国企业文化促进会企业形象策划专家，致力于房地产和区域经济研究与策划咨询服务。欢迎交流与探讨房地产热点问题。