一、空间回归城市，居住区规划形态街区化大势所趋

　　近年来国内房地产市场的蓬勃发展，造就了一大批新型的居住区，一种新的空间模式——封闭式小区，正在改变着我国城市居住区的面貌。它不仅是郊区新建大型住宅区的标准形式，同时也出现在了市中心的城市改造楼盘或改建的传统住宅及工人新村内。

　　目前封闭式住宅空间之所以能大行其道，有其独特的社会背景：一是我国当前的住宅开发建设模式。我国城市住宅历来都是大规模的集中开发建设，如果说过去在国家投资，政府操作的情况下，还可以通过规划来完全调控住区与城市的关系，一旦发展到目前的由房地产商分别开发建设（包括住区的物业管理）时，由于商业利益的驱动以及品牌竞争的驱使，使得住区与住区、住区与城市变成了相互割裂的关系。往往是开发商拿到一块地后，便围合起来加以精心打造和包装，使其成为独一无二的“产品”推向市场，这成了开发者的最高追求，也是居住区被从城市中割裂出来并加以封闭的最大动因；二是来自转型期所出现的社会现象。表现出人们某种购房心理，即买房不单是购买住所，还希望由此得到一个身份的认同，因此开发商常以最尊贵、最具人性的产品来吸引客户，要尊贵、要独特当然就要与他人保持距离。此外，转型期社会的动荡、贫富差距所造成的不安定感，也促成了住区（不论大小，只要是一个公司开发的）的封闭化，而且是通过物化了的、高科技手段实实在在地加以封闭，以此使居住者得到安全感。

　　特别是占地数十公顷甚至上百公顷大盘住宅项目，为了取得安静的环境，把本已密度不高的穿过地块的城市道路视为多余，或改造、或铲除；为了星城本区域的优美环境，目光集中在区内中心空间，将与城市的边界冷漠地忽视掉；出于区内安全的考虑，不但空间尽量封闭，设置围墙、隔断，而且出入口也是以少为佳。

　　这种封闭的小区，表面看是取得了更优美的内部景观环境，同时又具有相当的私密性和安全感。但仔细分析这种空间模式，可以发现其对城市和小区自身所产生的危害。其一，住区与城市间交通出行不便，所带来的问题是双面的。从城市来讲，一些该有的支路被阻断或划入住区成为“独家”的内部道路，这从根本上打乱、破坏了城市的道路系统。二、边界封闭后，周边城市道路的功能主要作为交通用途，使城市街道原本的活力丧失。三、封闭的小区造成公共配套设施布局及经营的左右为难，从居住者方面考虑，由于服务半径的原因，希望放在小区内部，但如此布置后必然将小区公共设施与城市隔裂，而其服务人口又相对有限，造成适用率不高、经营困难。况且公共设施分散在不同的小区以后，丧失了配套资源共享的可能。四、即使是封闭的小区，其安全感也并非就能得到保证。实际上偌大的园区内大量的无人地带更有可能助长犯罪。调查现实，如果没有足够的保安监控系统和人工巡逻，小区的安全性同样得不到保证。

　　因此，对于居住区的规划设计，迫切需要解决的问题就是与城市的空间界面关系。借鉴欧美等先进国家经验，缩小组团规模、开放街区空间，形成街区化的空间组织模式无疑是有效的解决办法。可以分两步走，第一，保证街区化的规划心态，通过物业管理手段，实行街区开房、组团封闭的管理方式，尽量缩小封闭范围。第二，社会经济发展到一定程度，民众心理的成熟度和对安全固有思维定势改变以后，应实行彻底地开放。这也就意味着小区的消失，住宅区直接由建筑群组成，成为庭院空间直接与城市公共空间相联系的结构体系。而这种可以改变的规划模式 在设计之初就应该有相应的考虑。

