自从布什开始新一轮联邦税改以来，一直有消息称，促进中低收入家庭住房建设的低收入住房返税政策（low-income housing tax credit, LIHTC)可能会被取消。日前，顾问团的沟通代表Tara Bradshaw已证实了这一消息。

　　低收入住房返税政策将被取消

　　低收入住房返税政策是美国政府在1986年的税制改革中推出了一项旨在促进中低收入家庭住房建设的方案。该方案规定：对于建造符合一定建设标准的住房的开发商，政府在10年内返还占整个工程造价4％的税费，减免额在10年内分期返还；政府的建设要求包括所建住宅能被60％以上的当地平均收入家庭所接受，另外这种购买力要持续10年。

　　这项方案消除了开发商对于中低档住房低利润的顾虑，从而大大激发了开发商投资中低档住房的热情。1986年至1995年美国共有80万套符合建设标准的中低档住房投放市场。

　　但是，随着布什政府本轮税改的迫近，从顾问团的最初建议，到10月18日的会议，低收入住房返税政策都被排除在新税制之外。“我们从根本上排除这一制度。”Bradshaw解释说，根据新一轮税改的精神，所有“为特殊利益集团利益的开销”都必须取消。

　　税改顾问团成员在成立之初得到的命令就是：“保护到美国社会的所有制和慈善机制，同时，促进长期经济增长和增加工作机会，节约开支，促进投资。”

　　美国总统布什在第一个任期内实行了大规模减税计划和第一轮联邦税制改革，但美国联邦税制总体上存在着的“复杂化、低效率、欠公平和不可预见性”的痼疾并没有得到有效改善，因此，布什决心在第二个任期继续推动新一轮联邦税制改革。

　　波士顿资本投资副总裁戴维（David Gasson）认为，新一轮税改强调简单、效率、公平的特点，取消低收入住房返税政策可以理解。戴维同时也是波士顿住房资本顾问机构（Boston Capital Housing Advisory Group）的总裁。他指出，税改不是指针对低收入住房返税政策，而是针对以往的整个税务体系。不过，Bradshaw强调税改目前还处在初期阶段，因此不宜过早下断言。

　　开发商态度谨慎

　　对于可能到来的税改，专业住房机构普及住房委员会（Affordable Housing Finance）对美国从事中低收入住房开发的业内人士进行了调查。

　　AEGON 美国地产顾问（AEGON USA Realty Advisors）高级副总裁戴维（David W. Kunhardt）认为，目前美国中低收入住房开发的利润偏低，许多开发商处于“无理性”开发的状态，甚至有不少已经被市场边缘化。不过，还是有不少开发商做得很不错，甚至超出购买者的预期。

　　戴维进一步指出，关键的问题是，这些优质开发商的利润很低，有时甚至“空手而归”。整体而言，这个市场的风险在增大，而收益却在减少。因此，如果返税政策被取消，这些开发商很可能会退出市场。

　　美国Bancorp社区发展公司（U.S. Bancorp Community Development Corp. ）总裁贝丝（Beth Stohr）也持相同看法。她认为，目前市场的风险相对于收益而言过高了，而融资渠道却日益狭窄。不过她指出，低收入住房返税政策确实曾经取得过巨大的成功，但可能已经过了它的顶峰，对开发商的吸引已经日渐衰弱，对中低收入住房市场的推动也已经没有以前大。因此，税改取消这一政策对市场的影响可能并不会像预期的那样大。

　　联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac) 的社区发展投资组（Community Development Investment Group）经理克里斯蒂（Christine Hobbs）介绍说，联邦住房贷款抵押公司目前仍然坚持投资于中低收入住房市场，但是公司也越来越重视控制成本和收益。克里斯蒂坦言，目前的一些市场成交价格甚至不足以支持成本。

　　有受访者指出，今年以来，没有新的投资者进入这一市场，反而有不少投资者撤离市场。尽管如此，几乎所有的受访者都认为，今年以来，市场的竞争明显加剧了，因为好的投资机会明显减少了。

　　(作者：杨铭)