每日楼市观察：一季度楼市销售飙升 20城库存创17个月新低

    在城镇化商机诱惑下，不少中小房企纷纷在二三线城市，甚至四线城市大举拿地。一线城市土地市场门槛逐渐抬升之后，中小房企更加重视三四线城市的市场开拓。业内人士表示，新型城镇化有望带来三四线城市房地产市场新一轮快速发展，但在这一过程中供应过剩风险不容忽视。

    土地市场冷暖分化

    今年初三四线城市土地市场传出重磅消息，1月9日，保利地产(600048)公布近期通过拍卖和招标等方式获得的20余宗土地，其中就包括分别以1.3亿元和近2.5亿元获得浙江嘉善县和广东从化市各3宗住宅用地。 包括招商地产(000024)在内的五家地产公司1月公告表示以总计54亿元拿下多幅地块，其中不少地块位于二三四线城市。

    以昆明市为例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，总交易面积近千万平方米，除了本地房企外，更有一些全国性大型房企抢滩登陆。1月7日，中海城投发力，竞得昆明环湖东路半岛一块地，招商城投以总价8.72亿元一举拿下环湖东路半岛两宗住宅用地。

    一些中小房企开始深耕三四线城市。以金科地产为例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，扩张范围集中在重庆和重庆开县、壁山、涪陵等地。金科地产已进入重庆17个区县，包括主城7区和周边10个区县。此外，湖北在打造以武汉为中心的1+8城市圈过程中，吸引了不少房企布局襄阳、宜昌、十堰等地。

    “国五条”发布之后，一线城市土地市场有所降温，但二三线城市土地市场依然火热。3月13日，成都市国土局以拍卖方式出让四宗地，其中坐落于崇州市崇阳镇正东街南侧的居住用地，起拍价127万元/亩，成交价540万元/亩，溢价率达到325%；崇州市崇阳镇另一块居住用地，起拍价102万元/亩，成交价298万元/亩，溢价192%。另外剩余的两宗地块溢价率也分别达到52%和55%。

    统计显示，“国五条”发布之后，各个城市的土地市场出现了冷热不均的现象，一线城市的土地市场活跃度明显不足，住宅用地成交活跃度排名的前十位，均被苏州、青岛等二三线城市占据。

    警惕供应过剩风险

    部分知名房企也在不断增加二三四线城市的土地储备。2012年三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等等。

    恒大地产董事会主席许家印强调，恒大将坚守在二三线城市的布局，坚持标准化运营以降低成本，住宅价格维持单价在每平方米6000元左右。截至2012年12月31日，恒大地产在全国122个城市拥有项目229个，其中一线城市项目6个，二三线城市项目分别为93和130个。2012年内恒大地产新购的土地也分布在长沙、济南、沈阳、贵阳、宁波、无锡、马鞍山、齐齐哈尔等城市。

    业内人士表示，新型城镇化将是房地产行业发展的重要机遇，提前在二三线城市布局的房企已有巨大收益。城镇化建设将会带动房地产行业新一轮的发展，应当积极关注城镇化建设的重点城市二三线城市存在的机会，比如一些经济欠发达地区的省会城市、大多数地级市和少数经济发达的县级市。

    不过，对于三四线城市供应过剩的风险也不容忽视。国土资源部法律中心、信息中心日前联合发布报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定供应过量风险。

    部分三线城市甚至存在土地供应规模偏高的问题。营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达40.9平方米，远超过北京、上海等地，供应过剩风险值得关注。

    房地产市场风险排行榜中，风险较高的前50名中包括41个四线城市。报告指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。