本周三，深圳发展银行(下称深发展)正式推出“凭抵押回执提前放贷”的按揭新业务。这一新产品可令目前在地税细则出台情况下可能要拉长达3个月的二手楼交易周期缩短至少15天，而若转让一套30万元贷款的二手楼，卖方也能因此省下至少652元的利息。

　　据该行深圳管理部零售银行部相关负责人介绍，从本周三起，凡在该行申请办理二手楼按揭贷款业务的买家，只要凭借国土部门出具的抵押回执即可获得贷款。据记者了解，目前深圳银行界发放按揭贷款一般是在二手房买家办妥抵押登记手续后，而国土部门办理抵押登记需要15个工作日。上述负责人透露，该业务现以蛇口支行为试点开展，“初期，本行的优质高端客户可享受免担保凭抵押回执放款，一般客户则需由担保公司提供担保，本行方能凭抵押回执提前放款。”同时，记者新近获悉，招商银行在今年3月份也推出了相同的金融产品。

　　时间：至少提前15天

　　目前深圳银行界关于二手楼按揭贷款发放的大致程序如下：如果买卖双方都是按揭购房，那么在新买家办理完按揭贷款申请以及双方的过户登记手续后，买方需要为新过户的房产到国土部门重新进行抵押登记，而后者当即会出具抵押回执，并在15个工作日内完成抵押登记的手续办理，银行则在买家抵押登记手续办妥后开始发放贷款。加上过户登记大约需要30天(自然日)，二手楼交易整个周期大约需要2个月。

　　同时，6月6日，国土部门公告，满2年的普通住宅(按照新政策规定：普通住宅需满足以下3个标准，房屋建筑面积不超过144平方米，楼盘建筑容积率高于1.0，交易价低于同级别土地上住房平均交易价的1.2倍)，如若转让，需要提前到地税部门办理免税申请，否则一律按照非普通住宅征收营业税。但由于地税部门目前与国土部门、规划部门之间的协调尚未完成，所以，地税部门暂时只能受理业主的免税申请，但无法审批。据地税部门透露，待协调完成后，审批手续大约在10个工作日左右。考虑到一些变数，中介公司预测，新政策之下，二手楼交易周期可能会延长到3个月，甚至超出。

　　而通过招商银行及深发展这种新的操作方式，新买家在房产过户到自己名下时，即可去国土部门进行抵押登记，拿到抵押回执即可到银行获得贷款。考虑到工作日与自然日的区别，这要比传统的操作方式至少缩短15日。深发展把这种操作方式形象描述为“四个提前15天”——即银行可提前15天放款，卖方可提前15天收款，买方可提前15天收楼，中介机构则可提前15天拿到佣金。

　　好处：相关四方均获益

　　这种操作方式很显然是一种“一石四鸟”的营销策略，各方均可从中获得益处。

　　业主：至少可省下652元利息

　　目前深圳关内的二手楼比较多地集中在约50万元/套。假设某业主现有一套50万元的房产转让，同时该业主也是按揭买房，目前需要贷款30万元归还银行欠款，则业主需首先通过担保公司向银行贷款30万元用于赎楼。按照目前银行针对短期按揭贷款征收4.35‰的月利息，业主每个月要支付银行利息1305元。如果可以提前至少15天收到房款的话，那么业主就可以节省至少652元的利息。

　　另外一个不得不提醒的事情是，如果地税部门和国土部门关于免税申请迟迟不能高效解决，并导致二手楼转让的整个交易周期超过3个月，那么担保公司的担保手续费就要另行协商计算(在3个月内，担保公司收取业主贷款额的1%作为手续费)。中介人士估计，这个手续费肯定会超出1%。

　　买家：可提前15天收楼

　　买家得到的好处很简单：可提前15天收楼，同时还少了一些手续上的繁琐。

　　如果仍按照原来的情况，2个月后才能收到楼，现在有可能3个月都收不到楼。换句话说，如果买家要在年底前入住，寻找心水二手楼需要个把月，收楼需要3个月，装修又需要1个月，那么从现在开始买家就不得不去着手准备了。

　　中介：可降低风险多做单

　　在新的政策条件下，中介们似乎很欢迎这种简便的操作方式。如果中介公司可以提前半个月完成一宗二手楼交易，那么，整个交易可能需要75天左右。虽然这么长的期限其实仍让中介郁闷，不过，这至少要比90天要好一些，可以将节省出来的时间多做一些业务。

　　银行：促进个贷业务量

　　记者从深圳几家个人房贷业务量比较大的银行了解到，在一系列国家宏观调控连续出台后，深圳多家银行的个人房贷提前还贷的情况要比以前有所增加，而个人房贷按揭贷款申请业务量则要比以前有所下降。在这种情况下，银行陆续推出了一系列便民服务，以此留住老客户，吸引新客户。比如，招商银行3月份推出了凭抵押回执即可放款的新业务，5月底又推出了5种新的还款方式；深圳发展银行在这个月连续推出免担保按揭贷款和凭抵押回执提前放款等新型的金融产品。而这次“四个提前15天”金融产品的推出，相信会对这两家银行的个贷业务量有所促进。

　　风险：就怕新房被查封

　　根据中介公司的分析，这种产品惟一存在的风险就在于买家买下的新房产有可能被查封。一般而言，业主赎楼之后，买方申请按揭贷款，然后是进行过户——申请抵押登记——国土部门当日发放抵押回执等环节，但抵押原件要在15个工作日内方可出来。在此期间，发放贷款的银行尚未成为新买家的第一债权人。假设新买家欠下巨额债务，刚买回来的房子不幸被查封，那样，银行发放的贷款就可能收不回来。

　　对此，深圳发展银行表示，初期会针对一些优质客户推行该种产品，对普通客户则需要买家提供担保，银行才会凭抵押回执发放贷款，这样就把信贷风险转嫁到了担保公司的身上。

　　(作者：朱文策)