2005的地产界，充斥着疲于奔命焦头烂额虚张声势和忐忑不安，被加息和“泡沫”搅乱了的住宅市场，也让商业地产变得波澜起伏变幻莫测，大到ShoppingMall小到商铺，从投资型酒店到CBD商圈，似乎除了开发商不断炒作的概念，并没更多和商业地产有关的利好信息。

　　发展：高热变高烧

　　2001年是成都商业地产最让人怀念的黄金年代，商业地产概念初现魅影，各种形式的商业地产赢得了刚刚开始具有投资意识的成都投资者们的青睐。这个时候的投资商业地产是没有概念的，“买铺赚钱”就是商业地产的最佳注解。2001年商业地产的需求让开发商都感到惊讶。不少开发商在匆匆将曾经单纯的住宅设计更改为“住宅＋商铺”后，便在2002年展开了一场商业地产大开发的战役。这样的商业地产大投入，一直延续到2003年。商业地产已经成为成都开发商重要的产品形态，商业地产在极短的时间内成为了众人眼中顶着“财富与未来”光环的偶像。当众多开发商还沉醉在与商业地产“相见恨晚”的“恋爱”中时，却没想到在2004年商业地产已经在过快的“高热变为高烧”后，却“造物弄人”般地一下患上了“慢性炎症”。整个商业地产人气骤降，面容憔悴，再也没有了人面桃花的美艳，反倒使“美人”剩下让人揪心的喘喘之气。

　　现状：空置率剧增

　　2004年，对成都房地产市场而言是政策调控力度较大的一年，先是土地政策进入“招拍挂”的阳光化运作，接着是银行将信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范旨在将房地产行业的发展限制在正常的轨道上。然而在成都房地产市场上，房地产市场出现了截然不同的两极分化：住宅价格一路高歌、销量大增，甚至消化大量往年的空置住宅商品房，而商业地产开发商则品味到了商业地产炎症的发冷与虚弱，空置面积越来越高，供需矛盾日渐突出。

　　调查显示，2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。

　　“高烧”过后的成都商业地产，带来了商业地产供应过剩的“炎症”。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨：2002年商业营业房的空置面积达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积；2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米；2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。

　　问题：缺乏救市灵丹

　　出现这一“炎症”的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。另外，产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等也是造成市场疲软、开发资金积压等现象的因素，再加上针对商业地产的病因问症一直缺乏“妙手回春”的救市灵丹，商业地产病症上“头痛医头、脚痛医脚”的简单手段导致商业地产低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。

　　2005年成都商业地产的新开工项目面积超过200万平方米！新增供应量加上以往商业地产空置面积，预示着成都商业地产“慢性炎症”的面积还在扩大。成都50%的商业地产开发商面临“生存还是死亡”的痛苦选择。