去年年末，自从紧邻北京CBD核心区60万m 2的后现代城率先推出小户型、精装修、低总价项目后，CBD核心区及边界地带的住宅市场变得异常敏感。后现代城的低价战略打破了CBD商圈只有高价房的现实，三个月来，该项目一期千余套住宅旋风般售出，其巨大的市场影响力，使CBD边界地区几百万平方米的数个待开发项目在新岁来临之即纷纷调整战略，试图在同质化产品聚集的市场上，以高性价比的优势赢取买家的青睐。

　　小户型高品质低总价百万平米住宅扎堆

　　据了解，目前，位于北京东部CBD边界区域二环至四环一带，大约有四至五百万平方米的住宅新项目有待推出。由于拿地时间接近，这些项目几乎都将集中在今年春夏上市。巨大的市场供量与先期后现代城低总价房的打压，今年许多项目不约而同地选择了小户型、高品质、低总价的市场定位。

　　有业内人士估计，仅CBD边界地区，今年上半年将有上百万平方米从大户型回归为实用面积的优质住宅扎堆销售，性价比大战已在所难免。

　　尽管目前市场看上去风平浪静，但各项目间的竞争早已在规划、设计阶段拉开了帷幕。据了解，继后现代城推出后，其西侧由今典集团开发的苹果社区不但打出了每平方米起价6000元的新低价格，在产品上也极力讨好买家。该集团老总张宝全透露，60万m 2的苹果社区规划设计方案即将确定，其60％为纯粹的板楼设计，单体建筑的进深为9米到14米，最深不超过17米，定位于都市白领的公寓户型面积均为40m 2至100m 2，三居、四居的住宅面积均在130m 2到170m 2之间，而且无论大小户型均为明卫生间，每户都有不计面积的大飘窗。苹果社区户内装修一律采用德国霍曼的门窗、科勒的洁具，并赠送美国品牌的空调和德国的橱柜。在交通和环境上，该社区采用了沉降式交通设计，将20万m 2的地下停车、商业面积做成了自然开敞的形式，地上完全是绿化景观。张宝全透露，该项目2月份认购，3、4月份可望正式销售，一期20万m 2的建设与后期40万m 2的开工时间相差仅半年，创新设计、短平快是该项目抢占市场的经营战略。

　　曾投标32个亿在广渠门拿到土地的富力集团开发的富力城是苹果社区的主要竞争对手。140万m 2的富力城虽然至今保持沉默，但一期工程的形象进度已达正负零，其总投资1000万元的巨大迷彩球售楼中心也正在紧锣密鼓地建设中。据该集团的负责人透露，该项目的亮点在于位于东三环边的良好区位，2．2的低容积率（住宅部分）、引入加拿大冬季常绿阔叶植物的大面积坡地景观，以及50m 2至130m 2精装修房，设计有大飘窗和符合年轻人需求的一间半式户型。富力城近日已经以7000元／m 2均价开始内部认购。该集团的有关负责人表示，富力城前期的低调战略是为了要在3月份开盘时“一鸣惊人”。他断言，富力城推出后，将会使周边项目，包括目前的热销项目产生巨大压力，今年CBD一带的市场竞争将会因多个高性价比楼盘的涌入而变得惊心动魄。

　　近日，在后现代城与苹果社区之间悄然间围起了一片拆迁用地，一个已经完成规划、50万m 2的住宅项目今年5、6月间也将进入市场。据了解，该项目是由来自新疆的上市公司新天国际投资开发。该项目由4个以小户型为主的高层板楼和30万m 2、五层半带电梯的花园式洋房组成。在几个新楼盘包围之下，该项目选择了6500元／m 2－7500元／m 2的居中价位，并打算以年内交房的优势抢占市场先机。

　　即将进入二期销售的后现代城在后起楼盘的挤压下，近日将采取新的市场战略，推出两栋另类时尚的SOH O，拿出150套房，给购房者让出每平方米200元的利润空间，公开鼓励炒楼。据了解，老客户炒出一套房，还可另送一年物业费。

　　在CBD的东侧，另有30万m 2的国际青年社区－炫特区、30万m 2的东区国际以及鹏润集团开发的100万m 2、均价为4000元的住宅楼盘将在今春先后开盘。本月25日即将开始认购的炫特区推出45m 2至80m 2的主打户型，配精装并赠送价值万余元的宜家家具和家电，该楼盘特设7000m 2的“青鸟”会所，并以5500元的均价瞄准CBD内22岁至35岁的职业白领。有内部人士透露，炫特区的市场目标十分明确，即“压住张宝全（苹果社区）”、直指“后现代，房子还未见到一间，商战的味道已经着实浓烈了。

　　抢时机忙开盘争客户春展兵刃相见

　　由于CBD边界项目大多在春季露脸，今年春展的展位遭到众楼盘的争抢。

　　据春季房展组委会方面的消息，今年4月3日的春展505个展位遭遇了史无前例的火爆争抢。自1月6日开始，一个广告没打，仅一周时间，国贸的一、二号馆及序厅、小通道、外设大棚全部展位被一抢而光，目前60％的展位已经签了合同。据了解，炫特区早在去年11月就交钱定下了9个黄金展位，后现代城也已提前报了名，不少CBD一带的项目因为眼下尚没拿到销售证，正在为提早开盘争取展位四处奔波，春展组委会正准备增开3号馆，预计今年春季房展将会集中上演小户型、低价房争抢客户的多边对垒战。

　　紧凑型精装修低价位今年楼市主流产品

　　CBD周边项目从高价、大户转而向紧凑型、低价位的变化，说到底是市场供需关系的作用。业内人士认为，CBD一带项目的加速竞争，实际上透视出北京楼市的发展趋势。

　　伟业公司分析，由于“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让”的政策效果在今年会呈现滞后状态，其对商品房供应量的影响预计到2004年以后才会显现。同时，2003年3月31日是最后签定国有土地使用权出让合同的期限，赶在“关门”之前，将有大批项目集中报批，这些项目推向市场的时间都不会太长。另外，以绿化隔离带、危改小区、小城镇改造等方式供应的土地在今年将呈增长趋势。因此，今年北京的房地产新开项目在数量上会有较大增加，预计商品房开复工面积将突破7000万平方米。供量的加大必然加剧市场的竞争，使更多迎合消费者需求的高品质、低价位的产品不断推向市场，并形成强劲的势头。

　　从市场需求上看，今年北京的购房群体的主流客户需求档次有所降低，因此，低总价、小面积的户型逐渐受到青睐。而市场发展到今天，虽然主流需求的购买能力降低，但已经成熟起来的客户对居室基本功能的要求并没有减少，不追求大面积、豪华的起居室或主卧室，紧凑型、精装修、低价位的产品是这部分购房人寻找的目标。业内人士认为，CBD一带项目的性价竞争，只不过是北京整个大市场结构性调整，进入性价比竞争时期的“开篇”，紧凑型、精装修、低价位的商品房今年将在京城各个区域被大量推出，从而形成本季度楼市的主流产品。(陆昀)