　　近年来，也有些项目在街区化规划形态方面开始做出尝试，阳光上东从规划到单体则移植了“新都市主义”的理念。无论是尺度合宜的围合式街坊（组团）还是高层、多层的住宅组合，统一规划的区内公建绿地与适宜居住的组团内向空间，在提供围合的居住空间前提下，保持了与城市的积极联系。公建、绿地纳入城市布局的总体考虑。创造高质量的居住环境的同时，也丰富、完善了城市空间与功能，使住区融于城市，成为有机的组成部分。

　　让居住区从与城市隔裂的状态重新回归城市，是焕发城市活力、完善城市结构，同时提高居住质量的必由之路。

　　二、住宅产型设计摒弃噱头，更趋于合理平实

　　对于住宅而言，其户型由于受楼型、结构形式、面积指标、消防等众多因素的制约， 可以改变的余地本身并不大。我们通过考察欧美等发达国家的集合住宅户型，可以看出其保持了相当时间的稳定性。即使像日本韩国这两个近邻国家，尽管他们在气候和地理环境方面与我国有很多的相似，但他们的住宅户型也远没有前两年国内户型设计的花样百出、种类繁多。这一方面说明了合理的户型能够经得起时间的考验，另一方面也说明过度地追求户型空间及功能格局的变化，以寻求所谓的卖点、创新，往往会适得其反。很多奇异复杂的住宅户型很快就会被湮没在市场的洪流之中，甚至面临被淘汰的命运。

　　实际上对住宅来讲，户型设计合理性更多地应该体现在厨房、卫生间等固定设备系统的布局上，其它空间只要有足够的采光、通风条件，最好是可以有灵活布置的空间，以最大可能地为购房者提供实现个性化的室内设计的空间。只不过限于国内住宅结构体系的落后，大多数住宅项目还达不到这样的要求。因此，理性务实的户型设计就是优秀的户型设计。

　　由于社会家庭结构的变化，户型设计理念和评判标准也在相应地改变。如出现了更多的单身贵族、丁克家庭,因此传统的两居室、三居室等空间格局概念不再是户型的约束。同样的面积指标,可能会设计成三居或两居甚至一居,或者就是一个空间可以自由分隔的大厅。因为这类购房者不再看重居室的数量，而是对于其它功能空间的需要,如书房、茶室、健身等等。因此，户型设计更应该适应不同的生活方式,不能一概而论。

　　在当今的房地产市场中，板楼与塔楼彼此之间有着一定的渊源关系。同时也存在一定的差异性.SARS之后,许多新的楼盘相继打出健康牌,板楼无疑是最骄傲的“根红苗正”：南北通透、通风采光绝好、户形方正、使用方便。在北京、上海，板楼从去年起几乎风靡一时，而在深圳、广州、重庆等地，最多会有大户型的板楼偶尔出现，而中、高层的中小户型板楼的使用率相对来说比塔楼要低，因为板式建筑必需要在不同的条件下结合容积率、地块情况等进行综合考虑。由于抗震的要求，板式建筑楼层还不能过高，只能是中、低密度社区的建筑形式。板楼还存在覆盖率较高、景观共享性不够、片区功能不够成熟的缺憾。况且由于塔楼的不断优化，户数从过去的一梯八户、一梯十户以上，降到了现在以一梯四户、六户为主。极端的塔楼是一梯两户的点塔，其户型更是结合了板楼和塔楼的所有忧点，具有相当高的优越性。因此从全国范围来看，板楼和塔楼各有优势，两者都将共同成为高层住宅的代表型式。

　　国内住宅的户型设计相对于其立面风格，建筑技术等方面来说，无疑最具中国特色。其功能布局、空间结构除了适应国人的居住习惯、生活方式以外，还存在很多非理性的主观因素。随着住宅科技水平的提高以及生活方式的改变和居住行为心理的成熟，户型设计将会更趋于功能理性、空间灵活的特点。

