低利率时代的结束威胁著从西雅图到悉尼的当地房地产泡沫。但人们仍迷恋有可能变破裂的泡沫的房市繁荣。伦敦人仍对拉克希米·米塔尔津津乐道，这个印度钢铁巨头于今年4月以1.28亿美元买下肯辛顿宫花园内一幢宅邸，使这幢宅邸成为历来出售的最昂贵的房屋。在迪拜一个人工岛上的第一幢建筑完工之前，欧洲足球明星们的竞相出价已使那儿的房价节节攀升。泰国中产阶级为获得曼谷50个新公寓工程之一的空间而买卖内部消息。现在，这一切行将结束。美国联邦储备委员会近来连续提高利率，这是4年来第一次，标志著一个史无前例的廉价资金时代的告终。40年来最低的借贷成本促进了从股票到汽车的一切东西的开支，但没有一个市场获得像住房市场那么大的利益，也没有一个市场将更深切地感受到资金紧缩的痛苦。

　　房贷酝酿风险

　　房地产在多大程度上是安全的?答案取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平无法预料的是银根紧缩对消费者信心的影响全球性房地产泡沫并不存在，因为房地产不是一个与股票或者货币的意义相同的国际市场

　　为世界范围不断上升的房价火上浇油的是20世纪90年代末的繁荣，这种繁荣结束之后出现的谨慎局面也为房价不断上升出了一把力：2000年，股价开始崩溃，2002年，债券开始暴跌，但这只是促使资金加速流入房地产。被股市灼伤的家庭开始看到，一所房子不仅是一个生活的地方，而且也是一种利用养老金的钱进行投资的方式---甚至能保护积蓄的钱免受恐怖袭击风险的损害。耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒说，这种把房地产看作安全天堂的想法目前已在全球文化中坚定地扎下了根。问题在于，房地产在多大程度上是安全的?答案取决于利率的提高有多快以及提高到什么水平，因为从历史上说，房地产价格往往随著利率的上升而直线下降。好消息是，艾伦·格林斯潘在一年多前已流露出提高利率的意图，使全世界对软著陆已有所准备。澳大利亚和英国的中央银行提前几个月对美国的加息行动作了准备，欧洲和亚洲的其他中央银行也应该逐渐地跟著这么做。美国加息对火热的房地产泡沫市场的影响可能是重大的，但或许不是破坏性的。在香港，房地产代理商利嘉阁公司预测，如果格林斯潘如同预测加息大约1%---抵押贷款月息将从8.8%升至9.5%。这可能产生抑制性影响，但不会阻止香港房价上升---香港房价从去年秋天以来已上升50%。无法预料的是银根紧缩对消费者信心的影响。在许多国家。乐观主义者的借贷---往往凭借其住房不断上升的价值---是如此不计后果，以致住房债务占可支配收入的份额已达到创记录的高水平---在美国、英国、韩国和别处超过100%。即使利率的微小变动也可能使这种债务变得难以偿还，抑制消费开支和全球增长。国际货币基金组织于去年首次就这种危险提出警告，并于今年4月重申了它的担忧。高盛公司把住房泡沫与石油价格、中国经济衰退和恐怖主义一起列为“全球经济恢复面临的风险”。瑞士银行集团的全球经济学家保罗·多诺万说，这么多新房主第一次如此轻松地获得了贷款，历史没有告诉我们，他们将如何作出反应。这种与过去的“结构性决裂”已造成高度的不确定性。全球性房地产泡沫并不存在，因为房地产不是一个与股票或者货币的意义相同的国际市场。现金能够即刻从美元变成欧元，但迈阿密的一套公寓不能即刻变成马德里的一套公寓。许多国家限制外国人拥有房地产，而且，存在各种成交障碍，从资金筹措到税收。使世界范围许多潜在的泡沫结合在一起的是对最火热经济体的最具活力的城市的房地产的高需求---简而言之，这些经济体乃是目前支持全球增长的经济体。房价在高科技的孟买达到令人头晕的高度，但在真奈(以前的马德拉斯)和加尔各答并不高。在欧洲，房价在都柏林、伦敦、巴塞罗那以及荷兰的一些主要城市极高，但在其他大多数地方并不高。在美国，除了少数例外(丹佛，芝加哥)，房价在东海岸和西海岸的大城市以比通货膨胀率高出60%的速度上升，但在中部地区并非如此。虽然日本正在从长期的停滞和经济紧缩中恢复过来，但尽管实际利率接近零，房价在今年第一季度继续下跌。事实上，无论利率多么低，廉价资金不能推动泡沫在一个疲软经济体内膨胀。这是低增长的拉丁美洲并不自夸存在哪怕个别的住房泡沫的原因所在。全球理念公司首席拉丁美洲分析家艾伯特·伯纳尔说：“拉丁美洲与世界其余部分不在一条船上。”盎格鲁-撒克逊人国家在潜在泡沫市场的名单上占据支配地位并非偶然。最近几年来，美国、澳大利亚、英国和爱尔兰通过支持自由市场全都实现了迅速增长，但这种增长也由于这些国家采取了人们委婉地所称的“灵活金融”。目前在住房借贷方面被允许的许多措施在十年前或许是不可想象的。美国人能够不用支付首期现金获得抵押贷款。事实上，他们能够无须支付现金、偿付最低月息以及20或者30年后在最后一期偿还巨额贷款的抵押贷款。华尔街金融人士利用这种抵押贷款购买纽约长岛汉普顿四镇价值数百万美元的豪宅，每月偿还低廉的五位数本息。这是一种使你自己看上去像是超级富翁的诱人方式---除非房价下跌并且你不能支付最末期的巨额奉息。美国是这种债务滥用的中心，但并非只有美国这么做。西方的贷款标准迅速地不断下降。在爱尔兰，一度严格的贷款准则是，一对夫妇的贷款金额最高不超过第一人的年薪加上第二人的一半年薪的两倍，而最近几年来，这个准则已放松到夫妇双方年薪的四倍(即便如此，许多年轻夫妇甚至在父母帮助下也买不起都柏林的住房)。在香港，最低现金首付款已从房价的30%降至最近几年来的10%。爱尔兰和英国目前易受伤害的一个原因是可变利率抵押贷款的盛行，这种贷款较之固定利率抵押贷款使最初每月的偿付金额变得较少，但如果利率上升，风险将大得多。

