叶檀论道长沙：个性消费引领未来商业模式

    5月27日，作为湖南长沙第31届房地产交易展示会的重磅活动，“长沙商业地产与金融投资洽谈会”在长沙华天大酒店隆重举行。未来“黄金十年”商业地产的发展方向如何？中国著名财经评论家叶檀士博亲临活动现场，高端发声。

    炒住宅≠炒商业

    最近，商业地产确实很发达，但商业地产的发达是有前提的。现在，有多少的企业涉足商业地产？有多少的人涉足商业地产？我要告诉大家的是，业界内前20几名开发商全部涉足商业地产，包括以前一直强调要专注于做住宅地产的万科，万达做商业地产大家可以理解。但像万科的这样的企业都已经涉足了商业地产，包括招商、保利、万通等等，都提出了具体的目标。比如，万通说到未来5年商铺收入要占总收入的15%，商业地产的利润要增长30%。所以，它的商业物业利润显然是认为在未来期间比住宅物业增长要快得多得多。

    住宅地产的一个特色是，只要现金流足够支撑，住宅地产是可以无穷地炒下去的。但是，到最后捅破住宅地产的泡沫当然是不断地紧缩紧缩，不断地加息加息，到最后住宅地产的泡沫会破灭。但是，商业地产是怎样的？是不是和住宅地产异曲同工呢？最近，我们知道商业地产成为了住宅地方遭到打压之后的避风港。我这儿有一组数据，商业地产的增长数据确实比较快，开发商全都在进入，不光是投资者在进入商业物业，开发商也在进入商业物业，我相信未来中国的商业物业确实会迎来一个发展前景。但是，我现在担心的是什么？大家像炒住宅地产一样炒商业地产。

    我朋友在无锡、江阴、杭州买了商铺，买了商铺之后做的是什么事情？做两件事情，第一件事情是出租，把商铺出租出去，看看每个月的租金是多少，能不能覆盖他的成本，多少年才能收回他的成本，能够盈利，这是出租的方式；第二件事情是自己经营，这种情况是有的，虽然比较少，但也还是有的。那么，还有一种是购买了商业物业之后，既不经营，也不出租，只要有钱，买了商铺或写字楼就供着，怕什么？反正写字楼的租金在涨，商铺的价格在涨，买了就供着。

    大家知道，所谓的供着，你买了什么也不干，很多人跟我说，我买了商铺之后怕什么呀？反正商铺每年都上涨7%左右，我买了之后有什么可怕的？最后，我一定会以高价把商铺转卖给别人。所以，对于初期投资者来说，一点点风险都没有，这一轮击鼓传花的游戏才刚刚开始。

    那么，大家要注意，现在中国的房地产投资者是在蜜罐里泡大的一代人。回想一下，从1998年中国的23号文推进房地产市场开始，到现在一直是泡在蜜罐里。那个时候，你要做的唯一一件事情就是你敢做。2003年，央行提出房地产业很危险，提出要调控房地产。然后，2008年之后一轮一轮的调控。调控的时候，我的朋友跟我说，政府调控的时候就是购买的大好时机，大胆地买吧。确实，每一轮调控都带来一次报复式的上涨。所以，我们到现在为止没有尝到房地产价格大幅下挫的痛苦，真正的房地产泡沫崩溃的痛苦从来没有尝到过。所以，从感性认识上来说，我们不相信中国的房地产泡沫会崩溃，知道吗？在90年之前，当时所有的日本人都会跟你说，日本的经济模式太特殊了，跟欧美完全不一样，日本的经济可以无限成长。那么，我们现在对于中国的房地产，对于中国的经济也这么看。

    但是，我告诉大家，是泡沫总归会崩溃，现在软着陆比硬着陆要好。而且，在商业地产里头我们可以看到，如果大家去买商铺的话，肯定会成为两类里面的一类。像我那个朋友一样，买了10个旺铺，买下来之后就守着，香港一个老伯在旺角那个地方成为了香港有史以来投资最成功的人。因为，他投资了商铺，那个地方逐渐变成了市中心，多少人来找他买商铺，他就不卖。过了20年之后，一个房地产投资之神就诞生了。如果你是这样的商铺投资者，你跟一般的住宅地产投资者事实上是没有任何区别的，区别的是你付出的成本不一样，比如付出的税收成本不一样，首付不一样，煤气水电成本不一样。因为，商业地产的这些成本比住宅地产的成本要高得多。

    还有一种做法，你买了商铺之后转租出去，这个问题就比较大了。当你要转租的时候，你就会发觉自己必须到那个地方去看一看，去看离地铁口有多远，人流有多少？现在开的铺是卖奢侈品的？卖金银珠宝的？还是卖服装的？然后，你肯定会去数一数隔壁那家店一天内约有多少客户进去，他的营业额是多少？这个事情就变得非常非常麻烦。为什么？因为，商业地产和住宅地产从本质上来说是不一样的。商业地产和实体经济是紧密相连的。

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