　　三、立面风格多样化、设计实施精细度逐步提高

　　1、高层住宅外观公建化

　　高层住宅立面风格不论是古典还是现代，都倾向于公建化，即将公共建筑的设计手法运用在住宅的整体造型和细部设计当中。北京MoMa造型严谨，立面用材极为考究，紫铜的窗框、彩釉玻璃墙面营造出庄重大气的立面形象。北京尚都国际以雕刻水晶般的玻璃幕墙作为外墙主材、外观形象与纯正写字楼无异。上海松江新城则更多地采用了一些欧洲古典建筑符号，营造出高贵富丽的形象气质，风格偏于新古典主义。

　　2．多层住宅别墅化

　　以花园洋房为主的多层住宅，在造型和立面细部设计上更多地借鉴了别墅的特征。甚至与联排别墅等经济型别墅产品几乎相同。强调屋顶轮廓的起伏，阳台露台的多层次变化，墙面材质及色彩的丰富和室内外空间的渗透。在诸如栏杆扶手、台阶花池、门窗雨棚等细部更是精雕细琢。郑州思念果岭山水花园洋房、南昌四季花城等就是其中不同风格的代表项目。

　　3．中国传统建筑风格渐有尝试，新中式风格开始出现

　　由于住宅的建筑类型源自西方国家，特别是工业革命的现代主义建筑，其在形体、空间构成等方面与任何一类中国古代传统建筑都有很大的差别。因此在住宅立面设计中 尝试中国传统建筑风格的困难程度远大于别墅。可喜的是，仍然有一些项目在此道路上矢志探索。杭州“大华·西溪风情”和北京乐府江南分另别在多层住宅和高层住宅中，通过对江南民居色彩、构图方式等特点的挖掘和提炼，结合现代的材料和施工工艺，加以再创造。并以江南建筑文化的回归为切入点，力图创造出具有江南特色的现代民居。

　　4．细部构件工业化生产促使立面精细度逐渐提高

　　在立面设计中，图纸设计和实际效果往往有一定的差距，其中根本的原因来源于国内施工工艺、材料生产、构造处理等技术的落后。很多细节都是差之毫厘，谬以千里。而现场工人水平的参差不齐，也使得实施过程中难以系统和准确地贯彻设计者的意图。万科所提出的“像造汽车一样造房子”的举措，却给人们指出了一条可供参考的精细化设计实施的道路，即住宅实行工业化生产。南昌四季花城杜鹃苑、荷花苑作为首个实践项目，从住宅设计、部品设计到新技术运用、智能化系统的设置等5大方面进行了全面规范；然后从建筑结构体系、建筑构造做法，建筑平面、立面设计到底层花园、顶层阁楼利用等数十个细节进行精心设计；在此基础上对外墙孔洞、铝合金门窗、玻璃窗无框转角以及栏杆等数以百计的细节进行订做，统一安装，实行工厂化生产。同时工厂化生产也会直接促进设计水平的提高，并在设计创新中纳入大量的新产品、新技术和新工艺。

　　住宅立面风格的多样化，体现出这样一个事实，只要设计和实施的精细度足够，任何风格都会被市场认同。这也正是为什么珠江合生、浙江绿城偏于新古典主义风格、而万科始终坚持现代简约风格，却都能在房地产市场中创出响亮品牌的原因之一。

　　四、全面强化地域性将是居住区景观设计优化的品大突破口

　　国内住宅区景观设计源于珠江三角洲地区。由于当地房地产开发早、市场成熟度高以及开发商对景观营造的重视，出现了一大批在园林景观设计方面非常成功的项目。其中尤以广州星河湾最为突出，可以说它代表了目前国内景观设计及实施的最高水平。这一方面得益于广东地区较好的地理优势，如水资源丰富、气候宜人易于植物生长等。另一方面临近香港、台湾，相似的地理环境使他们可以从先进地区景观营造经验中得到充分借鉴。

　　广东地区在园林景观设计方面的成功使其成为样板，全国各地、大江南北竞相模仿，然而效果却不尽如人意。特别是北方地区，由于在地域特征、气候条件等方面与广东有天壤之别，而在水资源和植物这两大造景元素上更是先天不足，结果是画虎不成反类犬，效果大打折扣。这其实是大部分开发商和设计师陷人了一个思维定式，即园林景观只有这一种模式或者说广东模式就是最佳模式，按照这个思路，其它地区的景观设计水平永远达不到广东地区，更别提超越了。

