江南的四月，樱花开了，公园绿了，风中已有翩翩的彩蝶，春水中已可见游鱼很艺术的玩乐。房交会也快到了，买房激情开始迸发。这个春天或者这一年，长沙房地产呈现给我们的将是一种什么样的面容？

　　一、风吹云动开福兴：房交会

　　第23届长沙春季房地产交易展会将于4月29日在开福区青竹湖举行，这是房交会第一次移师北城，而且是北城的新兴地域。珠江花城的姜星德先生认为，此次移师北城城郊，是对长沙北拓规划一次有力的呼应，房交会的举办地点对于吸引人们的关注还是很有作用的，而且开福区楼盘整体品质的升级也从一个侧面展现了开福区房地产开发的强势。

　　其实，近年来，开福区政府对于推动北城房地产的旺相，改变人们对北城的历史印象做了很多工作，而事实上北城的房地产开发形势一直相当热火，只不过缺少一个触发的引信而已。房交会也许就是这个引信，引得春风到北城。

　　4月，湖南经济电视台与三湘都市报将联手启动“第三城”开福区城市板块推广系列活动，全面挖掘大北城核心价值，这应是大气福城今春的第一声春雷。据了解，该项活动将通过“纵论第三城”“发现第三城”“华美第三城”“复兴第三城”“会盟第三城”“踏青第三城”“检索第三城”等系列，将以“三江两湖“密布水路交通网络为主架，以霞凝港为内核，大北城的未来实际上就是大长沙经济的出海口的第三城概念进行完整的诠释和铺张，在经济规划和购房消费层面都全面提升市民的认识。

　　二、没有悬念的事情：供销两旺房价涨

　　据长沙市房产信息中心透露，1－2月长沙市商品房价格强劲攀升，均价为3136／平方米，同比上涨４．７１％；其中，商品住宅均价为２８８７元／平方米，同比上涨９．１１％。

　　农历新年前后属于传统销售淡季，但今年分外活跃。１－２月，长沙商品住宅累计供销比为１．０８∶１。这一数字说明房地产市场呈现供销两旺的势头。全市商品房累计销售１５２．７７万平方米，同比增长８７．５５％；其中住宅销售１３７．４１万平方米，同比增长８５．６１％。

　　长沙市房产信息中心分析认为，这种势头将引领上半年的长沙房地产市场，也预示着今年市场供销总量较去年会有较大增长。

　　房价还要上行。这似乎是业内的普遍观点，而事实上，长沙房价也确实在强势上行。房价，似乎是当下最没有悬念、最无聊的话题。可是，当长沙南城一个楼盘的营销负责人告诉记者“真正的入住率只有20%”的时候，这个最无聊的话题好象就有了值得玩味的地方了。

　　中正行地产机构的窦总经理分析，近几年，所谓的“长沙与周边的几个省会城市相比，房价还处于洼地”的论调依然在左右着很多人，也使得房价上涨有了充分的理由。外来开发商带来的高品质高价格的开发理念也拉动了整体房价的上涨。但是最值得警惕的是：人们的追捧心理。窦总认为，目前房价在涨，人们对房价的预期也水涨船高，目前楼市很火，不管是不是很急需住房，都抢先买进，以免踏空。很多楼盘都有控销的意思，更诱发了购房群体的抢购心理。如果套用股市的经济规律的话，“当地摊小贩都发觉股市有钱赚的时候，股市就当收关了。”楼市，是否也可以拿股市当镜子照照？

　　窦总认为，目前长沙有些楼盘的价格已经脱离了原有的定价体系，甚至脱离了原先的房价上涨理论体系。2004年到2005年一年多的时间，整个深圳的房地产价格几乎翻了一倍，使深圳成为政策调控的一个重点目标。分析其间的原因：少数几个楼盘的天价入市，带动了房价的整体飚升，几个楼盘的示范转而成为整个行业的集体行为。长沙目前的新盘定价，也隐隐露出了这种苗头。

　　三、加息 一把用来弹琴的刀

　　3月17日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存、贷款基准利率均上调0.27个百分点，分别由现行的2.52%提高到2.79%、6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

　　持续的加息对开发商无疑造成一定的影响。从“提高开发商自有资金比例”到“土地增值税实行清算”，再到目前的加息政策，这一系列政策除了规范开发商开发行为，提高其入行门槛外，更是在考验开发商的资金链。业内人士透露，开发商50%以上都靠银行贷款，利率的增加无疑加大了其开发成本。

　　但是，从目前房地产销售市场的火爆来看，加息并没有打击人们的购房热情。更值得注意的是，开发商成本的增加，是否会再次抬高房价？

　　一位知名地产策划人认为，现行的加息幅度并不能压抑购房市场，既然房子很好卖，开发商以加息为理由、以成本增加为借口再小涨一下房价，有何不可呢！因此，从短期来看，加息，只是一把弹琴的刀。

