访中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华先生

　　刚刚过去的2001年，我国房地产业获得了较快的发展，前10个月，无论完成投资额还是商品房施工面积都比上一年有大幅增长。从第四季度开始，新房销售势头开始有所放缓，房地产价格也有所回落。业内人士对今年房地产市场的走势进行了讨论，记者就此采访了中国房地产及住宅研究会副会长包宗华先生。

　　问：如何看待2001年我国的房地产市场？

　　答：首先要说的是，2001年我国的房地产继续发展，并不象有些人认为的那样“已出现泡沫现象”。因为从各项指标看，2001年的情况与1992年、1993年不同。2001年1－11月，全国房地产开发投资同比增长29.7％；住房价格同比上升6.6％；土地供应同比增加32.5％；商品房销售面积占竣工面积的比例为91％；住房销售面积中有93.9％是销售给个人的；房地产开发投资的资金，来自银行贷款的只占总资金的23％，其余的资金一半来自于企业自有资金，一半来自于居民的预售房款。从这些指标可以看出：2001年开发投资和土地供应增幅较大，这是1998年以来连年以较高速度增长的继续。它对带动国民经济发展、扩大内需、提高人民居住水平都做出了贡献，当然也潜伏着“持续发热”的危险。总的来说，2001年我国房地产业仍然处于良好的走势。问：2002年我国房地产业会有怎样的发展？

　　答：房地产是“国民经济的晴雨表”，是先导性产业。当国民经济快速发展的时候，房地产业也必然兴旺发达。今后我国仍将保持经济和社会的快速发展，国家仍然要求以住房为主体的房地产保持较快的发展速度。而随着房改的深化，其将进一步激活住房需求和扩大住房供应。因而，2002年我国房地产业不会是冬天，当然，我们也担心房地产是否会出现进一步升温。我们可以预测：2002年我国房地产仍将持续发展，但涨幅将低于2001年。

　　问：如何看待目前的商品房价格？今年价格会下滑吗？

　　答：我国城镇的住房价格，大体分为三个档次：一是占总数90％以上的中小城市和建制镇，每平方米建筑面积的售价为几百元到一千多元。二是有几十个大城市每平方米售价超过二千元。三是每平方米售价超过3000元的有三个城市，其中上海和深圳市在3000元以上，北京则在4000元以上。

　　从1996年以来，全国的平均房价是缓步上升的。房价的高低变化，会受到住房构成变化的影响，在市场经济中，住房的价格还会受供求情况的影响。预计我国2002年的房价，仍会保持稳中有升的态势，而不会出现整体大滑坡并滑到“谷底”。其中，2001年低价位住房比重偏小的城市，例如北京市，将会因增加低价位住房比重而使平均价格下降。

　　问：目前房地产业存在什么问题？如何解决？

　　答：2001年全国房地产发展是不平衡的，确实存在着以下局部性的风险：一是有的城市开发投资和土地供应增幅偏高，出现了持续升温的苗头；二是有的城市房屋销售量的增速明显低于新开工和竣工房屋的增速，不利于实现供销平衡；三是有的城市住房建设结构失衡问题突出，低价位住房供不应求，而许多开发商仍热衷于开发销势已经减弱的高价位住房；四是申奥成功和加入WTO，使有些人冲昏了头脑，对房地产发展做出了不切实际的估计。因此，各地必须针对自己的实际，兴利除弊，使运行结果比预测更好一些。其中，要特别注意以下几点：

　　（一）要把防止房地产过热作为一项长期任务来抓。希望各地政府及时建立房地产“预警制度”，努力提高宏观调控水平，做好信息工作和提高信息的准确度和透明度，实行对房地产发展规模的总量控制。

　　（二）一定要规范土地供应和加强对土地供应执行的监督工作，从源头上控制住房地产的发展规模。

　　（三）必须大力发展房地产二三级市场，这是盘活存量房、激活住房消费、增加住房资金、促进房地产健康发展的重要方面。

　　（四）积极发展经济适用住房，解决住房建设结构失衡和平均房价过高的问题，并通过梯度消费，保证中低收入居民的住房供应。在经济适用住房比重逐步增大后，通过政府对经济适用住房的价格管理，将会产生调控整个房地产价格而防止出现泡沫的重大作用。

　　（五）要十分重视提高房地产质量和水平的工作。这是“百年大计”，是房地产健康发展的主要内容。（来源：《中国证券报》1月30日/王维波）