每日楼市观察：商品房销售面积转正 揭开市场暖冬真相

    11月上海楼市淡季不淡 刚需入市托暖冬 新闻晨报

    不走寻常路，2012年的上海房地产市场，注定充满了意料之外和情理之中。“金九银十”旺季不旺，不温不火的市场数据波澜不惊，在行业调控的当下也在情理之中。但是11月上海楼市淡季不淡，当月新建商品住宅成交面积98万平方米，竟超过“金九银十”的市场走势，实在是出人意料。

    数据显示，截止11月底，上海商品住宅成交面积达98万平方米，比去年同期大涨近100%，环比10月也有11%的上涨，项目均价低于2万以下刚需类产品的成交面积达61万方，占比62%。其中，11月19日-11月25日，上海单周新建商品住宅合计成交26.59万平方米，环比前周上涨34.46%，创下7月以来21周新高。从成交结构分析，在当周成交项目中，单价在2万元/平以下的房源，占成交套数总量的73.3%，较此前一周提升了10个百分点，而成交面积则占周总量的67%。从项目成交分析，当周楼市成交面积位居前的项目，重回低总价、小面积的“双低”标准。在成交前十的项目中，套均面积在120平以上的仅有1个，套均总价低于160万元的则多达8个，近7成比例产品均价多为1.1-1.5万元/平米的刚需价格区间。

    时至年终岁末，上海楼市新增供应大幅减少，以往推盘量较大的外环外区域，如浦东唐镇、周浦目前降价促销房源已为数不多，就算嘉定、宝山等供应较大的区块，促销力度也大幅缩小。很多开发商年度指标基本完成，并无加推打算，年末销售立足慢慢消化现有房源。这种供应结构的变化，导致上海目前100平方米以下的刚需公寓产品，去化周期快速缩短至5.7个月，变相造成了一定的市场紧张氛围，导致原本持有观望态度的刚需客群提前入市，促成新房市场回暖。

    截至12月初的上海市新建住宅库存面积仍然超过1000万平方米，库存套数也在7.2万套以上，还处于近期高位，市场去化压力未见实质性改善。只不过步入12月之后，市场重心已经放在年终业绩盘点和明年的筹划布局上。除去个别项目冲刺营销可能带来一些看点之外，上海楼市的2012不会有末日终结的戏码，2013或许会迎来淬炼升级后的新生。

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