近日，在北京召开的“中国房地产资本市场与投融资论坛”上，房地产融资“行路难１成为与会专家的主流意见。

　　以住宅开发为主的房地产业是典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少。在当今国际商业银行领域有两个所谓“三七开”，一个是给房地产业的贷款占全部贷款余额的３０％，其余行业占７０％；二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的３０％，住房抵押贷款及其他业务占７０％。在房地产业快速发展、贡献很大之际，金融业却对开发商收紧了钱袋，这似乎令人费解，但金融界也确有苦衷。

　　中国建设银行房地产信贷部总经理刘铁民分析，银行放贷极为注重稳定的信用关系，而相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发，规模化、集团化、有品牌的开发商很少。

　　金融业去年对３０多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。房地产业虽然在１９９８年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。

　　中国诚信证券评估有限公司副总经理于力杰强调：信用低是开发商筹资难的真正原因，信用低即意味着信贷风险。该公司受银行界委托近期对上海、福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明：在信用较好的上海，受评的２３８家开发商中，信用等级在３Ｂ（有贷款价值）及以上企业仅占３７％，２Ｂ（有风险但可以贷款）占５９％；福建受评的１２２家开发商，２Ｂ及以上企业占６８％。核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出５０％。结论是：信用状况普遍较低。

　　投资银行界专家坦言，资本市场也并不过于看好房地产业。西南证券房地产研究员王德勇说，房地产开发项目本身具有的投资回收期长、现金流不均匀、业绩变化大等特征，在股市上往往表现为劣势。从这几年的实际情况看，房地产板块的利润水平一直接近最下游。新的公司上市规则似乎放宽了上市限制，但券商等中介机构将承担完全责任，暗箱操作已无必要。在新规则面前，真正有实力、守规矩的开发商可以顺利上市，而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模上市解决行业性的资金短缺，似乎并不现实。

　　从商业银行间接融资和资本市场直接融资两个方面的比较上看，国际上把房地产业的资本化程度作为衡量该产业成熟与否的主要标准，而去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足２８％，银行融资占２１．７％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占３８％（后者的８０％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。

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