每日楼市观察：媒体称房产税难抑制高房价因其力度小

    房产税试点效果如何？

    中国青年报：您认为房产税在上海和重庆的试点是否取得了成效？请简单点评一下这两地的房产税实践情况。

    董藩：按照《立法法》规定，除基本法外，财政、税收、金融、海关、外贸这五个方面的法规，都是由全国人大来制定的，在特殊情况下，人大可以授权国务院先行，叫“暂行条例”。目前房产税是没有得到人大授权的，即使有授权，这个权力也决不允许下移给地方政府。地方政府根据自己的意图乱解释，也是违法的。

    重庆也好，上海也好，他们搞的不叫房产税，房产税是不管你交易不交易，每年都要交，是对你这个存量资产的价值额征收的。上海、重庆不是这样。

    贾康：在上海、重庆试点的房产税改革，在房地产调控、收入分配优化方面已经产生了正面效果。

    我国房产税是已经走了人大立法程序的一个税种，人大授权国务院制定具体细则，目前的试点正是在授权之下地方层面的先行先试。在重庆、上海率先试点的房产税改革具有现实意义，他们突破了官场“多一事不如少一事”的潜规则，敢为天下先，值得肯定。不能要求一开始效果多么明显，需要先相对柔性地切入，再提升调控效率。两地都有意在方案设计上考虑适当减少对社会的冲击和纳税人的压力，两地的试点已显示的效果也值得充分肯定，比如高端房产的成交价都有趋稳表现。这种平稳还影响了人们的心理预期，今后这种影响会有更多的体现。

    具体来看，在两地试点中，重庆只是针对存量里面的最高端产品，即所谓的花园洋房、独立别墅，还给了180平方米的起征点。上海是只涉及增量，基础税率有0.4%、0.6%两档，通过经济手段在市场竞争中引导供求双方的博弈，于无形中使市场上的成交价趋向平稳。

    从试点效果来看，房产税无疑已带来了资源配置的优化效应，特别是上海以0.4%的低税率把许多买主引向中心区的周边，产生了过去多年求之不得的土地利用格局优化的效果。

    中国青年报：目前征收房产税还有哪些阻力？您认为什么时候会在全国大多数地区推广？

    董藩：首先要解决合法性问题。

    贾康：房产税要从全局角度来看待，最大障碍来自既得利益格局的阻挠。房产税作为单一一个税种，不可能是万能的。一定要在顶层规划之下考虑方方面面的事项，很多点合在一起通盘协调，才是一个顶层配套部署。我们显然不能因为房产税不能单独解决全局问题，而否定它。

    上海属沿海一线城市，重庆属西部大都市，再增加试点，应不排除其他代表性区域的城市。

    房产税该怎么收，怎么用？

    中国青年报：您认为合理的房产税征税方法应该是什么样的？税率应该是多少？

    董藩：没有可以操作的方案。如果按照房产价值征收，比如在北京、上海、深圳这些地方的市中心，有些只有五六十平方米，房子特别旧，但位置特别好，价格特别高。假设价值400万元征1%，那就是4万元。但有可能他家五口人，两个下岗，全家收入一个月3000元，缴了房产税， 他家还吃饭吗？那免他家的税行不行？不行，因为房产税不是收入税而是财产税，凭什么免？

    如果按照套型面积或人均面积征收，假设家里退休老两口，子女都出去住了，有个大房子100多平方米，但是退休金没多少，你收得上来吗？万一有一个老人去世了，那平均面积更高了，你怎么征？

    如果按照容积率征收（指总建筑面积除以占地面积），容积率高的交得少，容积率低的交得多，这也不合理。比如说城市里有些上世纪六七十年代的六七层以下的房子，或者平房，容积率很低，要怎么交？平房里面住的全是穷人，他没钱。

    还有说按照套数征收。这是最广泛的观点，就是比如第一套免了，第二套征。但是第一套房子一样大吗？凭什么我家免了40平方米的一间房，你家免了套800平方米的别墅？第一套房也不一样贵啊，一套别墅就是10个亿，也是一套房。你说公平不公平？

    所以说，根本没有办法去操作。

    贾康：对于房产税具体的起征标准，一定要考虑社会大众，包括先富起来的人、中等收入阶层等群体的利益，使他们对这一制度建设大体上认同。可以借鉴日本的首套不征收的模式，考虑第一套房不征收，第二套房税率从低。当然，对于第一套住房，面积上也可做一定的限制。

    中国青年报：有人提出，在监管不到位的情况下，征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败。您是否认同这一说法？怎样才能保证房产税取之于民、用之于民？

    董藩：我们要搞这个房产税，一个大的前提是要理顺所有产权关系，知道每一套房子在谁手里。现在许多地方政府房地产的产权信息管理系统还不完善，各地信息也没实现联网，在这种情况下，怎么征？

    在国外实施房产税的一些国家，人们是愿意交的，为什么？税收用途很明确，直接用于社区的建设，比如修一个社区的医院，或者修小学，或者提高教学质量，等于集资改善了地方的公共设施。但目前在我国，人们只知道税被政府收走了，用到哪里我们都不知道。

    贾康：关键是以提高透明度为前提的公众参与：从知情权，推进到质询权、建议权、监督权的行使，以规范的预算形式保证取之于民、用之于民，在地方、社区层面，办老百姓“看得见摸得着”的改善民生与公共服务的事项。