　　繁荣即将过去

　　抵押贷款的增加和房价的上涨正在放缓，但专家们对接著将发生什么产生了严重分歧即使房价暴跌引发经济衰退，这种暴跌将意味著“具有很小全球影响的个人肥皂剧”

　　或许是最不稳定的房地产泡沫存在于作为亚洲主要经济明星的澳大利亚。高盛公司全球经济学家迈克尔·布坎南计算，房价在美国被高估10%，而在澳大利亚被高估29%。澳大利亚的房价下跌在今年第一季度趋于停止，引起这种下跌的是对为房地产投机者提供快速致富计划的难以对付的讲习班的打击以及中央银行自去年11月以来两次加息1/4个百分点。投资者打赌利率不会进一步大幅上升，这为股市止跌回升贡献了力量，但有谁知道这种形势将持续多久。在英国，有迹象显示最近几年的住房狂热即将消失。自去年11月以来，英格兰银行已4次提高利率，部分地是为了阻止像“鼠洞主”这样的新的投机形式---“鼠洞主”是指购买自己无意居住的不太大的农村住房、希望凭借不断上升的房地产价值进行借贷的缺乏现金的城市居民。今年5月的数据表明，抵押贷款的增加和房价的上涨正在放缓，但专家们对接著将发生什么产生了严重分歧。研究公司---住房轨迹公司的经济学家约翰·里格尔斯沃思预见到软著陆，而咨询公司---资本经济学公司的罗杰·布特尔则预期房价“痛苦地暴跌”20%左右。可是，如同经济学家佩勒姆·史密瑟斯所预测的，即使房价暴跌引发经济衰退，这种暴跌将意味著“具有很小全球影响的个人肥皂剧”。由于当地情况，其他新兴市场得以不同程度地免受全球利率上升的影响。在南非，房价在过去12个月里已上升24%，但一所体面的房子仍比一辆高级梅塞德斯轿车便宜，而日趋扩大的中产阶级正在促进对住房和轿车的不断上升的需求。在阿拉伯世界，自“9·11”恐怖主义袭击以来，已有数十亿美元资金流出美国，这些资金目前正在孕育该地区各处的房地产泡沫。在孟买，当地人说，豪华公寓的价格在过去两年里已上涨高达40%，房价急剧上涨部分地是由寻求发掘印度在全球业务外包中日趋增强的卓越技能的跨国公司推动的。

　　美国的风险更高，因为美国消费者通过最近的经济衰退支持了全球经济。他们也尤其易受“财富效应”的影响。高盛公司经济学家布坎南发现，最近10年来，美国房主将其房地产价值的任何收益的11%用于购买消费品，而在英国和澳大利亚，这个比例分别为4%和6%。布坎南说，如果美国人以同样方式对房价下跌作出反应，“人们不能排除反应过度的风险。”

　　目前有迹象表明，美国的房地产或许已达到顶峰。出租价格在西雅图和旧金山已经下跌，而在某些城市，售房者正在降低要价。可是，一致的意见仍是乐观的。2000年，希勒出版了具有先见之明地警告提防股市泡沫的《非理性繁荣》一书，明年他将重版此书，增添有关全球房地产市场的一章。他说，他对房市泡沫感到担心，“但只是担心而已。”摩根士丹利公司的美国经济学家理查德·伯纳说，房价将“下降，但不会暴跌”，而住房债务的威胁是过分渲染。美国全国房地产经纪人协会的首席经济学家戴维·莱里亚所代表的是乐观主义极端派。他说，自从数据于1978年第一次收集以来，美国的房价没有一年是以下跌告终的，现在也不会下跌。他的即将出版的著作总结了房地产经纪人的观点：“你是否错过房地产繁荣?”可是，在世界最火热的市场，买主或许已经错过房地产繁荣。