中国长沙第26届房地产交易展示会于2008年10月30日上午在红星国际会展中心盛大拉开帷幕。在楼市现今观望气息颇浓的局势中，此次房交会的举办无疑成为了市民和开发商密集关注的焦点，房产今后的路该如何走，房价是涨是跌成为市民最关注的问题。

   0731楼市会客室将直播室搬到了房交会现场，邀请了领导、业内精英、专家作客，一同就楼市现阶段所出现的问题进行探讨。关注0731楼市会客室关注您关心的“房”事。

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        现象篇——“降价”，“退房”，“保值”，下一轮是什么？

当代节能置业湖南公司副总经理林军: 超值房正在频显

  主持人 把握楼市脉搏，感受城市心跳。欢迎您来到0731楼市会客室，我是主持人双双。在中国长沙第26届房地产交易展示会现场演播，为您带来房地产热门话题讨论。今天要聊的这个问题我知道是开发商不愿意面对，但是老百姓最为关注的，那就是降价。说到降价是几家欢喜几家愁，有人说长沙的房产降价孕育了整整一年,今年9月才真正开始降,各位奔波在第一线的营销老总们都亲身经历了这一时期,能通过贵楼盘的销售情况谈谈各位的见解和感受吗?林总，您对降价风潮怎么看？您的楼盘还没有开盘吧？

 林军 万国城moma现在已经内部认购了，开盘时间定在11月份。刚才，我听主持人说“降价”、“退房”、“保值”，我也听梅总讲了，他有个观点我也比较赞同。长沙这边应该不会出现像某些一、二线城市，类似深圳、上海、南京、杭州出现降价退房的大热潮。为什么呢？因为，长沙和房地产泡沫高的城市不能相比，综合评估长沙这个城市还算是一个理清消费的城市，我想它应该不会出现杭州的万科、一品轩那样的退房大热潮。因为，那些房地产泡沫比较高的一、二线城市，他们的房价已经远远超出了老百姓实际购买力。所以，才会存在今天我花2万元买房子，过一个礼拜突然跌到了1.2万元，在长沙房地产均价远远没有达到那种水平，也就是在4000元左右徘徊，这样一个价格相对于长沙老百姓的年收入，以及长沙这个城市经济发展来说是相匹配的。那么，现在有很多楼盘采取了降价促销措施，可是它的降价幅度都不是很大，既然幅度不大，就不会像杭州万科那样从根本上刺激老百姓的神经了，长沙的房子跌个500元左右，老百姓还是能接受的，我想长沙不会出现大面积的降价风潮。  

 主持人 就我个人的感受来说，在去年我们基本上看不到3000元/平米左右的房价，今年我们确实是真的看到了超乎市场价值的房子出现在老百姓面前。但是，还是有很多老百姓在观望，他们还在想现在是不是要买？是不是还会降？您觉得降价风潮对老百姓的购买力促动会有作用吗？    

 林军 其实，长沙消费者持币观望的情绪，我们做过抽样调查，很多老百姓不是非要等这个价钱降到2000元/平米左右才买你的房子，而是全国的经济环境都是这个样子，他们要看看长沙是不是跟着全国其他地方一样还会再降。也就是说，刚性需求是百分之百存在的。

 主持人 那么，林总刚刚也谈到老百姓在疑虑中一部分对降价风潮是将王，有的是要求退房，对这种情况开发商们采取了一定的措施，李总就对自己的项目采取了措施。那您认为开发商推出的“保值”措施到底是一种噱头呢？还是真正有一个明确的措施来保证老百姓的利益呢？

 林军 其实，我印象当中北京、沈阳、南京这些地方的开发商都有提出“保值”计划。当然，咱不说它的“保值”计划能不能实现。但是，有一点，开发商为了自己的楼盘销售，应该是什么办法都想尽了。可是，有一点，更多开发商是提出3年“保值”计划，现在买了我的房子，如果3年后房子贬值了，他会把差价弥补给消费者。所以，在这种情况下，他能够在一定程度上刺激楼盘销售。

不过，在这里我也要提醒一下购房者，这种“保值”计划有它的可取之处，但是有两个硬伤。第一，你要看提出“保值”计划开发商的企业品牌怎么样，规模怎么样，过往业绩怎么样。你不能说是刚进入一个行业的开发商，或是没有什么业绩的开发商，或是楼盘规模不大，做完这个项目准备转行的那种企业，那“保值”计划就是不存在的，3年以后你去找谁？公司都不在了。那么，“保值”计划的可取之处是打消了消费者的疑虑，让消费者心里踏实一点，3年后可以“保值”，那我可以买。那么，还是要注意提出“保值”计划的开发商的实力。

如果是珠江、万科、当代置业这种后续性企业提出“保值”计划的话，可信度就是在90%以上的，关键还是要看企业。

 主持人 老百姓面对“保值”计划的时候还是要擦亮眼睛了？

 林军 对。

 主持人 看来您对“保值”计划是持保留意见啊。

 林军 也没有啊。我刚才说的意思是这个“保值”计划要看是谁提出来的，是谁做的，如果是大的品牌公司就有保障，如果是小的地产公司就没保障，我的态度就是这样的。

 主持人 好的，谢谢梅总。聊了这么多的现象和风潮，注定房地产市场是一个不平定的市场，市场是不断变化的，不断发展的，房地产市场处在浪尖风口。我们想问问这一轮风潮过去以后，你们认为下一轮风潮是什么呢？大家可以想象一下。  

 林军 我觉得作为长沙本土房地产行业来说，春节前应该还是一波促销潮，不管它通过什么样的手法来促销，还是一样的，因为它要资金回笼。