每日楼市观察：地产贷款渐增加 房贷仍是银行的摇钱树

    中小房企自建贷款公司 变“影子银行”一部分

    与大半年前见到记者时的苦闷不同，最近广州某小型房企总经理崔志坚(化名)心情好了很多。曾想逃离房地产行业的他告诉记者，“国五条”地方细则的严厉程度低于预期，现在他已经挖掘出“新的商机”。

    本报记者了解到，像崔志坚这样在资金链紧张中“喘过气来”的房企，已寻觅出一条融资新通道，其通过与其他中小额贷款公司合作，甚至独自建立投资公司、中小额贷款公司、典当行等方式为项目融资。

    参与民间借贷

    在上一轮楼市调控中，崔志坚的房地产公司在珠三角的多个二三线城市同时开展了几个中高端项目，却不料销售遇阻。承受着资金链紧张的压力，崔志坚说自己“几乎感受到死神的力量”。

    他告诉记者，当时他几乎每日都在联系中小额贷款、高利贷，“其他正规渠道几乎都停止了贷款，高利贷最容易拿到钱，月息5分、5.5分都有，当天批次日到款。”

    在与民间借贷打交道的过程中，他发现了房企及下属项目公司秘密进行的“赚钱通道”。“他们手上的项目不多，却能用项目从银行贷款，甚至可以通过银信合作的渠道，获得融资。”崔志坚告诉记者，“但是，他们的钱却不投在房地产项目，而是投向了其他急需资金的房企，高息给他们贷款。”

    缓解了自身的资金压力后，崔志坚从中得到启发，希望打通类似的“赚钱通道”。经过一段时间的考察，崔志坚定下了“一种模式，两个定位”的操作计划。

    简单而言，他入股一家相熟的中小额贷款公司，两者达成协议，一方面，崔志坚的房企需要给该中小额贷款公司寻找房地产项目;另一方面，该中小额贷款公司则以项目的收益分成作为向金融机构担保的条件。

    “两个定位”则指的是，首先公司定位在二三线城市那些重在城镇化建设的小型项目公司或建筑公司;此外公司为他们提供资金支持和后续管理，重在项目的盈利预期管理，而非简单的“输血”。

    这样一来，崔志坚的公司所扮演的便是“搭桥”角色，既可以通过这些找来的项目扩张资产，提升自身的盈利预期，应对项目逐渐减少的短板，又可以借助这些项目和第三方借贷公司为自身提供能够具备融资能力的担保资质，拓展再融资能力。

    “如果单纯地为房地产项目融资借债，不仅银行、银信合作会拒绝，就连贷款公司也无法正面获得融资审批。”崔志坚刚从私募公司挖过来的项目总监黄先生向记者解释，“只好打擦边球，用崔先生的公司以及其他非房地产的实业项目充当中间角色，通过打包抵押、重复抵押等办法掩饰那些房地产项目的真实性。”目前，崔志坚已经找到了三个房地产项目，正在开展该项业务。

    “我们公司从事的业务与上述情况类似，而公司股东组成十分复杂，由多个不同规模房企下属的项目公司组建而成。”广州番禺某投资公司的项目总经理告诉记者。

    影子银行向房地产“输血”

    事实上，房地产的持续升温与“影子银行”源源不断的资金支持有着很深的关系。对冲基金Pivot资本认为，“影子银行”体系不断增长，显示出中国房地产赖以生存的信用体系出现了诸多金融脆弱性。

    如今，部分房企变身成为“影子银行”的一部分，衍生出民间借贷的利益链条。事实上，这与金融机构至今依然愿意不断变相地给房企提供资金支持有关。由于与房地产相关的资金充足程度在市场上并不对等，才有了让金融机构和房企能够从中赚取“差价”的空间。

    随着各种金融机构觊觎房地产所带来的可观利益，地产商融资渠道的“另类”选择也越来越多。

    记者了解到，2012年，国元证券就通过旗下投资子公司——国元创新向地产项目输血4.6亿元。

    据上海一券商资管向记者透露，目前已有证券公司在考虑与地产商合作成立项目公司，以获得地产项目的收益，同时缓解房企资金紧张的困境，但目前仍然在摸索模式。事实上，这一想法已经在私募践行，地产商借助私募融资已有比较成熟的模式。

    在调查中，记者还了解到一些地产商的“非常规”融资方式，比如地产商与私募合作成立某项目公司，然后对资金方称有项目目前急需资金，同时对项目方表示有资金需要找项目投资。