　　但问题是，如果房价依然太“牛”，加息会不会成为一种年度常态呢？也许政府此次加息本来就只是弹一回琴给市场听听，如果弹者有意，听者无心的话，长期加息，也许真会变成一把锋利的刀！量变引起质变这个道理谁都懂。

　　四、小户型投资行情看跌

　　从2004年开始，小户型投资就越烧越旺，火势一直未减，06年甚至同时有十余个小户型楼盘销售。而市内小户型投资也一直是市民十分青睐的投资种类。但据了解，目前市内小户型房价已接近5000元/平方米，而租价却并没有相应的升幅，租金与按揭款相抵，并无相应的收益空间，且由于小户型房大量进入出租市场，出租行情并不乐观。因此，一位房屋中介人士表示，投资小户型需稳妥行事，小户型的开发也应注意把握风险。

　　五、大户型走俏将持续

　　“90平方米以下房屋不少于70%比例”的政策出台已经有大半年时间，当初许多业内人士的分析如今似乎已成现实：大户型走俏，甚至有点“发烧”。

　　据长沙市房产信息中心的分析，９０平方米－１２０平方米户型仍是长沙购房者最爱，供不应求；６０平方米以下的户型供大于求，其余各户型供销较为均衡。９０平方米以下中小户型供应占总量的３４．２４％，距离“国六条”要求的７０％仍有较大差距。

　　而房价持续上涨使居民一次性置业的期望值大大提高。新婚夫妇和单身白领成为购房主力军，他们为了避免二次置业的高消费，往往倾尽全力购买９０平方米－１２０平方米的三居室。而对中年中产购房者来说，四房两厅才比较符合家庭的多种需要。

　　由此来看，大户型走俏将会持续一段时间。

　　六、商业地产波澜不兴

　　07年的商业地产似乎无可评说，至今未见有规模的新项目亮相。据中正行地产机构的窦总经理分析，土地增值税清算对商业地产打击尤大，由于商业地产开发利润较大，增值税的缴额相应增加，使得开发商不得不倾向于持有土地，这势必带来沉重的资金压力，使得相当一部分开发商不敢轻易操刀商业地产。

　　另外，前几年长沙商业地产的开发高潮也屯集了不少产业，目前也需要一个平稳的消化期，这也是当下商业地产波澜不惊的原由之一。

　　七、下半年城郊大盘逐鹿

　　据了解，下半年，北城46万平方米的的藏珑湖上社区将开盘销售；城西的长沙玫瑰园、伍家岭的天健芙蓉盛世、南城的中信新城等等大盘都将登场亮相，下半年的大盘血战已经是无可避免，因此，评说07年的长沙房地产，下半年的表现才具有代表性。

　　大匠企划聂建湘认为，这些大盘的规划建筑都不错，但价格也不菲，与本地消费者的购房心理还是有所差距，因此，城郊结合部的竞争将会十分惨烈。

　　更有一位业内资深人士提出，从广东华南板块的发展轨迹来看，一个新的区域的房价，是根据地域的逐步成熟而稳步上行的，无论从人们的认知还是现实的生活适宜性以及房价，都必有一个时间上的过程。但反观长沙的新区，却是一露面便高昂着房价的龙头，令人费解。其信心似乎来自于对产品品质和城市发展规划的自信，而不是城市购房群体的接受程度。从这个角度来分析，下半年的血战战场，将更多的是在城郊。

　　八、风中鸣镝—报建费

　　报建费将上涨近一倍。这是业内正在风传的大事，虽然尚未正式行文，但许多开发商已经忧心忡忡。

　　据了解，目前房地产的报建费约在110-130元之间，楼面地价在500-1000元/平方米，报建费上涨一倍，就意味着楼面地价上涨10-20%，房价上抬似乎又多了一个理由。

　　但中正行地产机构窦总经理更为担心的是，报建费上涨之后是否需用预交？

　　窦总表示，这一方案对中小开发商影响很大。购地成本急剧增加，对于开发商资金实力提出严重挑战，极大提高了房地产开发门槛，对于清理当前鱼龙混杂的房地产企业很有帮助。但如果需用预交报建费，即使是大型开发企业，资金沉淀也将十分严重，特别是对于本土房产企业打击太大，因为本土开发商的资本积累与外来大鳄相比还是有相当的距离。

　　更有开发商认为，报建费上涨一倍，这么大的事情，政府是否应该搞个听政会？因为报建费是计入开发成本的，这笔费用最终还是由购房者买单，与百姓关系很大。