叶檀论道长沙：个性消费引领未来商业模式

    回过头来想，我们经常说美国佛罗里达的房地产泡沫，日本的房地产泡沫，全都是住宅地产，包括中国的房地产泡沫，包括美国的次贷危机，全都是住宅地产，真正有由商业地产酿成非常巨大泡沫的吗？我可以告诉大家，几乎没有，只有土地和住宅可以酿成泡沫危机，商业地产几乎不可能酿成巨大的泡沫。

    为什么？刚才说了，如果你买了商业物业，买的价格特别高，我到郑州那边去，他们的地铁还没建好，商铺招租的时候就是3万元/平方米，我觉得比较贵了。但是，有人愿意出4-5万元/平方米买这样的铺子，这些年是节节上升的趋势。住宅以出租收回成本的话，多少年才能收回成本，时间最长的城市是91年，也就意味着一辈子都收不回成本。如果你的命很长，你能活到100岁，9岁之前不可能去投资房地产吧？20岁投资房地产，91年，想想看，你根本活不到那个时候，根本收不回本儿。所以，每个人那个时候都希望自己问天再借100年。商业地产是完全不一样的，现在以炒住宅的方式来炒商业地产是大错特错。

    有无数媒体关注鄂尔多斯，其中《纽约时报》做了一篇大幅的报道，报道鄂尔多斯，而且发表了评论，认为鄂尔多斯是美国几十年房地产泡沫到现在为止的标志性象征。它把鄂尔多斯描写成什么样的城市？这个城市白天没有几个人涨，偶尔有几个人走在大街上都像在梦游一样，你不知道这座城市是从哪里来的。那么，这样的城市在美国有一句非常有名的话，从迪拜到孟买到鄂尔多斯。当中国人发现了鄂尔多斯之后，他们欣喜若狂，觉得终於找到了中国房地产泡沫的铁证。我们无法想象有这样一座城市，当干旱的时候，当洞庭湖的水生动物在自相残杀的时候，他们在那里打造了一条人工运河，在人工运河两边即将耸立1000米以上的写字楼，而且要打造成CBD，这将成为什么样的城市？但是，这样的城市虽然看不懂，你觉得是泡沫，但这个泡沫真的不会崩溃，就如同中国的房地产泡沫一样，如果用房价租售比来衡量的话，这样的泡沫市场早就应该崩溃了。但是，它就是没有崩溃，特别奇特的一个现象，为什么呢？是因为他们低估了中国人的财富拥有量和现金拥有量，以及中国的富裕阶层的真实财富量。

    我们真的低估了鄂尔多斯这样的城市，有很多人和我说克拉玛依，朋友说我应该去看一看克拉玛依，那个地方到处是黄金。现在，很多人说中国的三宝是随着通胀的上升，物价不断上升。鄂尔多斯有哪四个宝？羊煤土气。羊绒是鄂尔多斯起家的东西，煤是那里的丰富矿产资源，土是稀土，离包头那么近，气是天然气，最近中石油、中石化又在嚷嚷着天然气要涨价，而且天然气一定会涨价。这就是一座空城，一座鬼城。但是，鄂尔多斯这座城里的富翁有可能是中国的最多。既然山西的煤老板能够让潘石屹发大财，为什么就不能支撑起鄂尔多斯这样的空城呢？我认为是完全可以支撑的。温州炒房团到海南去的时候，一买一栋楼。但是，他们如果没有向银行贷款一分钱，还可以支撑长久吗？当然可以支撑长久。那么，什么时候他们才会抛出房子？持有成本太高，未来预期收益下降的时候才会抛出房产。但是，现在的持有基本上是没有成本的，持有是零成本的时候，现金作为货币在银行里放着，对于朋友来说有几种选择，一种是借钱继续投资矿产；二种是存在银行里边，但大部分人不会存在银行；三种是变成所谓的房地产黄金，变成砖头水泥固化的东西。

    那么，我想说的是，房地产泡沫在鄂尔多斯这样的地方，只要资源价格在上升，泡沫就不会崩溃。但是，泡沫不会崩溃不等于泡沫就好。当这样一个城市发展到像月球一样荒凉的时候，你会发觉这个城市的现金流是急剧浪费，真的是处于大浪费的过程当中，而这种浪费对中国整体是不利的。那么，那个地方缺少真正的商业，缺少人气。所以，我们发觉商业地产里面的风险，一是把商业地产像住宅地产一样炒作，这是大风险，就意味着商业地产没有实体之根，完全靠宽松的流动性在那里支撑，这是一种风险；二是资源的浪费，像鄂尔多斯那样浪费资源。那么，像鄂尔多斯那样未来有可能有两个发展前景，一是那个地方的人或政府确实有眼光，可以把市场资金和人才源源不断地吸引到鄂尔多斯去，就是把泡沫做实了。这个时候，我们会发觉这样的城市有可能回过头来看，你会觉得是超前的，实体经济是做实的。那么，也有可能鬼城成为一辈子的鬼城。因为，我们知道石油丰富的中东国家都有石油诅咒，所谓的石油诅咒就是说，“你是很富，但你永远处于制度贫瘠的地方，你永远不可能真正的市场化，不可能处在人生活得真正有尊严的地方”。所以，鄂尔多斯会不会成为资源诅咒的地方？不知道，完全取决于中国未来20-30年的经济到底如何发展。

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