每日楼市观察：新房成交创3年新高 房企酝酿再涨价

多家上市房企2月销售上扬 成绩单优秀

就在2013年全国“两会”上，各方声音对于今年房地产政策走势依然争论不休的时候，各个大型房地产上市公司纷纷发布2月销售简报。同比去年，从1月开始出现的销售上扬态势，正在持续使得此份楼市新年“成绩单”继续保持优秀。

有业界声音认为，普遍认知中“加码”的房地产政策为品牌房企未来销售走势平添变数。“但从这次国务院的国五条实施细则来看，政府层未来通过金融和税收的杠杆手段调节市场的路线图正在日渐明晰，这可能使重视品质打造的品牌房企拥有更强话语权。”湖南保利房地产开发有限公司一位不愿透露姓名的负责人说。

大涨

前2月上市房企业绩普遍飘红

尽管突如其来的“国五条”细则新政让3月4日的地产股板块重挫逾8%，万科、保利等近50只地产股跌停，但随后各房地产企业公布的2月销售情况，让市场态势变得愈加微妙。

就在3月，包括万科、金地、保利、恒大、龙湖、中海、佳兆业等大型房地产上市企业（包括香港上市和A股上市）陆续公布2月销售简报。数据显示，继多家大型开发商1月销售业绩暴增之后，大多数房企在2月的销售业绩几乎均继续同比大幅上涨，其中保利、恒大、中海、龙湖等公司出现大幅增长。（详见右图）

3月4日，两大地产龙头万科与恒大先后公布了2月份销售简报，销售业绩双双大涨。

2013年1-2月份万科累计实现销售面积244.3万平方米，销售金额284.4亿元，较去年同期增长27.97%和49.29%。销售均价则从去年前2月的9979元/平方米上涨至11641元/平方米，同比上涨16.65%。

2013年前2个月，恒大地产累计实现合约销售总金额约114.5亿元，累计实现合约销售面积约185万平方米，较去年同期分别增长169.9%以及168.4%。公司1-2月份的合约销售均价则为6190元/平方米，同比增长0.6%。

这似乎是地产上市房企销售成绩单“A”系列的开始。随后的3月8日，金地集团、龙湖地产、佳兆业、中海地产和保利地产于同日披露了2月份销售情况简报，同比上涨成为相似场景。

金地集团1-2月公司累计实现签约面积32.8万平米，累计签约金额41.0亿元。

策略

差异化路线或加快销售速度

前两月的表现，尽管让不少业内人士一定程度上缓解了焦灼心态，但对于未来走势，他们依然持谨慎乐观态势。一些开发商选择差异化产品入市，而另一些开发商则瞄准刚需深度挖掘。

类似于保利、龙湖这样的企业，在长沙开始选择一些差异化路线。“现在地方细则并没有出台，具体如何操作，市场也处于一个迷茫期，但是我们还是会加快销售速度，尽快实现去货。”湖南保利房地产开发有限公司上述负责人说。

在长沙，湖南保利上半年重点仍在保利国际广场项目，而下半年则有望启动河西B7地块，从产品线铺排来看，走市场差异化路线比如商务小户型、商业地产有可能是其重点产品之一。

而以万科、中海、恒大等一贯“刚需”路径擅长的企业，则继续深耕刚需客群，增加产品附加值。“今年长沙万科因为前期销售较快，目前新推货量相对较小，未来主要推货量将集中在下半年。”除了坚持以刚需为路径的产品线之外，长沙万科今年更注重了住宅产品附加值体现。“今年长沙万科将围绕湘江重点开发。”该公司一位营销负责人称。

中海同样选择了提升附加值的产品路线，瞄准改善型刚需客群。

[观点]

未来竞争将取决于产品和品牌信任度

业界一种声音是，此轮国五条调控背后，并不是简单的调控政策加码和重复，从政策面的信号来看，政府层从过去依靠行政手段干预市场转向通过税收、金融杠杆调节市场的趋势开始出现。“强化流通领域征税、持有环节的房产税试点，人民银行地方支行根据实际情况调节贷款利率等措施，弱化限购政策，现在看起来是这一次政策的核心所在。”长沙人民路上一家不愿透露姓名的本地开发商说。

这可能带来市场面分化进一步加剧。“这意味着，未来的市场产品本身和品牌度将成为消费者考量最直接的标准。”通用地产有限公司总裁助理、长沙（成都）有限公司董事长周俊杰说，对于住宅市场而言，未来竞争将集中于产品的居住适宜度、企业品牌信任度等多方面，这对于央企等大型房企更容易产生品牌忠诚度。

一个细节是，就在3月10日，在国务委员兼国务院秘书长马凯关于国务院机构改革和职能转变方案的说明中，“建立不动产统一登记制度”被重点提及。