每日楼市观察：供求失衡 中国房价面临全面失控

     4月楼市量跌价稳 调控效果待考

    多家机构报告显示，相比火爆的一季度，4月份全国楼市销量有所回落，但房价未见明显松动。在“国五条”出台两月后，房地产市场的下一步走势仍不明朗。

    销售同比仍大增

    中原地产市场研究部数据显示，4月份房地产市场整体有所回落，全国主要城市成交面积环比3月下调了15%以上。

    具体到企业情况，中原地产市场研究部总监张大伟表示，目前已有16家房企公布了4月份的销售业绩， 4月销售业绩合计476.13亿，相比3月份的575.63亿环比下调了17.3%。

    张大伟认为，4月销售数据环比下调，一是因为3月份是季报的最后一月，大部分房地产企业会冲刺业绩;二是3月份各地都明显出现了“国五条”落地前的末班车现象，成交量大涨。

    在上述16家房企中，世茂房地产4月合约销售金额为46亿元，较去年同期上升13%。前4月累计合约销售金额为183.3亿元，累计合约销售面积为1457057平方米，较去年同期分别上升61%及53%。

    世茂集团董事局副主席许世坛近日接受《第一财经日报》采访时表示，世茂今年的销售目标是550亿元。一季度世茂完成业绩137亿元，已完成全年指标25%。考虑到第一季度在全年推盘量相对最少，有信心达到今年的业绩目标。

    许世坛称，为了完成今年销售业绩目标，一是改变产品结构，以前世茂多做豪宅，而现在则要更加贴近市场，今年产品中刚需、刚改型产品比例高达76%。二是加快开发速度，提升周转率，把利润率稳定保持在一个合理水平。

    张大伟认为，16家房企前4月销售总业绩达到了1972.08亿，大部分企业的销售同比大幅上涨，这意味着不少房企资金比较宽裕，目前销售完成情况也比较好，短期内即使调控加码，房企全面降价的可能性也不大。

    调控效果仍待观察

    “国五条”推出已经两月，楼市成交量暂时受到抑制，但楼市调控的最终目的显然不是为了控制销量。

    国土资源部下属机构中国土地勘测规划院近日发布“2013年4月地价月度调查分析简报”认为，“国五条”细则在各地方落地宽严有别，多数城市公布的细则流于形式未见真章。市场对此见怪不怪，大部分城市楼市热度稍减，成交量大幅下滑，但价格未见松动。

    “个别城市二手房价格出现了松动，大部分城市二手房价格则保持了平稳;而新建商品住房的销售价格则表现不同，部分城市的热销新盘有提价现象，个别城市有新盘集体上市的则推出了优惠措施，但不及去年范围广、幅度大。”简报称。

    对于未来市场演变，张大伟认为，“国五条”必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势将得到抑制。房企开发和拿地的热情也将减弱，部分房企或将率先采用以价换量的措施以提升市场份额。

    “2013年楼市很可能呈现明显的前高后平，京沪广深等一二线城市，虽然房价控制目标不一致，但前3个月房价上涨过快，将明显影响下半年的调力度，政策从紧从严的可能性非常大。”张大伟称。

    前述中国土地勘测规划院简报称，“国五条”及其细则在各地的落地，在一定程度上反映了地方对于房地产调控的多重考虑。4月多地楼市表现的“高温”稍退迹象，只是市场在政策变化的应激期过后的自然反应，调控细则的实施效果如何，仍有待于进一步观察和评估。