每日楼市观察：长沙经适房上市 有多套房产者土地款需加额

    对于家住南园小区、40多岁的长沙市民黄焕(化名)来说，让她“纠结”已有5年的经济适用住房问题终于可以解决——从1月5日开始，只要补齐土地款，她那套购买已有10年的南园小区住宅就可以转手卖掉了。

    土地款究竟该如何交?昨日，长沙市房产交易大楼二楼新出现的“经适房上市”窗口旁，几位市民正在拿着一张名为“2013年度经适房上市交易补交土地价款计算标准”的宣传单仔细计算。 延伸阅读【长沙经适房满5年可上市交易 暂不包括望城区】

    “从1月5日起正式受理经济适用住房上市交易申请，土地价款补交将根据不同小区的土地级别来计算，市民可在交易大楼二楼窗口咨询。”长沙市住房保障局一位相关负责人称。按照长沙市具体操作细则，经济适用住房应补交土地价款与产权建筑面积、应收纯出让金标准以及剩余出让年限等相关。

    土地款补交分7个等级

    购买南园那套105平方米经济适用住房已有10年的黄焕，一直想要“挪腾”这套让她有些尴尬的房子。按照当时规定，她这套房子中只有40平方米属于经济适用住房，而另外65平方米则按照商品房价格购买——但在2007年10月长沙叫停经济适用住房上市交易之后，拥有不完全产权的她无法将这套房子出售变现。延伸阅读【长沙经适房1月5日起可上市交易 须补交土地款】

    2012年12月，《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》(以下简称《办法》)正式颁布，明确从2013年1月5日开始，长沙内五区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区)经济适用住房均可上市交易。“现在我们已经把49个经济适用住房小区的土地等级、供地时间和地点等详细情况公示。”窗口一位工作人员说。

    不同的位置，有不同的土地等级。在长沙公布的2013年经适房上市交易补交土地价款计算标准中，共分7个等级，最高为Ⅰ级，即位置最好的一类地块，出让金标准为761元/平方米，最低的则为Ⅵ-2级，标准是257元/平方米。延伸阅读【解读长沙经适房上市 关键是补交土地款】

    根据《办法》规定，“应补交土地价款=房屋产权建筑面积×应收纯出让金标准×(住宅用地剩余出让年限/住宅用地最高出让年限)。”而按照公示的土地级别，黄焕的南园小区房产属于Ⅲ级，2013年应收纯出让金标准为509元/平方米，由于其经济适用房产权面积为40平方米，按其1985年的供地时间计算，黄焕应缴的土地价款为：40平方米×509元/平方米×[(1985+70-2013)/70]=12216元。

    拥有多套房产者土地款需加额

    在咨询窗口，市民问得最多的一个问题是，“如果我有另外一套商品房，补交土地款会有影响吗?”“有多套房产对于补交土地款是有影响的。”这位工作人员解释说，“要按照标准的120%或者150%来交，具体就要看你另外这套房子是怎么来的了。”延伸阅读【长沙经适房上市 对新房市场不会产生太大影响】

    按照《办法》规定，“2007年11月19日至本办法发布之日前，已经购买经适房，再行购买其他住房。这种情况，经适房可由政府按标准回购;也可由购房人在购买经适房满五年，取得经适房产权证或者符合经适房产权证办理条件，并且按规定标准的150%补交土地价款后上市交易或办理商品房产权证。”

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    而2007年11月19日之后购买经适房，由于赠予、法院判决、购房人婚姻情况发生变化等原因取得其他房产，导致无法办理经适房产权手续的，在其购买经适房满五年、符合经适房产权证办理的其他条件并且按本办法第五条规定标准的120%补交土地价款后，可上市交易或办理商品房产权证。延伸阅读【张剑飞谈安居梦 长沙经适房“货补”将继续推行】

    尽管如此，此次经济适用住房的土地补缴款仍然比黄焕的预计低了很多。“开始担心要交很高的土地出让金，但是现在算算好像不是很高。”这或许使得黄焕们在未来对于房子的期望值并没那么高。“根据现在市场价格卖就是，随行就市。”黄焕说。一个正在成为2013年二手房市场的悬疑是，这会带来更多更便宜的房子吗?来源：潇湘晨报

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