　　其实，从世界各地的景观设计来看，不同国家、地区的风格明显具有很强的独特性,即地域性。比如荷兰、瑞典等北欧国家强调自然天成，以森林、草地为主；德国景观构图严谨、强调空间秩序；法国景观通常以喷泉、修剪后的草坪、广场组成几何化的人工园林；英国景观介于北欧与法国之间，更多了一分东方色彩；美国景观则以内容丰富、趣味性强、空间婉转流畅为特色；而澳洲景观更充满了热带风情。这些景观特色并没有忧劣之分，都是地域性和当地人们生活态度的自然表达，既得体又具有相应的美感。

　　因此，在各地住宅区景观的营造中我们不妨换个思路，从当地地域特征着手，提炼出具有代表意义的造景元素，比如原生植物、本地材料等。并结合当地的历史文化、民风民俗，创造出具有地方特色的景观来。以北京为例，鉴于其四季分明的气候特点，可以营造出个性很强的随季节变换而不同的园林景观，使春花、夏绿、秋叶、冬雪备具风韵，未必就不如四季鸟语花香、流水潺潺。加上深厚的文化底蕴，刻画大气雄浑的空间效果，也未必就不如精巧细腻、曲折婉转。

　　对不同地域来说，园林景观具有很强的不可复制性，只有充分体现本身地域性的景观，才是最合适的，也是最好的景观。

　　五、住宅配感设施亟待在新定位

　　社区服务、维修管理、文化娱乐、休闲健身、停车等配套设施，是构成完整居住区所不容忽视的重要组成部分，也在很大程度上影响到居住质量。但对于其面积、指标、比例的设定和各种服务设施的选择，却是现在很多住宅区所面临的难题。

　　目前大多数居住区在规划时对于配套设施，要么是按千人指标机械分配，仅为满足规范以顺利通过报批，要么是在此基础上，再根据开发商要求凭经验布置，缺乏充分的市场调查和理性依据。其结果造成了有些设施可能不需要，仅根据规范还必须布置，反而会对规划产生一定的影响，而真正需要的服务设施严重不足。比如青年公寓社区，就不一定需要幼托，而更需要体育健身场所。另外，配套设施也要根据居住区的实际情况确定档次定位，不能一味追求高档次而导致日后经营、管理不善。这一点．是很多小区会所普遍面临的问题。这些会所仅起到了早期促进楼盘销售的作用，小区人住后却形同虚设。另外一个问题就是停车位的比例确定，以北京为例，普遍做法是每户 0.5—1辆。按照北京市目前的汽车拥有量以及今后几年内的增长速度来判断，每户1辆并不算多。但与之对应，如此庞大的城区内住宅开发和保有量，即便每户1辆也足以令北京的交通瘫痪。这也就需要政府大力发展公共交通。然而公共交通只能解决人们不驾车出行，驾车出行照样会造成拥堵。如果因此而降低车位配套比例的话，又会造成目前住宅的销售困难甚至影响到市民的汽车消费。因此停车位的问题，不仅关系到开发商、购房者，也关系到社会各部门甚至其它产业的发展。没有相关部门宏观统筹和科学理性地分析研究的基础，现在制定的任何车位比例都是盲目的。

　　配套设施是否准确定位并科学配套，不仅影响到住宅区的居住质量，更影响到城市长远发展。

　　六、中国住宅开发建设的技术更新迫在眉睫

　　2000年12月，深圳市政府决定投入3.7亿元重建鹿丹村居民小区。1980年投入使用的深圳鹿丹村小区位于市中心滨河大道以南、深圳河以北，交通便利、环境幽静。该小区曾被评为全国优秀住宅小区。一个建成只有ZO年的小区，就面临拆除重建的问题，一方面反映了小区居民对居住环境要求的提高，另一方面也反映了住宅设计本身的缺陷。据了解，深圳同期建造的一批小区，均为6至7层砖混结构。高搬迁率带来的多次装修，使得房屋结构体系严重受损，砖混结构的平面局限性，也越来越不能适应住户新的、更高品质的生活需求。

