央行再擎金融调控大旗，楼市大调整势在必行

　　加息引发楼市震荡

　　“五一”黄金周前，准备二次置业的汪先生突然接到银行通知，房屋按揭贷款的比例将要下调，贷款利息也可能增高。此前，深圳也有关于苏州、常州等地通过提高房屋按揭贷款利率来限制二次、多次置业的消息流传，但突如其来的通知依然让汪先生措手不及，购房计划被迫推迟。

　　5月11日，央行发布今年第一季度的货币政策执行报告，明确指出近期仍将采取适度从紧的货币政策。今年一季度宏观经济数据显示，固定资产投资增长43%，物价水平上涨2.8%，固定资产投资增长过快，通货膨胀压力没有得到缓解，央行可能进一步采用加息等货币紧缩政策！加息，意味着开发商、购房者资金成本的提高，楼市将怎样调整呢？

　　三大制度出台地产金融风暴再起

　　针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策，力图通过温和调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。有消息指出，经人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，共收缩了可贷资金约1100多亿元。日前，国务院又下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%以上。与此同时，银监会也加强了对房产信托的监管力度。4月25日存款准备金率政策正式实施，其政策效果如何还需要时间检验。但是，房地产行业所需资金将进一步吃紧的趋势已经明朗。

　　在深圳，一些中小开发商反映，目前银行超过2000万元的贷款已经控制非常严格，对开发商的资质审核加强，中小型开发商贷款难度增加。建行深圳分行、中行深圳分行信贷处有关人员也向记者透露，今年对于开发贷款的管理“限得很死”，控制非常严格。可见，央行的一系列政策已经开始切实地影响着深圳楼市了。

　　从消费者角度看，个人按揭房贷也开始严格执行央行去年公布的“121号文件”，五年以上按揭贷款利率升至5.76%。有消息表示，占据深圳个人房贷绝大份额的中、农、工、建等银行近期都不约而同地加强了个人信贷管理，注意力重点集中于贷款人的资格审查，同时银行方面还加大了对逾期不还款者的起诉力度，通过司法程序来控制风险。目前深圳各家银行都已经加入了深圳市个人征信系统，在2004年以后的贷款合同中，已经注明的贷款人资信状况将进入个人征信系统，成为个人信用的重要组成部分，逾期不还款将被记录在案，以后再向银行贷款将遇到相当障碍。尽管大多数银行依然在争抢个人房贷这个优质业务，但严控房贷尤其是二次、多次置业的房贷，加强个人信用管理已经是个人信贷的主色调。

　　加息传言骤起中小型房企最受考验

　　如果说央行提高房贷门槛已成定局，那么贷款利息增加的传闻对于大多数地产商与置业者来说则无异于另一座难以逾越的冷山！

　　众所周知，房地产开发是资金密集型产业，通过开发贷款以及购房者的按揭贷款，许多开发商的开发资金超过60%来自银行，因而加息无疑要增加开发成本。而小业主的按揭贷款利率上调，同样会带来购买成本的增加，影响到小业主供楼的成本，可能使需求出现一定程度的下滑。深圳中原地产策划总监玉家雄认为，如果按照预估0.5%的加息幅度，开发商由于借贷资金数额庞大，所以受影响的程度较大，一些中小型的开发商将首先受到挑战，但是，小业主受影响程度应该较小。目前，加息可能更多地会影响本来就已经比较脆弱的楼市神经，因为根据美国金融界对加息的预估，目前仅仅是美联储加息周期的开始，加息将会持续一到两年，加息幅度也是不可估计的，要视当时情况而定。中国加入WTO以后，金融政策受全球金融政策的影响越来越大，会不会也进入加息周期，加息幅度多大也不可预测。所以，在目前加息幅度较小的情况下，影响不会太大，如果市场产生进入加息周期的担心，就会形成相当大的心理障碍，影响投资方和小业主的信心。

　　另有金融分析人士指出，就利率情况来看，自1996年以来，央行已经连续8次降息，与此对应的是，全球经济增长持续放缓和美联储自2001年以来的连续10次降息。由此可见，现时的利率应该是已经见底，反弹回升应属正常，不应该过于担心。

　　楼价波动加剧？利率调整增加开发成本

　　那么，在深圳楼价涨声一片的背景下，加息会不会带来楼价的更大波动？玉家雄分析认为，目前市场平均价格上升，有两个原因：一是从去年底开始，市场供应量开始减少，供求发生逆转，产生的价格上浮；二是与通货膨胀率相配合，与原材料的涨价相配合的涨价。加息的目的是抑制通胀，但这是一个长远的过程，通胀的抑制需要几次加息尚未有定论，所以效果不会很明显，而且开发商资金成本增加，势必转嫁一部分给消费者，因此加息降价的可能性不大。天骜策划总经理彭远才认为，加息不会引发供求状况的改变，因为利息成本不是影响开发商和购房者的决定性因素，利息成本是整个运营成本中所占比例最低的，所以不会影响开发商对市场的判断和投资，价格应该是平稳上升的。地产资深研究人士半求指出，这种涨价的原因还在于市场上供应的产品结构，目前市场上大量的高端产品面世，豪宅的供应量较大，拉高了整体的市场价格，但是，加息不会对供求产生太大的影响。

　　祸及投资客？拒绝炒房的一个步骤

　　然而，尽管幅度较小，但加息对购房者来说始终是一种成本的付出。半求分析认为，总的来说，加息对于自住型客户影响较小，对投资型客户影响较大。因为投资是有多种渠道的，按揭利率增加，投资房地产的成本增加，投资客会另觅投资路径。而自住型客户中，中端客户，对加息的反应应该较小，高端客户影响更小，低端客户由于资金较缺，反应会较为明显。经济型物业需求多属于投资客，所以受到影响较大。深圳居住型物业大多是中端客户，并且自住为主，所以影响不会很大。

　　对于投资者来说，投资房地产主要看租售比和利率比，由于出租也存在空租的阶段，出租的收入率应该高于银行利率5%以上，如果加息幅度过大，这部分需求将立刻消失。而这部分需求占到整个需求的20%左右，也就是说，利率调整的幅度将影响到这20%的需求，而这还是一个长期的过程。