上半年房地产市场分析和下半年预测及政策建议

　　作者：张琦(北京师范大学经济与资源管理研究所)

　　今年上半年房地产投资特点

　　(一)房地产投资总量和规模继续增加，投资绝对量历史最高。2005年上半年我国房地产投资规模和总量达到6153亿元，投资总量相当于2004年1-7月份投资总量。其中一季度投资总额为2324亿元，二季度投资总额为3829亿元，二季度比一季度投资增加1505亿元，增长了64.76%，投资总量和规模呈现扩大之势。

　　(二)房地产投资同比增长幅度由高到低梯度回落。2004年房地产投资确实是过高、过快了，若不是宏观调控措施及时出台，那么，2005年我国经济将会是一种极其紧张的运行状态。今年上半年，由于投资增长惯性所致，我国房地产投资规模和总量稳定持续增加和扩大，但房地产投资增长幅度却呈现由高到低逐月回落态势，说明房地产投资过快增长势头出现了实质性转变。尽管如此，由于目前较低的增速是在原有较大基数上的增幅，所以，房地产投资绝对量和绝对增量仍然是很大的。

　　(三)房地产投资增速高于同期全社会固定投资增速现象从5月份开始出现逆转。目前出现的房地产投资增速低于固定资产投资增长速度，原因之一是房地产投资商针对国家近一段时间实施的稳定房地产价格的政策而采取了暂时性的投资调整策略，长期性战略投资调整则取决于未来房地产市场价格变化和政策变化；另外，也说明了固定资产投资增长进入逐步上升轨道。因此，担心我国投资不足可能引起经济紧缩的顾虑是没有必要的。

　　(四)房地产投资占固定投资的比例呈现逐月下降趋势。2005年以来，我国固定资产投资增长中，房地产投资增长的带动作用正逐步减弱，促进投资增长的因素已发生了新变化。

　　(五)房地产综合景气指数继续呈现回落态势。根据国家统计局公布的房地产景气指数，2005年以来，我国房地产投资景气指数从年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83，6月份进一步下降，已处于近几年来最低状态。如果将2005年中国房地产景气指数与2004年和2003年同期相比较，则可以看出，2005年是我国房地产景气指数下降最为猛烈的时期。

　　(六)房地产市场价格上涨速度减缓，但价格仍处高位。在经历了2004年抑制投资过快增长和2005年3月份开始进行抑制房地产价格过快上涨的各项宏观调控政策之后，人们期望着今年二季度房地产价格会有一个明显的回落。但与人们的期望不同，二季度房地产价格仍呈现继续上涨之势，涨幅仍达10.1%，仅比2005年一季度12.5%的涨幅回落了2.4个百分点。虽说2005年以来，我国房地产价格增长速度有所回落，但价格回落的幅度却很小，回落的速度仍然很慢，房地产价格依然在高位上波动。在我国全方位加大各项宏观调控力度的情况下，房地产价格仍保持10.1%的涨幅，一方面说明我国控制房地产价格上涨的难度很大，遇到的阻力很强，影响房地产价格的因素很复杂，另一方面说明当前我国实行的各项宏观调控政策尚未起到抑制房地产价格上涨的明显效果。当前，上海、北京、厦门每平方米房价仍在8355元、7036元和6990元，深圳、宁波、杭州和广州房屋销售均价在6000元以上，说明抑制房地产价格上涨的任务依然很艰巨。