　　中国的房地产市场经过ZO多年的迅速发展，一方面是供应量逐年递增，另一方面是早期住宅区的衰落贬值和每年开发后得不到市场认可的积压房（仅北京每年总量就在 100万平方米以上）。怎样才能在大规模的建设中使百年大计的住宅不是廉价的时尚品，而是可持续性、有生命力的耐用品，这是社会不得不正视的问题。

　　相对于我国目前每年巨大的住宅开发量，若不尽快实行技术更新、升级，其后果将不堪设想。建得越多将来被炸掉的可能就越多，这是一种对社会资源和财富的巨大浪费。在住宅中采用高新科学技术或技术升级换代，最大的障碍就是增加的前期投入。然而对住宅长达70年的全生命周期而言，技术含量的增加造成的成本及最终住宅售价的增加，完全可以从日后维护使用过程中节省出来。而且所节省的部分，远远超出了所投入的部分。这就是说高科技住宅虽然增加了一定的购买成本，却大大降低了使用成本，从经济上也是物有所值。

　　采用新技术的各种住宅类型主要有：

　　1．生态或绿色住宅

　　国际上早在上世纪中期就开始了对生态型建筑的研究和建筑实践。生态住宅共同具备的一些基本性能可以归纳为以下几个方面：

　　要有合理的选址和规划，尽量保护原来的生态系统，减少对周边环境的影响，并且要充分考虑到合理的自然通风、日照、交通等。

　　要实现资源的高效循环使用，降低资源消耗，并尽量使用再生资源。

　　要采取各种节能措施，有效地减少能源的消耗，尽可能采用如太阳能、地热、风能、生物能等自然能源。

　　要尽量减少废水、废气、固体废物的排放，并采用各种生态技术实现废水、废物的无害化和资源化，使其得到再生使用。

　　要控制室内空气中备种化学污染物质的含量，使室内有良好的日照，自然通风，和一定标准的舒适度，保证健康，舒适的室内环境质量。

　　要有建筑功能上的灵活性、适应性和易于维护的建筑体系。

　　2．健康住宅

　　健康住宅的最高目标为“不会引起疾病或残疾，并能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅及其住区”。

　　绿色住宅、生态住宅与健康住宅关注人们的生理健康。健康住宅从广义的住宅健康安全出发，更多地强调心理健康、道德健康和社会适应性健康。绿色或生态住宅从人、住宅与自然的和谐共生出发，强调节约资源、减少污染、保护生物多样性。所以，他们目标不同．侧重点也不一样。

　　健康住宅包括以下五大体系；

　　1）健身体系：利用住区健身体系及相关设施，引导和吸引居住者参与健身运动；

　　2）保健体系：促进住区健康管理和健康教育，建立有效获取健康保护与知识的主渠道；

　　3）公共卫生体系：将住区公共卫生体系纳入所在地区公共健康建设与发展规划，构筑住区应急沟通机制和应急物资供应系统。宜设立医疗急救站，并与 12O急救中心联动；

　　4）文化养育体系：营造良好的文化养育环境，以健康向上的文化主题和文娱设施塑造住区的文化氛围，让住区成为培育健康人格的场所；

　　5）社会保险体系：在社会大病医疗统筹保险的基础上，探索其他商业保险方式予以补充，包括物业财产保险、住区运动保险、住区健康保险等。

　　目前已经列人健康住宅建设试点计划的工程包括五合国际设计的北京奥园、重庆同创奥韵花园等。

　　3．支撑体住宅

　　“支撑体”是由包括建筑师、工程师和投资者在内的各行业专业人士联合决策下生产出的居住产品，是一个已完成的建筑体，而不仅仅是骨架，但它不是一个能够立即使用的住宅。“可分体”是由居住者选择的，由另外一些建筑师和工程师设计的工业产品 ，它可以被认为是一种家具、可变的墙体、家用电器等经久耐用的消费品。

