每日楼市观察：房企“割肉”融资 信托狼吞劣质开发贷

    劣质开发贷正在由银行体系向由信托等构成的“影子银行体系”转移。

    1月11日，名流置业集团股份有限公司（000667.SZ，下称“名流置业”）发公告称，鉴于其子公司名流置业武汉有限公司（下称“名流武汉”）在湖北银行办理的8000万元借款将于1月17日到期，华融资产管理公司（下称“华融资产”）将收购这笔债权，并将债务重组到名流置业另一子公司武汉名流地产有限公司（下称“武汉地产”）名下；华融资产将获得每年15%的重组收益，以及名流置业持有的“名流未来大厦”14层南侧997.77平方米写字楼及武汉地产60%的股权作为质押。

    同日，名流置业又发公告称，为筹集“名流公馆——印象”项目的开发建设资金，该公司以名流武汉24.90%股权及其对名流武汉6亿元债权的代价，通过四川信托有限公司（下称“四川信托”）融资12亿元，有关信托计划综合成本为每年15%，存续期满18个月时可选择一次性偿还本息后结束。

    《第一财经日报》查阅资料发现，近年来，海南珠江控股股份有限公司（000505.SZ，下称“ST珠江”）、深圳市国际企业股份有限公司（000056.SZ，下称“*ST国商”）、上海世贸控股有限公司等上市或非上市房地产开发企业，都曾通过信托贷款方式，“赎买”即将到期的银行借款。

    房企是不是在饮鸩止渴？信托是不是在火中取栗？抑或是有别于银行体系的风控标准，让信托在银行不敢涉足之地看到了利润之光？

    房企“割肉”融资

    相比银行贷款，信托几乎可以说是“高利贷”。名流置业董事会办公室人士向本报承认，债务重组和信托融资的成本都在每年15%左右，比向银行借款的成本几乎高出一半。

    ST珠江和*ST国商的信托贷款成本也与此相近。2012年9月28日，ST珠江通过重庆国际信托有限公司（下称“重庆信托”）融资2.5亿元，其中1.1亿元用于其子公司三亚万嘉酒店管理有限公司向中国银行偿还借款，其余资金用于万嘉戴斯酒店的装修。这笔信托贷款的年利率高达16.07%。

    2010年7月，*ST国商通过渤海国际信托有限公司融资13亿元，其中3.75亿元用于偿还建设银行贷款。2012年3月，*ST国商又通过平安信托有限责任公司（下称“平安信托”）融资12亿元，其中7亿元用于偿还建设银行前期贷款。这两笔信托贷款的年利率分别为15%和10.6%。

    “受房地产调控影响，银行渠道融资非常困难。但为了筹集资金，公司只能这样做。”上述名流置业人士称。 按上述利率计算，*ST国商在渤海信托的13亿元贷款年息高达1.95亿元，在平安信托的12亿元贷款年息亦达1.272亿元；ST珠江须向重庆信托付息超过7600万元；名流置业的贷款如存续两年，则需向四川信托付息1.8亿元。

    同高昂的融资成本相比，这些上市公司的盈利能力并不见佳。去年前三个季度，名流置业净利润仅为8192万元，而ST珠江则亏损近8000万元。名流置业公布的数据显示，其去年信托融资共计25亿元以上。*ST国商的情况更为不堪，由于资金极其紧张，该公司已陷入借新还旧的恶性循环难以自拔，甚至导致中小股东与大股东郑康豪之间的直接对抗。

    信托：心里有底

    面对风险较高的部分劣质房地产开发贷款，银行和信托表现出了两种不同的风险偏好。虽然随着房地产市场的转暖，2012年全年金融机构房地产开发贷款余额总体呈温和放大趋势，但这并不妨碍银行对一些资质较差的开发商收紧银根。

    此前，深圳多家股份制银行人士在接受本报采访时均表示，在贷款余额存量居高不下的情况下，银行对于房地产开发贷的态度将更趋谨慎，监管层也三令五申，强调警惕房地产开发贷风险。银行急着扔出来的“烫手山芋”，信托公司为什么还敢接手？

    事实上，房地产信托兑付风险也处于集中爆发的前夜，业内最大的中信信托有限责任公司就刚刚遭遇了借款人“绝当”、抵押房地产项目流拍的双重尴尬。对名流武汉等财务状况困难的房地产开发企业，依然敢于放贷，难道信托公司都是“不怕死”的？

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    公开资料显示，截至去年9月底，名流武汉营收为0，净利润为-788.18万元；资产总额为146984.90万元，负债总额为58043.68万元，负债率约为40%。名流置业自身亦资金紧缺。截至去年三季度，其总资产为128亿元，净资产为53.2亿元，资产负债率约60%。营收为104亿元，同比下降17.4%，净利润8192万元，同比下降14.91%。去年三季度其单季营收和净利润分别大幅下降43.88%、58.01%。

    ST珠江2011年、2012年前三季度连续亏损，截至2012年三季末，其资产负债率超过80%。不过，这样的财务数据在信托业看来不算恐怖。北京一名信托公司人士对本报称，房产企业负债率高属正常现象。按照通行做法，进行信托融资时，除了担保，信托公司还会要求融资方提供抵质押物，融资额通常在抵质押物估值的五成以下。而且房产行业属重资产行业，发生兑付风险时，可以变卖抵押物。

    某第三方理财机构信托研究人士也认为，信托项目的风险，主要是在前期，如果前期风控把控较好，后期风险一般较小。就房地产行业而言，较好的现房，变现相对容易。即便抵押物难以变现，担保方也必须承担兑付责任，因此降低了兑付风险。“如果抵押物不充足或没有抵押物，信托公司一般不会去做。总的来说，信托公司愿意这么干，是因为觉得风险不是很大。”前述北京信托公司人士说。