专家预判政策走势：松限贷不松限购

    2012年3月10日，长沙开福万达广场投资有限公司主办的“2012万达公馆城市豪宅高峰论坛”在世纪金源大酒店举行。北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授、清华大学经济系韩秀云教授出席了此论坛活动并各自发表了演讲。两位教授对房地产市场的政策及形势走势做出了自己的预判，同时也对当前市场环境下如何选房这一问题给出了自己的建议。

    市场预判：短期看平，中期有机会，长期看淡

    “中低端的普通住宅和保障性住房中的可售住宅将可能占据今年的主要销售市场，高端住宅在今年要实现量的突破基本不太可能实现。”对于当前市场环境下的销售走势，钟伟如此预判。

    对于房价，钟伟表示，“我看稳今明两年的房价，但由于房价统计以均价为主，今年房地产结构的调整，有可能带来房价下调的表现。”

    同时钟伟也认为，房价下跌有可能是结构调整带来的“假摔”，也有可能是因为市场不好出现的真跌，2012年可能因为这两种因素作用而出现稳中有降的趋势，“价格走势短期要看区位，中期看库存，长期看汇率。”

    “现在不是一个卖房的好时机，但对于买房者来说是一个不怎么坏的时机。”钟伟表示。

    谈及对整个房地产市场走势的看法，钟伟表示：“短期看平，中期有机会，长期看淡。中期要看政策如何走，如果政策转向厉害，那么销售量将加剧。2013-2015年，考虑到库存、销售回款以及资金平衡，可能是一个敏感期；2015—2018年，楼市将见顶，是迈出的好时期。”

    韩秀云则表示，对于价格，短期看跌，中线看平，长线看涨。

    韩秀云认为，短线上看，买卖博弈，一旦恐慌，价格会跌得很深。中线来看，一旦房价跌到一定程度，会有投资者接手，价格又会回升。长线看涨则主要从几个方面考量：土地资源有限、资金相对富裕都从某种程度上决定了房产的稀缺性，而预期人民币升值让作为人民币资产的房产可抗通胀；从需求上，中国从农业化向工业化转移过程中，将会有大量农民工进城，加上80后的刚性需求、未来外资对于中国房产的需求以及有钱人买房投资等需求，不难判断出房产的增值趋势。

    政策预判：松限贷 不松限购

    “政策今明年内不会松，但即使松，房价也不可能会跌，限购、限贷政策已经达到能够到达的极限，”在对于政策走势的预判上，钟伟认为，如果政策有松动，限购松动可能性不大，限贷则有松动可能。

    2011年，包括商品房、单位房、保障房等各种住房在内的中国楼市的库存量达50亿平米，其中商品房占了42亿平米，钟伟预计，到2012年、2013年底，商品房房屋库存大约为45亿—46亿平方米。

    在长沙，2008年至今，住宅库存量已达800多万，在钟伟看来，长沙在建可售的库存量至少需要三年才能消化库存。

    “所以中低端的普通住宅和保障住房中的商业贷款和公积金贷款有可能放松，不然这么大的库存消不掉。”钟伟表示。

    韩秀云则认为，政府应同时运用两只手——效率和公平，一方面让市场自由竞争，另一方面大力建设廉租房等保障性住房。

    同时，两位教授都对当前市场环境下如何选房这一问题给出了自己的建议。钟伟认为，买房一要看区位，核心区资源在任何条件下增值保值及抗风险力都较有优势；二要看品质；三要看人群；并建议买房就买精准修。韩秀云则表示，买房要买稀缺房产，房子可以不增值，但它可以跑赢通胀；在产品形态的选择上，商业地产及改善性住宅更有投资价值，并指出，三四线城市比一线城市更有投资潜力。

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