每日楼市观察：部分城市成交重回最高水平 警惕房价集中上涨

    房企融资好景或难持续 高净资产债务比率持续

    时至今日，房企一月融资大潮落下帷幕。据不完全统计，2013年1月，国内房企先后通过发债、配股、股东增资以及卖股权等方式“曲线”筹措资金近500亿。

    值得一提的是，计划融资的九成以上房企均表示，公司所得资金将用于偿还现有债务以及增加土地储备。然而，华高莱斯国际地产顾问公司董事副总经理公衍奎表示，一方面，借着市场回暖的趋势，“借新偿旧”和“积草囤粮”是房企必然的选择；另一方面，从上述融资手段、信贷政策及房企债务等情况来看，今年房企资金链依然将维持紧张局面。

    房企“曲线”融资近500亿

    由于绿城中国和明发集团[简介 最新动态]在月底加入海外发债“军团”，龙湖[简介 最新动态]及奥园亦再度发债，因而截止1月结束，已有17家房企公布了发债目标，合计融资63.5亿美元。除了海外发债，金地、星狮、融创和恒大等房企还计划通过配股融资，总额约74亿港元，而建发、渝能产业、金轮天地则通过股东增资、变卖股权以及首次IPO等途径获得总额逾21亿元的资金支持。

    不难看出，一月房企八成融资金额得益于海外发债，毕竟与2012年600亿的海外债融资总额相比，一月单月便超出了过去一年的六成。在业内人士看来，房企的这波融资潮除了便于短债转长债以外，房企掀起融资潮也是为企业项目拓展提供资金支持。

    对此，薛建雄指出，目前楼市尚在去泡沫的过程中，不少开发商在去年三、四季度大举拿地后，资金面开始“难受”，而1月后，楼市会进入冬季休整期，将自然降温。

    融资好景或难持续

    对于房企“资金面难受”，公衍奎亦有不同解读，他指出，目前楼市调控和信贷政策难言放松，各方融资渠道收紧，而今年又是房地产(行情专区)信托兑付的高峰年，基金兜底、无力偿付的案例必将增加。

    事实上，2013年开年至今，房地产信托已出现3起“绝当”，此前更是曝出华业地产(行情股吧买卖点)无力承担信托到期的案例。

    与债务压力相对应的是，房企融资好景或难持续。就房企海外发债而言，穆迪、标普等国际评级机构坚持对我国房企的海外债券多给予“非投资”评级(即垃圾债)，而福克斯消息称，瑞银依旧看空债券市场，并计划于近日将其经济业务中的债券客户重新列为“激进”投资者。

    而有意思的是，对于另一条重要的融资途径——配股，资本市场似乎也不太认可。就在融创和恒大公布配股计划的次日，两家房企的股价竟分别在花旗和摩通等大行的“护航”下跌破配股价，这对于认购者而言无异于“竹篮打水”一番。

    去泡沫时代下的债务隐患

    在经历了一轮楼市“大跃进”之后，房企高负债的发展模式依旧未得到明显改变，与之同时，信托业协会的数据还显示，2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元，远超2012年的1759亿元，兑付顶峰将在二季度出现。2011年高昂的信托本息以及2012年末骤增的拿地成本，即使是大房企也难言轻松。

    以恒大最为典型，据了解，在2011年，恒大共成立16款信托产品，募集资金将近46亿；而在2012年，恒大在上半年新增土地储备仅为544万平方米，下半年却激增至2046万平方米。

    在恒大8月底披露年度中报后，摩根大通随即发布研报称：“对恒大净负债率跃升至96.1%感惊讶。”高盛明确表示：“除非恒大管理层愿透过更谨慎的新收购、扩展来降低其资产负债表上的存在危机，否则其高净资产债务比率将持续。”

    虽然，恒大董事局许主席曾多次在公开场合表示，公司规模已经达到理想状态，将坚持较为谨慎的买地策略。但实际情况则是，恒大在2012年又花费了141亿元的购地成本，同时将2013年的合约销售目标上调至1000亿元，相比去年800亿元的目标增加25%。

    为此，国泰君安在年初刊文指出：“恒大全国性覆盖依赖高杠杆，高于未付土地款和快速销售。如果销售步伐放慢，公司的流动性将会有严重问题，因此，我们担心其财务状况。”

    除了恒大以外，一些典型房企亦存在发展隐患。在一月融资的企业中，雅居乐、方兴、碧桂园、中骏置业等企业或因市场布局过于集中、布局城市发展潜力不足；又或是产品结构单一、缺乏成熟的产品体系，与企业现有的信用评级有一定距离。