每日楼市观察：长沙楼市进入买方市场 亲水盘受宠

      长沙写字楼产品放量激增 投资客入市淘金

    “就这个吧。”7月初，在中介带领下，看完长沙多个写字楼单位后，深圳某企业负责人唐浪(化名)有些无奈，转来转去就是碰不到他中意的写字楼。一位长沙的朋友安慰他，不要拿长沙写字楼的品质和深圳比。高端写字楼的稀缺，让长沙市场陷入了尴尬。

    限购使得投资门路更为狭窄，原本就存在路径依赖的住宅投资客们将金钱投向商业地产。 2012年，长沙这个曾经绝对住宅化的房地产市场，似乎突然觉醒，长沙开福万达广场、北辰·三角洲、保利·国际广场、运达·中央广场、喜盈门·范城、绿地中央广场等数十个项目推出写字楼产品，让业界惊叹的同时，也多了一份对写字楼过剩的担忧。本报记者唐琨 长沙报道

    高端写字楼需求旺盛

    长沙对高端写字楼的需求到底有多大?

    2011年3月11日，世界500强企业富士康“闪电”进入长沙。此后，包括戴尔、哈里斯、江森自控、麦格纳国际、日本电装等6家世界500强企业纷纷来长，掀起了一股世界500强企业进驻长沙的高潮。而2011年也成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份。目前，入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体。

    “行业领袖就是风向标，如此多的顶尖企业进入长沙，将为企业行为起到示范作用。”中原地产湖南分公司总经理胡治钢认为，在大量企业进入长沙的背景下，市场对写字楼的数量和质量提出了更高的要求。

    然而，旺盛需求下的长沙写字楼市场现状却略显尴尬。一个不容忽视的事实是，“年岁已大”，是目前长沙许多写字楼的现状。“市中心许多写字楼可以追溯到上世纪90年代中期，这一部分写字楼普遍都有十几年的历史，停车位不足、外观设计无特色、营业性功能较差、智能化设施不足等，不能体现公司实力和满足企业需求。

    “长沙写字楼开发跟不上城市经济发展的速度已经成为事实，特别是目前长沙高档写字楼稀缺，老旧的写字楼逐渐不能满足企业发展需求。”长沙世联地产总经理王培文介绍，目前长沙高端写字楼稀缺和紧俏，以运达国际广场、华天贵宾楼、通程国际大酒店、豪庭大酒店、中天广场等为代表的高档写字楼非常紧俏，出租率通常能达到80%-90%以上。

    值得关注的是，尽管目前长沙已有数十个项目销售写字楼产品，但真正投入使用还需要一两年的时间，在这段“真空期”，长沙写字楼市场只能在尴尬中等待。

    投资客涌进写字楼市场

    资本逐利。在流动性泛滥的背景下，资金需要投资途径，当调控堵住了住宅市场的投资通道时，资金从住宅市场转向写字楼、商铺等商业地产的趋势就不可阻挡，而长沙正经历着这样的过程。

    2011年初，建鸿达·第六都写字楼开卖，单价1.2万元/㎡，在没有任何活动造势和推广的情况下，销售火爆，仅仅半年时间，5万㎡体量的写字楼产品销售一空，单价也上涨到1.58万元/㎡，多家大企业、大集团公司进驻。

    同年8月20日，长沙开福万达广场写字楼开盘，单价1.6万元/㎡，一日售罄。而同样是在2011年进入市场的绿地中央广场写字楼也是持续热销。“3月-6月份，绿地中央广场5号栋写字楼4万多㎡产品售罄，单价1万元/㎡，6号栋也即将推向市场。”绿地中央广场营销总监陆荣斌说，“投资客已经成为写字楼市场的重要力量，绿地中央广场投资客仅有30%，长沙部分项目写字楼的投资客可能高达60%-70%。”

    事实上，在住宅市场遭到调控的情况下，全国写字楼市场在2011年也是一片飘红。数据显示，2011年，北京、上海、广州、深圳一二手写字楼销售面积达到了720万㎡，比2010年增加13%。

    显然，在调控下，写字楼成交暴增自有其原因，其较高的投资回报率对于资金的吸引力太强。

    “长沙写字楼的租金回报率在7%左右，而高端写字楼往往高达10%甚至更高，再算上物业升值的速度，基本上5年时间就能收回投资成本。”胡治钢说，尽管2012年1-5月全国写字楼的销售速度也出现了下滑，但是相比同期商品房销售-13.5%的增长率，其3.6%的增长率就显得相当耀眼了。来源：潇湘晨报

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