据悉，广州楼市一直流行的没有预售证就开始的“内部认购”、“内部登记”、“内部认筹”早在四年前已经被禁止。但是，“内部认购”在广州却愈演愈烈。

　　政府明文规定禁止

　　据了解，从国家、省和市的有关条文，都禁止没拿到“商品房预售证”的楼盘进行“内部认购”、“内部登记”和“内部认筹”等。

　　建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条早已明确规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”也就是说，“内部认购”等是违反国家相关法规的，并不受法律保护，如果发生纠纷，购房者难以维护自身的利益。

　　广州市国土房管局在四年前已根据《城市房地产开发管理条例》、《房地产管理法》和新的《商品房销售管理办法》等法规明确规定，凡不符合商品房销售条件，没有拿到房地产预售许可证的房地产开发企业不得销售商品房，否则就属于违规销售。如果发展商不符合销售条件，不论是内部认购还是内部登记、内部认筹，只要体现向社会销售的行为都是不允许的。广州市国土房管局副局长谢晓丹也在多个场合公开表示，“内部认购”等是违规行为，这种行为随着广州市房地产市场的进一步规范，必然要被“叫停”。

　　在7月1日新启动的“房屋管理系统”也对“内部认购”行为作出了禁止。广州市国土局当日发出《关于实施广州市商品房买卖合同网上备案的通知》，内容申明：房地产开发企业取得商品房预售许可证前，不得以预订、预约等方式进行销售活动。

　　“内部认购”愈演愈烈

　　虽然“内部认购”早在四年前就被禁止，可是在广州却愈演愈烈。早期开发商往往收取“实订”，收取定金后并不退订，进行“内部认购”。但当该“内部认购”被禁止后，开发商又采取了收“诚意金”、“意向金”等可退的款项，进行“内部登记”、“内部认筹”。而这些行为都是在尚未拿到预售证前开始的。

　　而且，开发商收取这些不同形式的“订金”数额越来越大。早期“内部认购”的“订金”是几千元至一万元，“诚意金”、“意向金”少的只需几百元，多的也就是两三千元。可是，现在所有这些“订金”的底价都是1万元，更有个别楼盘数额高达5万、10万元，少一块钱也不行。

　　据了解，开发商在进行“内部认购”、“内部登记”、“内部认筹”时，往往给购房者一定的折扣，与真正开盘时价格相差了2%-10%的价钱，一套60万元的房子，价格就低了1.2万-6万元，所以不少购房者都愿意给这笔钱，也造成了有关部门执法的难度。

　　“内部认购”、“内部登记”有风险

　　有业内指出，购买内部认购房屋最大的风险是工程预期风险。因为楼盘不具备销售条件，那么投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。

　　“内部登记”、“内部认筹”的风险主要是价格。因为交诚意金，只表明你有获得优惠折扣的权利，并不针对具体单位，因此也不确定每个单位的价格，甚至在购房者交诚意金时，楼盘均价是多少都不知道。但发展商通过内部登记、内部认筹的市场反应，可以判断出适合的价格。如果内部登记反应好，楼盘价格就会上涨。这显然不是一种公平的交易方式，双方信息不对等，买家对房价、市场没有知情权，这种销售方式很难保证买家的购房利益。

　　(作者：小苗)