　　支撑体完成后，住户可根据需要，选择和决定合适的可分体，并用这些可分体在自己认定的支撑体中，灵活地安排自己的住宅并最终完成可使用住宅的建设过程。

　　支撑体住宅的具体设计方法为：

　　1）生活阳台加大，结合厨卫布置成一个整体，明确划分使用面积和服务面积。

　　2）采用剪力墙、厚板结构，可分体布置，有最大的灵活性。

　　3）管道集中布置，空调集中安放。设备通过管道井布置，为今后的设备更动和增加提供便利。

　　4）户型减到最少，可通过拼接实现最大的变化，标准化的可分体（包括厨厕）可实现整体工业化生产，达到装修产品的最好素质。

　　目前国内的住宅实例包括深圳盈翠豪庭、北京丽景公寓等。

　　4．集成住宅

　　集成住宅以工业化的生产方式，集成了住宅生产的3大体系，它能够根据市场的需求提供出多样化和个性化的住宅，而且还能形成整体产业链的大规模定制的生产模式。住宅生产的3大体系分别是住宅结构体系、住宅部品体系、住宅设备体系，这3个体系是集成度很高的集成住宅子系统，它们有各自的技术标准体系、工艺要求等，但在体系接口上互有协调。

　　未来集成住宅的主要特征是：

　　1）结构体系整化、轻型化、小型化（住宅结构体系）；

　　2）和传统住宅不同，集成住宅所用的结构体系是经过系统设计，自成体系的钢结构；

　　3）空间节约、划分灵活（住宅部品体系）；

　　4）设备高度集成化（住宅设备体系）；

　　5）集成住宅设备高度集成，包括设备管网的有序布局、整体厨卫的合理使用、以及智能家具系统的广泛应用；

　　6）整体产业链高度集成化（产业集成）。

　　集成住宅部件的多样化导致了其必须是工业化、产业化大生产，这样才能更具有推广价值和市场竞争力。由于高度的产业集成带来的资源集约化和生产成本的大幅下降，也使得集成住宅具有很强的竞争力和发展前景，同时它也是可持续发展的产业。

　　悬挂式钢混住宅结构体系，即主体结构采用大开间异形框架机构体系，层高为二层 ，而其中夹层为轻型钢结构。为了满足复式住宅底层大空间的要求，同时为了提高建筑净空高度减小钢梁跨度，在跃层上层采用了吊杆，吊杆可结合建筑设计意图任意设置在卧室分隔墙内，形成了悬挂式与钢混住宅结构。

　　目前我国集成住宅已经开始初步发展，其中包括：海尔集团的“家居集成”系统；上海现代房地产公司的MB体系住宅；远大集团的集成住宅；北新建材集团的薄板钢骨住宅体系。

　　此外，许多关于住宅技术的适合国情的研究成果（包括钢结构、钢混结构、木结构技术、智能化技术、厨卫整体设计技术、遮阳防晒技术、太阳能技术等），由于市场推广不够等原因，并没有被人们所广泛了解，这反映出国内的房地产市场一方面是开发如火如茶地进行，另一方面是许多优秀住宅技术成果没有及时转化成建筑实践。因此从研究到实践到推广的渠道的畅通，将会促使我国的住宅建设水平向前迈进一大步。

　　技术进步推动中国住宅建设水平的提高，也将催生住宅开发新理念。

　　（刘力系英国爱丁堡大学博士，清华大学硕士，清华大学EMBA班客座教授，北京大学EMBA班客座教授，五合国际（werkhart International）主设计师。

　　严涛系五合国际（Werkhart international）副总经理，著名高档住宅设计专家，商业项目设计专家，拥有数十个Towohouse、别墅及高档住宅设计实战经验，并著有大量住宅开发与设计的研究论述。）